现场观众提问

　　提问：目前中国的商业地产相比海外有没有差距？差距在哪里？

　　张玮：我觉得差距肯定是有，有多个层次。从建筑角度来说，比如在国外设计一个休闲商业街也好、一个购物中心也好，每个店家都要拿着厚厚的指导要纲，就是你能做什么，我能做什么，你在什么范围内能挂牌子，这个牌子的颜色要控制在什么颜色，灯要照到什么程度，门窗是什么样的开发，对每家店都有一个明确的规定。

　　所以，到了这些好的商业街区，你会感觉非常协调，每家店虽然不同，但是也有共同，就是大家是一个和谐的整体。即使像麦当劳这样一个非常大的标志，你也要按照一定的面积和宽度把你的牌子放下来。这种统一的管理，我认为非常重要。没有这种管理，我们这种商业地产的品质和体验都会打不少折扣。

　　第二点，刚才说到统一性，不能杂乱。像咱们搞的商业街，经常是入住之前还比较整洁，一入住之后商业标牌什么都乱了，很快这条街就毁了，这样整个氛围就没了。这是我感觉非常缺失的，也可以说商业地产的物业管理和设计管理。实际上在国外，我们做完设计，我们建筑师要为业主写这样一个指导册子，就是店面如何控制，什么颜色等等这样一个指导要纲，这个要发给业主，业主再交给店家。

　　实际上这样做，大家最后都受益。第一，整个体验非常舒适，这就变成大家都愿意来，都愿意来每个店家的价值就更高，你卖的东西也更好。另外一个，就是关于业态的引入和规划非常重要。有时候进来的店家档次不够高，所以形成的模块不愿意来。所以一个正确的业态搭配也是保证成功的一个重要因素。这也是我们有差距的地方。

　　第三，解决我们的建筑设计。这些年我们一直在抓细部，因为中国的很多建筑近看不如远看，远看不如看效果图。不管施工还是设计，都不到位。商业是一个供人把玩的东西，这样对于设计师的要求就要更高。这是主要的三个差距。

　　提问：谢谢张总！刚才您说到几个差距，因为你是做建筑出身的，在商业地产这个领域，怎么样去判断一个商业地产建筑是成功的？

　　张玮：我觉得成功的第一点就是要质和量。首先，就是量，首先要有人来，店家能赚钱就是一个硬道理。第二，就是质的，就是大家来了之后下次还会来。如果我们能在刚才那三方面做得更好，质和量都会做得很好。

　　提问：您认为现在自己做的比较成功的项目有哪些？

　　张玮：成功的项目有几个，一个就是我们在银座的泰安商城，除了有高档住宅之外还有大的购物中心；同时还有休闲板块的休闲商业街，休闲商业街有地下广场，还有不同层高的休闲商业内容。我认为这个做得还是很成功的。

　　另外，我们在金地做的荔湖城广州板块也很成功。这个休闲商业街除了有传统的商业、休闲、餐饮、娱乐之外，还引入了文化艺术主题，就是在这里面有若干艺术家的画廊，大家可以来这里看看艺术品。同时，它还靠着一个大的湖，这也是在华南板块比较有特色的商业街。

　　再就是龙湾这个项目，这个项目虽然不大，但是也反映了一个理念，除了大家开车到这里来住一下；同时，需要这种休闲的氛围。我觉得这几个项目各有特点。

　　提问：刚才您谈到了几个项目，可以说龙湾是一个住宅项目。像现在好多住宅可能都有这种底商，您觉得从建筑设计这一块来说有几点需要把握的吗？

　　张玮：还是刚才说的：一是要控制业态，不能让这个业态形成一种混乱，这样会干扰其他的功能。第二，在设计过程中建筑师一定要考虑得细致，这跟住宅不一样。另外，每个店家都需要一个大牌子，这跟住宅不一样。而且这种牌子大家都竭尽全力从自己的商店利益考虑，让它最大化。但是如何在设计过程中给它留好这个位置是非常重要的。很多商业设计得很漂亮，但是这些位置都没有留好，或者留的这个位置不能适合这个店家的需要，到最后店家就只能是到处乱挂。这是一个常见的问题。

　　建筑师除了要按常规把建筑做好之外，还要对于商业的实际功能需求有非常充分的考虑。比如入口的方式，就是店面和墙面是拉齐的。但是在国外经常有一些步行街，我们把店面入口有意地卧进来，这样站在柜台外面的人可以在这里随便看，也不会影响别人的走路。这些例子就是说明商业建筑设计对于店家需求要有更多人性化的思考。

　　所以它不得以要和住宅组合在一起的时候，要按商业模式专门对它进行专业设计。

　　提问：您觉得就是在一个小区里面要按照不同的类型来设计？

　　张玮：对，刚才我说了几个方面，店牌的摆放位置，照明位置，包括一些人性化的细节设置。这些设置都是要针对商业的。因为在经常做居住设计的时候，很多建筑师并没有专门研究商业。