图为商业地产与BIM技术研讨现场

　　主持人：我觉得关于BIM的概念，大家现在已经渐渐清晰了。我们继续下一个话题，刚才何总提到了，我们为什么要用BIM。这个话题，我们可以展开来说，比如BIM是什么样的人先来用的？请俞总说一下，因为您是做应用的。一般来说，应用BIM的人是属于技术型的还是管理型的？

图为奔特力大中国区建筑工厂行业总监 俞兴扬

　　俞兴扬：刚才何最提到了一个很重要的一点，它的需求来源于哪？为什么要做BIM？实际上这应该发端于管理方。在过去，当我们一套实用资产建好后，我们只有片面的信息。业主可以要求参与设计一方，让他们在工作过程中不断把我管理需要的信息给我加进去。实际上现在在房地产行业里，有一种说法，叫FM，就是设施管理。实际上国外现在很多行业都在用这种设施管理。现在这种管理在国内、国外，业主都在用。

　　当业主对这个东西有需求的时候，他就要求你按照BIM的要求给他做设计，给他做施工管理。所以BIM应该是一个完整的过程。

　　综合以上所说的，BIM是一个从头到尾都在做的一个完全过程，而且参与这个BIM的管理人，都会用到这个BIM的信息。

　　主持人：最终谁来主导整个信息的录入？

    应用BIM 业主是最大受益者

　　俞兴扬：实际上是企业在参与投标的时候，他要求业主要中我的标，你需要遵循BIM的标准。你要按BIM的要求给我提供什么样的模型，什么样的信息，什么样的厂家。由业主提出要求，我还想到另外一个重要的问题，就是谁来买单的问题。

　　为什么我们作为软件企业，我们跟行业内部人士要求他们用BIM，但是不愿意，为什么？因为他们需要花时间，但是他的质量大幅度提高了。但是谁为这种工作量的增长来买单？应该是业主在提要求的时候体现出来的。至少应该有人做标准，有人来买单。但是真正发起要这个东西的人，应该是业主，最终受益的也是业主。

　　何关培：我在有一篇文章里写到《业主是冤大头》，事实确实如此。今天我们在整个房子的设计施工过程中，大家都围绕着一个东西在做，就是图纸。如果说图纸发生了问题，结果导致施工现场要等待，要待工，等着图纸修改以后重新建。这个过程所引起的单，实际上是业主来买单。业主是个冤大头，但事实上他不愿意做，而是因为交给业主的东西，从设计，施工到物业管理运营这个过程中，交给业主的东西是图纸。

　　二维图纸带来的问题，就是这些图纸跟实际建筑物之间是一个抽象的东西。所以要把这些图纸变成现实建筑物，不是我们能做到的。我们最终发现在建筑过程中所产生的一些问题，最后发现有很大的一个制约，就是在二维图纸上。最后我们才找到一样东西，这个东西就是BIM。

　　主持人：我们现在要怎么说服业主用这个东西？

　　李云贵：应该说最大的受益方是业主，实际上整个行业都是受益方，就是他希望用，他喜欢用。现在说业主委托设计，设计提供图纸，他要招标、施工。业主要做工程量计算，设计方要做工程量计算。到目前，没有应用BIM之前，这些方对同一个建筑的计算方式都不一样。

　　我们一旦应用了BIM，业主就知道我这个建筑钢筋是多少，水泥是多少。你来招标，这里面就去掉了很多冤枉的投资。这是一个例子。

　　还有一个例子，比如我要在中关村建一个商住楼或者一个商场，他一定要下做调研。如果在中关村这个地方建一个商场，都是什么人员组成？它的购买力怎么样？这个商场是高端的还是中端的，现在要撒出很多人去做调研。现在我们有了BIM。

　　还有一个例子，现在武汉正在建一个400多米的武汉中心，它的业主对设计方明确提出你要用BIM，因为武汉中心非常复杂，如果不用BIM，有很多事情是表达不清楚的。业主不是搞建筑的，通过BIM可以给它展示出来。

　　然后是设计，一个好的设计，比如建筑设计，水暖电设计，还有工艺设计。其实一个好的建筑设计是各方妥协的结果。通过BIM技术，我们看的是一个东西，建筑师改了，所有人都知道。这可以提高设计质量、设计水平，使各方面沟通、协调效率很高。这就是设计。这是业主也高兴，设计人员又高兴的一件事。现在有了BIM设计库，就可以把施工过程预演一遍，让施工人员知道这块是怎么做的，这样设计的错误也会很早地就被发现。

　　施工管理方面，现在我们用的建筑都是50年的使用寿命，这是一些主体结构。像一些外墙保温材料，它的寿命是10年到20年，尤其是像这些智能化设备的更换，要知道它原来用的是什么，它的尺寸、功能怎么样，你更换才能配得上。就是围绕建筑有关的都会获益。

　　再说远一点，包括城市管理，我们经常在美国大片里看到有歹徒抢劫银行了，这些警察把图调进去，看哪些地方还能进得去，实际上这就应用到了BIM。

　　主持人：可以说BIM的安全也很重要。

　　李云贵：对，BIM又是一个数据库，又是一个知识产权，还是一个数字化的资产。

　　主持人：刚刚提到业主是BIM的一个最大受益方。住宅和商业对业主的概念可能不一样。如果是住宅，开发商卖了这个房子，业主是一家一家的住户，而物业管理公司受委托管理这个物业。但是商业地产不一样，现在持有型物业越来越多，开发商建完一个商业体之后，他自己就是业主，他要对整个项目的后期运营和维护承担最重要的职责。这样是不是说BIM对商业地产更加重要？

　　何关培：美国有这样的一个统计资料，在一个项目的生命周期里面，真正用在设计施工中，以前的成本占到15%左右，另外有80%的成本是用在建好以后后面维护的50年到100年里面。我们现在在工程界讲的比较多的是工程建筑成本，而后期维护成本是最大的成本。现在这方面大家研究得很少。

　　作为自己持有的商业物业来讲，实际上它对后面这一块就更关心了，因为这完全是业主的利润来源。从这个角度上来讲，商业地产比一般普通简单的住宅地产项目更需要用BIM。从另外一个角度来讲，BIM可以给商业地产带来比普通住宅地产带来更大的利益。

　　主持人：从理论上来说，果然是商业地产对BIM的需求更强烈一些。朱经理，咱们在应用领域中，是不是发现商业地产对BIM的应用比较多一些？

　　朱小羽：对，现在我们在国内国外都有一些应用。我们发现越是大型项目，业主对BIM的使用率要求更高。如果我们通过BIM哪怕能节省1%的成本，都是一个很大的数字了。我们看到国内现在也有很多大型的商业地产，比如高档写字楼或者商场，这些项目的规模投资都比较大。在这样的项目里，我们也看到确实有个现象，有很多大型项目的设计方也好，业主方也好，对BIM的兴趣比普通的项目更浓厚。

　　李荣丽：从BIM推出以来，我们也关注了一段时间。因为在开发商把一个商业项目建好以后，如果用BIM设计，它得到的是一个数据库。它交给中控的时候，其实就是一张图纸，水、电、建筑结构等等，现在可以给一些电子图纸。

　　在租赁合同里，它的表现是怎样的？比如现在你这个房间的工程条件是什么样的，他还回来的时候，在租赁合同里都有一条，就是一定是毛坯状态或者是交付状态。为什么我给你什么样，你就要给我什么样的，这就说明没有用BIM。

　　当然开发商要求租户会归档，这只是平面的，是二维的，不是三维的。所以开发商无奈之举，只能我给你什么样，你给我拆成什么样，其实这造成了很大的浪费。我觉得这是在商业地产中的一个应用。

　　再一个，现在用了BIM以后，它能够看到你的层高是多少，你的净高是多少，你的管线是怎么走的，你给我留了多少商业空间。BIM的应用就很好地把这些方面表现出来。

　　俞兴扬：现在像机场和超市，他们会把大量的地块租给他的租户。实际上每一个资产管理者都希望对他所租出去的房产进行管理，这个管理，一个是提交给他资料，另外一个是提交给他图纸。特别是刚才李总提到的一个问题，实际上从时间来看，设计、施工也是占了小的部分。大量的时间都是在后期租与被租的过程。

　　比如像百安居，它给别人装修的时候，都录一张光盘，不管将来这个房子卖到谁的手里，他给我这张光盘，我就知道他所有的管线是怎么走的，装修是怎么装的。即便在我肉眼看不到的地方，我通过这个资料就可以看到。这种管理在物业管理中发挥着很大的作用。