商业地产的发展历史

　　因为在50年代，商业地产的同名词几乎就是购物中心。当时最重要的一个发展趋势应该说北美的城市文化是一个汽车文化，所以在当时一切为了汽车而发展。主要发展就是汽车带动的高速公路。高速公路使人们生活和工作不一定在一个地方，就是把人工作、购物和娱乐这几个板块的功能通过高速公路拉得很远。

　　由此购物形态也进行了一场“革命”。原来咱们下了楼就有菜市场这种旧的传统文化随着汽车文化的引入也改变了。这种购物功能更多是围绕汽车、围绕高速公路的交叉口、围绕高速公路便捷到达的地方成了大型购物中心的所选地。

　　所以我们传统的购物模式发生了第一次的“革命”。由此我们称为这一年代的购物中心叫做“功能性购物”。解决我平时都很忙，一周开车到郊外，把我所需要的东西一次性买到位，回家放到冰箱里。这就是初期功能性购物的一个模式。

　　这种模式发展了很多年，从50年代、60年代，甚至70年代一直在强调“大盒子购物”，它的建筑模式也是首层最大限度地铺开，方便大量的地面停车。就是从高速公路下来马上停好车马上到百货中心，，里面有你所需要的各种东西。

　　见证的标准就是快、便捷、停放方便。这是当时的衡量标准。由于它在郊区，成本也低，所以它卖的商品也是大型的批发式。所以像沃尔玛这样很多美国大企业都是兴起于这一时代。

　　随着石油危机，大家进行了一个反思，到的70年代80年代初大家就开始思考很多问题。伴随着商业地产，我们规划师、建筑师也在对城市建设做了反思，我们在反思我们的城市是不是就是要具备建筑功能的，是不是需要更多的休闲生活？比如以前下了楼就是小店铺，你可以和店主聊两句。这种生活，大家很怀念。

　　所以80年代初就兴起了所谓的“回归都市”。在我们城市规划界叫“新都市主义”。为什么叫“新都市主义”？因为它的核心是都市主义，都市主义指的是欧洲的体验，欧洲这种老的格局，就是楼上是住，楼下是小市场，就是大家可以不依赖汽车就可以解决你生活的日常需要。同时，这种购物行为也被认为是一种娱乐行为，比如去个花店、去个超市。

　　所以大家现在就开始非常怀念原来那种面对面购物，新鲜的商品等等这一类城市体验。现在这种例子没有了，极端的例子就是洛杉矶，到了洛杉矶你可以看到横纵交错的高架桥。当时我在80年代末到洛杉矶留学，朋友就告诉我没有车在这里就是残废。我开始不信，后来在短短一周内确实相信了，因为他们的居住区都要经过高速公路和你居住的地方相连接。

　　所以这种城市形态被认为是失败的。从现在眼光来讲更加是这样的，它是不生态的，消耗能量的，过渡占有资源的。所以我们80年代已经开始反思这个问题。