主持人：提问先到此。我们先请杰森·泰勒先生把下面要介绍的部分介绍完，有问题一会儿再一起提问。

图为 美国REMM联美集团北加州业务总监杰森·泰勒

　　杰森·泰勒：我今天非常荣幸能够来到这个会议，与大家共同分享我的信息。这个阶段讲的是房地产投资程序和经营管理事例，目的就是希望给投资人一个比较明确的流程，从而保护投资人的利益。

　　我们联美集团为海外投资人服务已经有很多年的历史，我们举一个中国人在美国投资的案例。

　　梁先生是一个非常成功的中国企业家，有意赴美开拓业务，通过介绍认识了联美，由联美邀请梁先生以商务考察的签证到美国加州参观和考察项目。梁先生到了美国之后，第一件事做的是成立一个有限责任公司，也就是LLC，作为它的投资单体。梁先生这次投资的目标不仅仅是个人居住，而且希望投资一个具有现金流的地产项目。

　　投资的过程主要体现在以下几个步骤。第一要沟通，要了解投资目标、需求分析。在确定了需求分析、投资目标之后，我们会有专业的人员为他搜索市场上现存的符合他投资需求的投资产品，在选择好这些投资产品之后，下一步的分析就是他的现金流量分析，通过人口普查数据，通过之前的商业报表，对未来的现金流产生能力进行预测。现金流预测之后，投资都有风险，所以我们要进行一个项目风险分析，就是各种可能情况发生的百分比进行预测。

　　我们为梁先生选择的投资产品是在南加利福尼亚州班尼城，之所以选择这里，是因为它有非常多的政府机构所在，附近有赌场，而且所在的区域有交通主干道，有机场、铁路和高速公路。

　　简单介绍一下交易的流程。第一步是由买家通过他的代理人提供购买意向书，购买意向书交到卖家的代理人手中，卖家审查意向书，就是讨价还价的环节。经过双方的议价，会提供反意向书，最终达成价格一致，然后双方开设资金监管帐户，开始进行房地产交易，第一笔押金进入监管帐户。梁先生是现金购买，所以不存在贷款，这次交易的时间会比较短，通常在15天之内就能完成。在此期间，资金准备的过程中，会有专业的人员为这个地产去了解它各方面的报告、检测，去除所有对投资人不利的限制因素，最终确定这个房产干净、透明。最后双方签定协议，关闭监管帐户，交易完成。

　　在购买这个房子的过程中，开了监管帐户，进入交易程序，投资人就有权利进行房子的审查，包括各个方面，从建筑结构等等，从头到尾进行细致地调查，确保有任何的疑问在交易结束当中可以处理好。最后当双方确定这个资产没有任何疑义的时候，双方签字，同意关闭交易监管帐户，交易完成。具体的细节非常专业和复杂，我们非常荣幸地请第一美国的石总，等一下为大家做具体详细的介绍。

　　下面由我给大家简单演示一下，我们手头所有的资源，可以在远程为房地产交易提供一些参考消息，辅助的这些工具。

　　在美国投资第一步是要选好一个好的经纪人。在美国经纪人是由政府发执照，如何确定这个经纪人有良好的记录、良好的商业道德，我们可以通过政府的网站对该经纪人的执照号码进行查询。我举一个例子，这个网站是加州州政府的网站，大家可以看到，加州非常有名的州长施瓦辛格先生。我们现在点击的是加州房地产执照查询网链接，进入搜索页面，我们就拿泰勒先生作为一个例子，我把他的名字输入，看看他是不是认证有执照的房地产经纪人。已经搜索到，罗伯特泰勒公司，第一个是他的执照号码，他的公司形式是股份公司，地址是在美国的安娜汉姆市。具体点到页面之内会显示所有公共关系，这是泰勒先生房地产经营的一些记录，还有公司的种类、地址、执照号、什么时候到期，然后是公司的执行人。

　　这就体现了美国的透明性，同时在联美公司旗下，所有的具有房地产执照的经济人、管理师都一一列举在网上，每一个人具体的情况都可以点击他的执照号码进行考察。举个例子，莎伦女士也是我们公司非常优秀的经纪人，看她的记录，没有任何的纪律处罚，证明她的纪律很干净。同时举一个反面的例子，我的一个好朋友，美国要求两年更新执照，要去上课，上课他迟到了两天，他的记录就上到网上，会写出某人没有按时进行房地产执照更新再教育。所以在这方面，透明使得投资人在选择经纪人上非常有保证。

　　MLS就是美国专业的房地产交易会放到一个公共的平台上，由房地产专业人员登录进行搜索，刚才我们所说的为梁先生搜索适合他投资的项目，也是通过专业网站搜索到的。举一个例子，我们要购买一个住宅型的房产，我们可以通过不同的搜索方式，通过地址、价格、房型进行搜索。

　　翻译：我举的这个例子是我个人最近正在经手的一个投资项目，在我的母校周围，通过这个网站，可以马上把地址告诉你，告诉你房子所有的信息，包括价格、位置，这有四个卧室，两个卫生间，室内面积是1410平方英尺，相当于150平方米，它所在院子的面积是7371平方英尺，相当于750平方米。所有房子的信息，它的建筑年限，它现在的情况都一应俱全地显示在这里，同时也体现了价格的变化。一开始的价格是224000，由于受到次贷的影响，它的价格现在掉到了110000。

　　还有一个比较透明的操作，在专业搜索的平台上，我们找到了房子，如果你感兴趣地去看，它可以把门牌密码锁的密码告诉你，有专业的代理人就可以直接带客户去参观这个房子，所以非常便利。

　　你想了解一下这个房子之前的产权状况，是否是抵押给银行，是否是个人拥有，是否是夫妻拥有，是否是集体拥有，就可以登录第一美国的网站进行搜索。等一下石先生也会介绍这个功能。

　　谷歌地图相信大家都了解，在数据化的美国，谷歌地图对美国房地产的信息量提供得非常大。我就选择了泰勒先生自己的房子，我把他自己的房子输进去，大家就可以看到这个房产。这是一个平面地图，现在有一个街景俯视图，大家可以看到实景，可以看这个房子的周围。这个地图是每三个月更新一次。

　　我们刚才选的那套投资的房子，给大家进行了演示，只要你知道房子的地址，就可以查询是否有房子存在，通过卫星照片都可以一目了然。这是房屋门前周边的照片。

　　这是刚才我们所看到的在交易平台上显示的一张照片，它被事景显示出来。价格在最早22万，之前跌到18万，现在跌到11万。

　　美国的房地产价格多少是高，多少是低，我可以介绍一个非常便利的方法，美国有免费的网站，能对你的地产进行一个比较粗略的评估，使投资人多少心中有数。这个网站叫Zillow。你只要把投资人要考虑的地址输进去，它会告诉你周边的价格发展趋势，和一些房屋交易的近况。因为在美国房产交易所产生的信息都是高度公开化的。

　　我们可以从天空鸟瞰这个房子，它最开始的价格已经显示出来，它周围每一个房子都是一个单元，同时也显示了四房、两个卫生间，大小跟我们刚才所说的是一致的，是1410平方英尺，可以点击详细地看房间的情况。

　　杰森·泰勒：由于美国提供种种高度信息透明的便利方式，使得投资人足不出户就可以决策千里，甚至万里。

　　大家可能很关心的是美国房地产交易合同是什么样的，以加州为例，美国的加州房地产专业委员会提供了一系列的标准化的房地产交易合同，使得卖房人和买房人的利益最大化地得到保护。

　　举个例子，由加州房地产协会所制定和生成了一套软件，帮助我们的投资人填写专业的投资合同、交易合同。蓝色字体是我们填的对象，黑色字体是标准的法律合同书写。

　　同时在美国有非常多的银行提供了双语操作，便于投资人在千里、万里之外也能通过网上进行资产管理。举个例子，华美银行是在美国华人拥有最大的银行。考虑到梁先生的个人隐私，我们就不做登录了，但是我想介绍的是在美国通过网络进行交易、投资和管理的方式非常丰富、非常透明。

　　在投资交易完成以后，如果这个投资人不能长期在美国进行经营和监管，他完全可以委托第三方的资产管理公司替他代理经营资产项目。这里所列举的是资产管理公司提供的一些服务，比如资产相关的商业策划，如何进行你的商业定位，给投资人及业主定期地财务报告，资产增值和保值的方案，如何使你的资产更合理，是想提高现金流，还是想把钱重新投入到这个项目中，使它增值保值，财务预算也是由资产管理公司提供，商业管理、运营、租赁、调配、财会、营销等等服务都可以由专人代理。

　　其中两个很重要的功能就是承租商和调配和租赁。在美国如果投资了商业地产或者是写字楼，或者是产生现金流的任何商业地产，涉及到出租、租赁，由专业的公司替投资人考虑如何最大化地使用现金流，使得资产获得最大化的回报。

　　如何选择一个好的有信誉、有能力的资产管理公司，对您的投资风险降低是至关重要的一个因素。

    简单介绍一下资产评估的方式，最简单的一种就是市场价格比较法，把类似的资产在相同地区的最近出售价格进行相比，获得一个比较客观的结果。另外一种方式是对于比较特殊的房地产，没有普遍性，我们所选择的是重置更新成本法，请专业的评估公司计算，如果重新建造这一类的资产，大概需要的建筑成本，来体现价值。第三种针对商业地产，我们使用的是现金流量贴现法，作为一个房地产，它是会下蛋的鸡，它下蛋的能力，产生现金流的能力，就是它本身资产的价值，我们通过数学的方式，折算它的现金回报率，估算未来产生的现金回报率。这是相对比较复杂的数学公式。

    在房地产经营和管理中有一个所谓的黄金法则，就是我们所说的“百分之一法则”。一个地产产生的现金流应该相当于它总价值的1%，上下浮动是0.5%。如何去考评你的投资产品是否价格高了，或者它的现金留产生低了，你就可以用1%的衡量标准来衡量资产投资质量。

    在美国房地产，资产管理师的主要责任，第一是建立标准化的作业程序，如何向投资人进行汇报，如何跟投资人沟通。第二是财政预算，包括财务的报表，以及月度报表，每个月资产运营情况，要准时提供给投资人。第三就是现场视察，有任何事情发生，定期的现场视察也很必要。在此同时，监督与持久的培训也是资产管理师重要的责任之一。还有很重要的一点，就是控制成本、控制花销，作为一个资产，它有现金的收入，必将有花费、维护的成本，如果去控制花销，提高现金流，是他的一个重要责任。调控租金以及出租率也是资产管理师所必须具备的一个能力，他最终的目标很简单，就是最大化地提高现金流，从而提高资产本身的价值。一个商业地产的价值不在于它的装潢，不在于它的地段，最重要的在于它现金流产生的能力，它现金流产生的能力越高，它本身资产的价值也越高。

    特别想解释一下，所谓控制花销，很多人觉得购买了资产，收钱的时候很开心，花钱的时候很不痛快。作为我们资产管理师的眼光来看，你的花销往往是投资，你把现金流获得的资本重新又还原到这个项目当中，进行维护、维修、升级，使你的资产本身更具有竞争价值，特别是在全球经济危机的情况下，优秀的、好的资产，项目设施、状况运行良好的资产，依然出租率非常高，这个时候最能体现出哪些是好的资产，那些是不好的资产。

    还有一点，调控租金出租率，举个例子，百分之百出租并不是一件好事，我们作为资产管理师希望的是资产出租率在95%左右，这是行业的经验，因为百分之百出租就暗示资产的租金价格偏低，你的需求量增加。作为一个管理师来说，他的目标不是满足，而是最大化地提供现金流，因此他会适当地调节租金，使得一部分承租人无法承受而离开，保留95%，租金提高到最大可能性的时候，总的现金流比百分之百低价租出去的效果要好，对资产的作用应该好得多。

    下面由我再来简单演示一下如何作为一个海外投资人去了解和控制他在美国投资的产品。就像任何的房地产经纪公司一样，他们有政府颁发的执照，资产管理公司同样也受制于美国的政府。刚才的加州州政府的网站，我们重新再输入一下，大家可以寻找到合法、有执照的房地产管理公司。

    我们同样登录美国的房地产官方网站，通过索搜索公司的名字或者代号或者商标来确保资产管理公司是否具有资格。这样公司的信息就体现出来了，是否有不良记录，看看最后几行，这几行字是我们最为骄傲的，没有任何的不良记录，是一个非常保险也是非常优秀的资产管理公司。

    除此之外，资产管理对于专业水平要求非常高，一方面是政府的授权认证执照，另外一方面，在全世界有一个专业的管理认证组织，叫AMO，通过登录AMO网站，可以选择500家最有实力、最有质量、最有商业道德的管理公司为您管理投资产品。刚才杰森先生也介绍了这个网站，可以帮您选择在美国任何一个州所拥有的AMO认证的会员。

    这个网站登录了全球500家认证的管理企业，可以在不同的州通过距离最近的地点选择认证的企业。

    比如我们选加州，这是南加州的一些主要城市，根据您投资的地点，选择适合您的管理公司。请大家认准AMO认证标识，这对管理投资产品极为重要。

    还有一个是我们手上的软件，适合去实时掌握您投资项目的情况，我们也做一下演示。这个软件的意义是，能在远程登录，在您的桌面可以即时看到您投资项目的情况，所谓的风吹草动、尽在眼前。

    给大家展示一下远程监控视频的截图。这是一张网络截图，给大家一个静态的感受。这个软件安装之后，无论您在哪里，只要有网络连接，就能在您的电脑上实时看到投资项目的情况。

    综述美国房地产投资管理的特点，法律保险保障体系，维护投资人的权益。美国的法律规定完全透明式的介绍，您投资的时候，所有相关的信息您都有权知道，不得有任何隐藏。从刚才简单的介绍当中，大家也或多或少地了解美国的房地产交易、管理和投资过程的规范是直观、透明、模块化、标准化的。刚才的投资由于税务的减免和购买对于税务的要求，使得资产的流动性非常理想。作为房地产行业，每一个部门、每一个环节都是有专门的专业人员进行代理，专业人员又受限于政府的执照和专业商业协会的管理，确保商业道德的体现。

    最后信息化程度大家也看到，非常直观，投资人可以远在天边，帷幄千里。以马克吐温先生的一句名言对我们的介绍做一个总结，20年后您会为您没有做过的事情更为后悔，而不是你已经做过的。谢谢。