购物中心的变革

　　再说到商业地产。对于50年代的纯功能的商业地产模式，大家就开始了一种变革和质疑。变革之一，就是我们的商业购物行为不是单纯的一种功能性的，就是我买了东西并不一定马上就走，我是不是可以看个电影，是不是坐下来喝杯咖啡等等。我们不再是单一的购物行为。

　　所以从80年代，我们公司进入商业地产的第二个年代，就是“返归都市生活”，这是一个大主题。这个主题一直延续到2000年。这个运动有很多分支，在这里一方面是对已有的功能性购物中心进行改造。第二个方向，就是发觉已有的都市里的文化来营造休闲是的商业地产。

　　第一个领域，我们做了很多改造项目。实际上已经是对我们50年代做的很多功能性的购物中心进行了改造，改造的方式有很多，比如加入巨型的影院系列，就是来这里购物你可以看一天电影。再加入吃喝玩等等。还有娱乐、文化、教育等等很多缺失的东西都和购物行为叠加起来。所以我们在80年代这十几年的过程里相当数量的设计项目是在改造已有的单一功能的购物中心。

　　现在甚至有的购物中心打包作为旅游项目，加拿大有一个叫“冬天的Mall”，有60平米的建筑面积。因为这个地方很寒冷，冬天零下30几度，外面很冷，户外活动很少。所以这个大Mall里面包罗万象，比如有两个星级酒店，人可以在这里面不出门，直接这个酒店连着购物中心。购物中心里面有一个水下世界。这个大Mall，你在里面要逛到所有的店需要三天。所以很多公司购物中心就打包，把周围两小时到三小时坐飞机的客户群全部打包作为一个旅行。就是你可以来这里渡周末，这样就吸引了很多人。

　　我说的这些不仅是辅助功能，很多都成为了这个购物中心的营业功能，就是很多人来了这里可能就是来看电影，所以它的娱乐功能变得非常大、非常强。这是对旧的改造。

　　第二，就是创造新的休闲商业。这个浪潮是从最早美国的“渔人码头”，这是我们的一个比较知名的项目，在旧金山。因为当时美国很多历史文化街区，在北美这个地方，它的很多历史估计是工业古迹。原来像这样的工业码头、工业厂房，就像北京的“798”，就是类似这样的一些工业古迹或者仓储古迹被利用起来。像渔人码头，就是洛杉矶的一个工业古迹，我们就把它变成了商业街。它甚至成为了旧金山一个世界闻名的旅游景点。

　　所以，这种商业休闲地产在80年代到2000年有了大的发展。这个发展领域还可以举出很多例子，比如波士顿的QUICY MARKET，我们也在岸边进行了改造，现在成为非常有名的休闲娱乐。休闲娱乐有一个很著名的农贸市场，它像购物中心一样，有统一的柜台、统一的照明，非常干净，有专业的物业管理。所以逛这里面的人群是高档人群了，因为这里的东西很贵。而且来这里的人可以在这里吃饭、听爵士乐、看表演等等一系列的休闲活动，而且很多餐厅都在这里。

　　到了温暖的夏季，这里又成为了全美非常著名的旅游目的地。

　　从西岸的渔人码头到东安波士顿的QUICY MARKET，还有巴尔的摩这样大的农贸市场，他可以在这里买到传统的手工艺东西，这些东西都是很珍贵的。另外，就是新鲜的蔬菜瓜果；再就是来这里看表演的。

　　在温哥华还有一个非常有名的例子，就是我们公司第二代合伙人，他当时是旧金山渔人码头的设计团队之一，后来主持了GRANVILLE ISLAND这个岛，这很像美国的渔人码头。原来整个小岛是在大桥下面，而且大桥下面是混凝土搅拌场，还有仓库。经过改造之后，最大的修船仓库被开辟成新的农贸市场，大家会经常去那里买一些新鲜的瓜果，大家认为这是个非常时尚的地方。

　　到了这，地面上的铁路、铁轨都可以看到原来的工业痕迹。到这里你可以坐一个“水上出租”，可以到这个城市很多沿海边的站点去接人。另外，这里又发展了一些工作的地方，就像“798”，里面有艺术家、里面有建筑师在楼上，有律师在楼上，旁边还有儿童娱乐制作世界。因为这个岛的主题就是要让大家知道怎么制作东西。儿童在这里也可以动手做东西，做出来的东西可以展示出来看，再评奖。

　　所以，在这里不仅是成人、儿童、妇女，不管是本市的还是外地的人都非常喜欢这里。

　　所以，第二个板块就出现了一个词，就是“造一个地方”。我们经常说这个城市非常宜居，非常单调。实际上宜居是和这个城市里所谓的活跃板块是有很大关系的。北京原来没有城市板块，好象觉得缺点什么。随着城市发展，我们有了后海，有了三里屯。

　　所以，第二个板块的发展也成了我们公司在转过世纪之后继续在做的一个重要专业板块，包括我们在国内这几年，其实我们的商业地产所做的业务当中相当大的一个比例，就是休闲商业地产这个板块。这个板块体现了商业是生活不可缺少的一部分，同时生活也要融入商业行为。他们是不能割裂开来的。

　　刚才我讲了商业地产以及关于商业地产的演变和历史。它是伴随着人们从喜欢一个新的发明，到逐渐认识到它的一些弊病，我们需要它同时又要克服它的弊病。在这个过程中世纪上人类也在发展。

　　进入2000年，随着高科技、互联网的介入，大的购物中心也开始了新一轮的改革浪潮。已有的大型购物中心也逐渐引入了一些科技板块的元素，这个例子很多。另外，还有一些展示板块，在咱们国家现在有苹果板块，这种高科技体验式的空间。实际上体验中心的东西不买，就是为了让你体验高科技的进步。

　　第三个板块就是随着科学技术发展，人们又会进入另一个循环，“今天我爱上了新科技”。也许再过几十年到了一定程度大家又要回归，这可能是人类发展一个曲线上升的过程。所以，对于新的发展我们自己也在实践，我们也拭目以待将来的趋势。

　　这是我讲的关于购物中心商业地产的国际上的一些趋势。