图为 美国REMM联美集团董事长罗伯特·泰勒

　　新房上市面对很多困难，有法律上的约束，有水资源的限制，有环境保护法的限制，使得开发商开发新房子的时间大大地提高。同时开发商也面对一个挑战就是资本匮乏，在美国现在融资贷款的难度较以前相当之高，也就使得新房上市的速度大大地降低了。换句话说，供需关系的比例，现有的房产库存量使得它的价格在未来会持续增高。

　　现在美国房子发展的趋势是人口迁居，大部分的人口已经从美国的北部向美国南部前移，就是我们所说的“太阳带”，包括加州、亚利桑那州、德克萨斯、佛罗里达，是纬度比较低，气候比较宜人的地方。

　　人口结构也在发生变化，美国跟中国一样，人口老龄化也非常严重，这类人对住宅的要求相对来说，他们希望更小的房子，这样维护成本会更低。当土地的成本不断上升的同时，开发商也逐渐在考虑纵向地发展。以前美国实现的是独立别墅，也有新的产品，像中国的楼房也开始建立了。

　　说到美国的零售业地产，目前的空置率达到17%，非常高。这类地产最有价值就是有大型的便利超市存在的购物中心。

　　由于美国在次贷之前，市场看好，开发商也过多地开发商业型的购物中心，现在危机发生，这些购物中心多数建筑的产品将逐渐失去它的影响力，很多都会回到银行。现在统计，有200亿美元的资产负债在商业零售地产当中会在未来24个月陆续到期。虽然说美国现在的房市已经趋于缓和和恢复，但是它所波及到的零售业的地产可能还需要1-2年的恢复期。我们预测商业地产表现恢复，是在2011-2012年才开始。

　　另外一个地产部分就是商业写字楼，目前的空置率达到14.7%。以往来说，美国的商业写字楼的表现跟美国的股市是息息相关的，也就是说对这个市场的商业信心直接反映了它的出租率。在美国来说，租赁写字楼一般是由业主来提供水电费用，这就是一个非常大的运营成本。在美国超过40%的便利消耗是在美国的写字楼当中所消耗的，也就是说如何能有效地节电对提高现金流、提高整个写字楼的资产价值是息息相关的。

　　最理想的写字楼位置应该是在以下几个区域，第一是经济 枢纽区，第二是信息知识中心，也就是大学和研究机构，第三是政府所在区，第四是新兴科技公司，特别是生物科技公司。这些地区周围的写字楼将会非常受欢迎。

　　全美在工业类地产的空置率达到12%，但是在洛杉矶港周围的工业地产仅有4%的空置率。未来工业地产的发展方向是一种集合式的综合物流中心，它们更倾向于铁路、港口和航空物流港附近的位置。

　　现在大家主要听到的就是跟次贷危机、经济危机相关的一些信息。其实现在专业的人士已经开始关注美国的商业地产发展。

　　在次贷危机的大地震之后，它的余震已经震及到了美国的商业地产市场。在未来的3年中，估计有总价值4千亿美金的商业地产负债将会陆续到期。现在短期的商业地产的债务陆续到期，但是市场再次融资的机会非常难，二次贷款的门槛也相当高。另外加之美国政府高额的赤字，将引发的下一轮市场变化就是通货膨胀。在双重的压力下，使很多美国非常优秀的商业资产变得低价出售，形成了一个好的投资窗口。

　　巴菲特先生也非常同意我们的观点，由于美国这样庞大的政府预算和赤字，所引发的将是新一轮的通货膨胀，超过5%我们叫“超级通货膨胀”，我们预见在未来的三年内，很有可能发生。

　　美国大部分的投资基金也非常同意我们的观点。以这张图来举例，在次贷危机之前，美国的投资资金所持有的房地产比例是非常高的，次贷的发生使他们降低了房地产在他们投资组合当中的部分。当然由于预见到未来的通货膨胀，以及市场的恢复，他们又加大了对于房地产持有的比例。在这个情况下，投资像房地产这样的硬资产，将会是未来的一个趋势。

　　危难中的房地产经济比较显著的就是所谓的特定种类的问题资产，包括需要融资但是无法获得银行二次融资的一些优秀房地产项目。还有我们俗称的反拍屋，还有债务后面出售。

　　另外一个投资机会在“不良贷款抵押投资组合”，这个名字可能是一个贬义，我举一个例子让大家了解一下这类投资机会。我们公司在前一个月经手了一个价值1000万的银行不良贷款抵押投资组合，是在圣地亚哥的投资别墅，圣地亚哥是一个非常有名的旅游城市，有100套别墅，组合的价值是1000万，但是由于银行迫于获得现金支持，银行打折，就是我们说的5毛换1块，价值1000万的资产负债，由我们的投资人通过500万持有，也就是通过购买银行的不良资产组合，间接地能够有100套在圣地亚哥的独立别墅，平均下来一套别墅价值5万美元。还有很多的投资项目本身，它符合商业回报的同时，也符合美国移民局的一些签证政策，包括LE的跨国经理签证。

　　这是一张美国房地产周期变化的图示，股市美国的耐克可能由此而来，这个周期性非常规律，从1992年房地产的过度开发所引起的交易下滑和房价下滑，一直到1998年互联网新兴科技的产生，就是上升的空间。但是由于网络公司的泡沫化，同时也影响了股市和房产，低谷形成。布什政府上台以后，一系列刺激政策，低息的贷款使得美国的房价继续回升，这次引起了次贷的发生。在06、07年当中，引发了次贷泡沫化。我们现在所处于的蓝色位置是恢复和转型的过程，就像一个耐克的标志。

　　这张图的来源是美国的前五大房地产服务集团，他们预测美国在未来几年当中，市场增长最快的地区，从写字楼来看，是华盛顿特区、美国首都、波特兰市，洛杉矶、旧金山和得克萨斯州的奥斯汀。

　　刚才说到写字楼的前五强增长区域。其中波特兰、洛杉矶、旧金山、奥斯汀都是在美国的西部，华盛顿特区在美国东部。

　　商业地产其中有洛杉矶以洛杉矶港口最为著名，洛杉矶、休斯敦、奥克兰、西雅图是美国西海岸的沿海城市，亚特兰大在美国的东部。

　　在零售业的地产前五强，洛杉矶又排到了第一名，接下来是华盛顿、休斯敦、达拉斯还有亚特兰大。又一次美国的西部城市又占了主角，特别是洛杉矶，它地处太平洋口岸，与亚洲的经济互动非常紧密。

　　住宅类地产洛杉矶、旧金山、奥克兰都是属于加利福尼亚州，还有就是首都华盛顿。

　　说到影响的投资区域，我们特别想举例的就是刚才大家都看见洛杉矶地区，因为他在五个排名考前，四个房地产分类都有它的一席之地。洛杉矶地处加州南部，有美国最繁忙的港口，有铁路、非常发达的高速公路系统，这边的商业繁华促成了就业机会的迅速发生，使得美国的房价趋于稳定，也是美国最快从次贷危机当中走出来的地区。

　　从地产的发展角度，10号公路是贯穿美国的经济主动脉，还有5号公路，在这些主要地区的周期地产，它的抗跌能力和生存能力都比其他地产强很多。

　　我们了解有很多华人投资在维特威尔地区，因为它离洛杉矶地区很近，但是现在有一个情况，由于它过度开发，使得它的房价掉得很快。从长期持有房地产资本的角度来说，主要的经济区保值增值的能力相对会更强一些。

　　举一个例子，这张照片是美国非常著名的室外运动零售商，这个项目在此之前有公司希望联美建议投资，但是我们并不建议投资商投资这个项目。因为这个建筑非常独特，主要的设计都是为了这个商店，一旦这个连锁店有什么经济不理想的状况发生，或者是撤资，或者是离开，那么这栋资产转租给其他客户的难度相对于其他的商业项目都有很大的阻力。所以这种投资产品我们是不推荐的。

　　举一个相反的例子，这栋楼是一个办公楼，是一个绿色、环保标准的高质量的办公楼层，它座落在美国著名的一个大学内，现在是IBM和宝马的技术研究中心。这栋楼的建设和开发都考虑到未来的发展，承租人的变化非常灵活，这样的投资我们是非常欣赏的。