第二部分是美国房地产基本的法律法规与概念。

　　在美国房地产的拥有方式有以下四种：

　　第一种是独立持有，概念非常简单，就是以单独的个人或者以公司的名义持有。

　　第二种是固定比例持有型产权，就是同样的地产，可以有不同的人以不同的比例持有。

　　第三种是联合持有产权，就是大家共同拥有一个地产，如果其中一个人退出或者去世，那么他的产权自动匀到其他持有人的手上。

　　最后一种是夫妻婚约持有型，仅限于合法夫妻共同拥有的财产。

　　美国对于资产保护的法律源于英国200年前的《英国基本法》，它认为私人的财产和空间是神圣不可侵犯的。同时外国人在美国拥有房地产，同样受到美国法律的保护。在美国拥有房产的同时是拥有土地的，它的永久产权保护土地、地面上的地产以及地上地下的自然资源，包括矿产、石油等等。在美国的私有产权独立永远持有，没有任何的开发限制，如果地是私人的，政府不得干预。在美国购买房地产没有税务，卖房子的时候有一个增值税，一般来说是增值20%，但同时美国政府又非常鼓励退税、减税，有一系列的法律法规将投资人的税务降至最低。

　　美国虽然是永久持有，每年要向美国政府上税，房地产税的比例差不多是1%-1.5%，主要是由地方政府收取，用来支付治安、消防等公共建设的开销。

　　在美国最大的一个特点是，你在当地购房，你的子女享受当地的义务教育，美国没有户口户籍制度，只要购房，就以你的住房地址来决定你子女上学的学区、校区。

　　下面产权登记制度信息是完全公开化的，拥有人的情况都是由美国的电脑系统储存。具体的介绍等一下由第一美国的石总进行详细地介绍。

　　最后一点，美国不存在所谓的分层式，或者分散产权的拥有，这种拥有权在中国比较常见，比如一个购物中心，有很多小商户的外租。在美国，商业地产主要是单独的持有者，可以通过租赁的形式向外转让。

　　简单介绍一下美国的房地产特征，它的法律、保险保障体系非常完善，它的操作、交易直观透明，而且标准化、模块化。另外我们刚才说到，房地产购买不需要交税，房地产销售的税务也通过法律的方式进行减免或者抵消，美国房地产的市场流动性，作为资本的流动性相对比较大。同时美国的房地产交易、管理以及咨询有专人专事，从而确保了高效和商业道德。所有相关的人员都有政府所提供的执照进行匹配。特别提出的是美国是单边代理，一般来说，代理人只为他的买方或者卖方一家负责，从而避免了交易人自己在从中获得个人的利益。专人专事主要体现在为我的代理人着想。

　　还有一点很值得介绍，就是美国的信息化程度非常高，数字化美国可以通过计算机网络了解第一时间投资的产品现状和金融分析。

　　简单介绍一下美国、中国住宅名称和概念的对照。我们所说的出租房公寓英文叫apartment，只出租不拥有它的产权；第二种是精装公寓，你拥有的只是它的空间，不拥有它的地和墙；第三类是联体别墅，几家别墅共同享有同样的墙体；最后也是最常见的就是独栋的别墅，有自己独立的院子。

　　这是一个出租房公寓的实体照片，在加利福尼亚州。这是精装公寓，在非常有名的拉斯维加斯赌城。这是联体别墅。这是独栋别墅。这是我梦想中的房子，这是在加利福尼亚州新港滩式的牌海边，这个水跟太平洋是连接的。在美国的持有成本，刚才也提到美国有物业税，是房子价格的1%-1.5%，还有房子的保险，包括火险、地震险、洪水险等，还有资产管理费用，其中包括维护费用以及物业管理费用。

　　简单举个例子，拥有美国一套住房的成本应该是在1%-2%之间，美国在过去的15年当中，房地产的回报率是11%，持有成本是1.5%。

　　这两部分介绍就此结束，下一部分是美国房地产投资程序以及经营管理事例，由杰森泰勒先生主讲，在此之间，大家有什么问题希望提出来。

现场提问

　　提问：刚才您提到如果去美国投资或者置业，在教育方面可以分区分片可以有入学的保障，我想问一下细节是怎么样的，因为中国有很多很好的学校，学生想去要有很多限制。

　　翻译：泰勒先生说把这个问题交给我。

　　说到美国投资，我就是一个活生生的案例，我16岁去美国，就是我家里对我的投资，说到念书、留学跟买房的关系，在18岁以下，未成年人属于义务教育的范畴，到当地买房子，就可以在当地学区免费享受义务教育，不管你是哪国人。进入大学，如果是通过学生签证的机会去美国，你是外国留学生，学费相对会比较高，差不多是美国本国学生学费的8-10倍，因为你的父母并没有向美国政府交税，你的孩子无法享受美国的福利和义务教育。但是如果您的家庭在美国有投资签证，您的孩子将获得美国的独立待遇，那个时候您上学不再是留学了，而是移民和投资的身份，已经向美国纳税，您的孩子就会获得美国的义务教育，大学上学的成本也比现在降低80%。

　　主持人：就是说随便哪个国家的人去美国买房，子女就可以享受义务教育吗？

　　翻译：18岁以下，从幼儿园到高中，如果在美国购房，享受当地的义务教育。

　　主持人：买了房之后就可以直接享受了吗？

　　翻译：对。

　　主持人：没有绿卡也可以吗？

　　翻译：没有绿卡也可以。但是超过18岁到美国就学，就涉及到一个签证的问题。

　　提问：您刚刚说18岁上大学是拥有绿卡才能正常入学是吗？

　　翻译：有两种，一个是拥有绿卡，或者是投资移民，子女同时获得绿卡，那个时候你的子女是以美国永久居民的身份上大学，那个时候享受美国的国民待遇。还有一种叫LE签证，是美国跨国公司经理在美国的投资项目，经理的子女在美国也同时享受美国的国民待遇，他的孩子在美国上大学，同样也只要交不超过普通国际留学生学费的20%。

　　提问：泰勒先生鼓励我们去美国房地产投资，美国投资人认为美国实体经济包括未来的金融走向是通胀的趋势，我也同意这个观点。但是可以基于两点，第一点是美国因为经济危机引起的实体经济现金流紧张。第二美元要保证自己的优势和强势力量。但是有一个问题，我们对中国经济的判断是通缩，本身这是一个矛盾体，另外由这个问题引起的另外一个问题是，中国资本向下外汇是不容许自由流动的。您所说的这些法律法规、实体案例，如果我们拿着中国资产，我以中国资产持有的能力换成美元，换成美元资产的话，一个通胀一个通缩，本身就有风险，应该有什么办法规避。另外我提到中国的政策路线，我得到的钱怎么回流到我的口袋里面来。

　　翻译：把您的问题分成三个：第一是投资风险，第二是中国的外汇管制。第三个是什么。

　　提问：我同意泰勒先生讲的通胀判断，但是在国内我们认为是通缩，我拿通缩的钱去投通胀，这个风险有什么办法规避，因为你们是美元的资产，我们拿的是中国的人民币资产。我们说资本向下的外汇不允许自由流动，这个问题怎么解决。

　　罗伯特·泰勒：这个问题要看周期性。首先美国的市场发展、资本运作的规律性非常强，您说的通货膨胀美国也不是第一轮，但是中国目前的通胀紧缩也是短期行为。因为在全球政府赤字、救市等等高花费高刺激的结果，就会直接导致全球性的通货膨胀，人民币短期的价值紧缩，也会在长期最终转换成通货膨胀的趋势。

　　现在所谓规避风险的最好方式就是投资所谓的硬资产，包括稀有金属和房地产，房地产作为一种资产，能产生现金流，才能保障投资价值的稳定。