主持人：感谢杰森泰勒先生给我们做的精彩演讲。下面我们请到第一美国集团中易安房地产担保公司的执行董事总裁时今强先生。时今强先生2006年被第一美国委派到中国创立中易安房产担保公司，当时成立的时候，成立仪式我也去参加了，非常荣幸，全面负责公司在中国的运营。在此之前，时先生曾担任第一美国旧金山亚裔市场等职务。第一美国是全球领先的房地产保险、房地产金融服务、房地产咨询服务上，创立于1889年，在全球设立有2100多所办事处，共有超过4万多名员工，在美国本土接近90%的房地产交易直接或间接地使用第一美国提供的服务。财富杂志的世界500强企业之一。下面我们就邀请时先生给我们做演讲，大家欢迎。

图为 第一美国集团中易安房地产担保公司执行董事、总裁 时今强

    时今强：这次的议题很简单，介绍一下我们公司，介绍一下我们投资方。如果大家在美国买房子的话，一定会遇到两个待概念，那就是产权保险和资金监管，然后再回答一些实际过程中大家可能遇到的问题，或者有一些疑问、顾虑。因为我本人以前在北加州地区的第一美国集团工作了6年，所以我大概结实了2000多名房地产经纪人，他们每天做的事情我还是比较熟悉的。如果大家想去美国买房子，或者在中国房地产金融上的事情，我们都可以交流一下。

    我基本上就是按步就班在国内接受了教育，2001年去美国路了一个MBA，之后一直在那边工作。第一美国集团刚才主持人也简单做了一个介绍，基本上是一个很不错的公司，我们也非常有幸能够在2006年进入中国市场，建立起中易安房地产担保有限公司。中易安房地产担保有限公司是中国大陆第一家外商独资的房地产金融企业，我们给自己的定位就是您的一站式房地产金融服务提供商。这个包括在中国国内，也包括在美国。我们的注册资本是1亿人民币，总投资额是2亿人民币。目前来说在北京和上海有运营。

    谈到在美国购房，有两个概念是无论如何也逃不过的。大家一定会了解的，就是资金监管和产权保险。资金监管我觉得是一个很好的制度，它最大限度限制了一些有可能潜在存在的经纪公司或者个人或者开发商卷款潜逃的问题。首先有一个基础的概念，在美国提到房地产市场，一般在比较发达的房地产交易环节的国家，应该是指二手房的交易市场，不是指一手房，这好像跟中国目前基本上是相反的。在美国谈到房地产市场，85%的交易额是在二手房产生的，而且换手率也非常活跃。对于北京500万套所有可以供上市交易的房产来说，是2%的换手率，理论上讲，我们一年的二手房交易率应该有30万套是比较合理的。

    中国人都是比较传统，比较保守的，如果买二手房，一般会付到首付的20%，这从实际意义上来讲，也有省钱的地方，如果首付不到20%，银行会要求购买按揭保险，这样会保证有义务把不足的地方补齐。

    资金监管，具体来说就是经纪公司或者开发商绝对没有可能碰到您的一分钱，无论是开发商10%的首付，还是经纪公司交易过程中所有的钱款，如果是开发商买新房，这些钱都直接交到开发商委托的律师给您开设的信托帐户了，这个钱是做资金监管的。新房建成，直接签署纸面文件，这个钱六个月之后才能给开发商。所以对开发商要求资金实力是非常雄厚的，没有千万、亿的美金在帐面是不敢开发的，而且是利润率比较薄的行业，基本上是建筑行业。

    如果是经纪公司的领域来讲，无论是收付款还是按揭款，还是任何款项，都是通过像第一美国集团这样的产权保险公司和金融监管机构来对您进行全程的资金监管。您这个钱经纪公司的一些个人是不可能碰到的。这样的话，从制度上杜绝了携款潜逃，或者这些不利的因素。我觉得我们国家有些时候可能过于挑战个人的道德底线，名知道有些经纪公司并不是很有钱，还让它有机会碰那么多钱，如果有些事情它作出坏事情的话，我都想实在是难以避免的事情。

    还有产权保险也值得跟大家分享。产权保险主要是说，您如果在美国买了一个房产，在美国您买了房产，政府会要求您买产权保险，所以是政府要求的一个项目，是强行推的，不买这个保险就没有办法进行过户。这个产权保险是保证您房屋的产权是明晰、干净的，而且上面没有任何欠的每年的房地产交易税，或者建筑工人盖了房子，没有给他钱。只要您没交，税务当局都会把这些公示，放在您的房屋产权上，这个房子你想卖也可以，第一要把过去几年欠国税局的税还清，第二每年的房地产税要还清，第三房地产产权是否干净。把这些事情理顺之后，房地产公司就把这个房地产卖给您了。如果您买了一个卖方的房产，他说产权很干净，你买了房子，假设保险公司没有查出来，这个责任是要由保险公司全权负责的。

    但是产权保险跟一般保险最大的区别是什么呢？一般保险，比如汽车保险、生命保险、人寿保险，都是进行数量化的规律，作出一个概率，根据这个概率，来收您的保费。而产权保险是产权调查人员，或者产权保险公司来帮助您在您的购物置业过程中，来化解您可能将来在拥有房屋过程中所有可能遇到的一系列风险。所以理论上讲，如果产权保险公司做了好的工作，您是不会有任何损失的。

    目前来说，我觉得我们作为中易安房地产担保有限公司，现在有资质可以做资金监管，这也是北京市建委推出的非常好的举措，07年就可以做了。产权保险至今还没有得到国家的授权，可以开展产权保险。因为政府有的部门认为产权保险在国内好像还不是十分有必要。其实我觉得这是沟通的问题，我们会继续做努力的工作。

    资金监管从简单意义上来讲，就是买方卖方双方在互不信任的基础上，把资金放在一个具有公信力的第三方手里，这就是资金监管的过程。打个比方，幼儿园的时候，一个小男孩可能喜欢一个小女孩手里的苹果，小女孩喜欢小男孩手里的苹果，他们互相不信任，他们找到幼儿园阿姨，把糖和苹果都放在她那，然后由她进行交换。这就是产权保险的含义。在美国，作为产权保险公司或者律师，一定要放在银行或者政府指定的帐户，若干亿的保证金，如果有人投诉你，或者你没有做到承诺的事情，是要进行赔付的。

    从我个人的实际经验来讲，像刚才两位泰勒先生讲到的，房产确实是具备投资价值的一个东西，而且它未来具有很高的不可复制性、稀缺性和向上升值的潜力。但是怎么买房子，尤其是买美国的房子，怎么把钱从中国汇出去，怎么在那边进行交割，这些事情可能都是大家关心的问题。

    我今天不知道大家对哪些话题感兴趣，因为至少涉及到中国国内怎么操作，到美国怎么操作，在美国国内怎么操作。如果大家有什么具体问题，大家可以利用这个时间一起沟通一下，大家有没有具体的问题，越具体越好，我们大家可以一起来探讨一下。
    
    提问：在外国买房子，还能贷到80%以上吗？

    时今强：您是那种没有绿卡和美国身份，在那边工作，算签证持有人，还是商务考察签证，还是普通到美国游客身份的人，这个要考察一下。如果是工作签证的持有人，由于他是纳税的，所以他和美国普通公民享受的权利是一样，完成可以拿到80%的贷款。如果您是探亲或者旅游，最好能贷到50%左右，这是通过一些华资的银行，比如华美银行，这在06、07年的时候还是可行的，最近我已经不太清楚了。
    
    提问：我要请问一下，假如我在美国买了房子，我卖出去的话，国家怎么征税？

    时今强：首先有很多可以避税的政策，很多美国人买房子，主要的目的不是单纯为享受房屋的增值，而且为了延税。所以技术意义上来讲，任何一个美国公民，或者绿卡持有者，可以合理合法每两年最少赚50万，当然是房屋上升的趋势。如果作为一个外籍人士在美国持有房产很难证明这是第一居所。但是有一个政策，是1031，如果您的房屋持有两年以上，不管是否是第一居所，你把它卖掉的同时，在180天之内又买了等值或者更高价值的房屋，那么您买房屋所得的资本立得的税是不用交的。如果持有两年就要卖掉的话，那就要上税了。

    如果你是买一个新房子在美国大概需要交4%左右的税，如果涉及贷款需要6%，卖的时候除了这些费用之后，还要付房价的6%给卖房的房地产代理人。一般比如100万，收您6万块钱，他自己挣3万，剩下的3万去发动其他的经纪人，让他们介绍谁想买房。
    
    提问：如果我不在美国定居的话，我投资是赚不到钱的。

    时今强：赚钱取决于那个房子是否增值，我觉得只要房价增值是可以赚到钱的。
    
    提问：税费那么高。

    时今强：作为外籍人士，税费肯定是有。
    
    提问：那我的钱怎么回中国？出去很简单，回来很难。

    时今强：怎么出去的，怎么回来。有两种方式，这是我听说过的事情。出钱的时候，每一个中华人民共和国公民每年有5万的美元换汇额度，你有一些亲戚朋友，50万就出去了，进的时候也一样。现在中国对于境外投资是鼓励的，你可以在美国成立一个公司，将来赚了钱从公司的帐户打回来就可以了。
    
    提问：资本向下的外汇不允许流动，是对外可以，对内不行。外管局11号文、49号文、75号文，这三个文件05年、06年发的，很明确地规定，比如我是美元，即使是我个人资产，如果我要进国内的话，一样不行。

    时今强：你可以在美国当地成立LLC，在一些比较宽泛的开发区和保税区，成立外商投资的企业，然后进来。
    
    提问：如果我不定居在美国的话，我所赚的钱对我来说是没有意义的，我们所有人追求的一点是在高收入地方赚钱，在低成本的地方生活。就像我一样，我在北京赚钱，我在北京开公司，我赚的钱拿回我家，我的家人过得很滋润，但这是国内，但是在国外很困难。

    时今强：这是一个非常常见的问题。境外那些基金在国内买上亿的楼都能买的，都能进来，您那几百万怎么进不来。
    
    提问：我买可以，比如我从国外拿钱到中国买资产，随便你。

    时今强：你买了之后在中国卖就行了。
    
    提问：我一直做房地产投资，做了很多年，从顾问和咨询的角度。我们在国内有一个楼，这个楼我在盖的过程中没有钱了，我需要钱，外方投资人愿意给你钱，但是他怎么给我呢，他投资给我进来，这个钱进不来，他说买我的股权之类的，就是刚才我说的那个文件，你进来可以，告诉这个钱从哪来的，他不敢给我。当时要14亿人民币。这14亿名义上是买我的房子，然后把资金拿进来。资本向下中国不让自动流动，所以我在国外赚的钱拿不回来，我拿回来可以，只有买资产，但是不能消费。而且我购买的话，我的购置税和各种交易成本又会很高。我是企业行为无所谓，我应该向政府纳税，但是如果是我个人呢？

    时今强：您说的完全对，投资美国不一定是适合所有人的，可能您的这种就不太适合。
   
    主持人：谢谢时先生，给我们做了很具体的讲解。我觉得时先生讲的跟我们更贴近一些，都是很实际的。时先生平时也在北京，大家以后有什么问题，可以直接找他。我们今天的报告会就不再继续了，大家有什么问题，会后大家可以单独跟他们请教。

    我代表今天报告会的主办方中国房地产业协会商业地产专业委员会，代表楼市传媒、新浪房产向各位来宾表示衷心地感谢，我们也再次向今天能够抽出时间给我们做演讲报告的泰勒先生、时先生表示衷心地感谢。

    我们今天这个会议就到此结束，谢谢大家。