2009年3月20日下午2点，由中国房地产业协会商业地产专业委员会主办，新浪乐居、楼市传媒、美国REMM联美集团等机构支持的“美国房地产市场与交易报告会”在北京香格里拉饭店举行。来自第一美国集团和美国REMM联美集团的资深房地产专业人士，通过实际投资案例演示，客观全面地介绍了美国房地产市场现状、投资风险、法律法规、交易程序、税收标准及后期管理等信息，并现场与中国房地产专业人员进行业务交流。

　　以下是新浪乐居商业地产频道对“美国房地产市场与交易报告会”进行的现场图文直播：

图为 美国房地产市场与交易报告会现场

　　主题：美国房地产市场与交易报告会

　　时间：2009年3月20日

　　地点：香格里拉大饭店

　　与会嘉宾：

　　蔡云 中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长

　　罗伯特 M.泰勒(Robert M. Taylor) 美国REMM联美集团董事长

　　杰森 M.泰勒(Jason M. Taylor) 美国REMM联美集团北加州业务总监

　　时今强(Gene Shi) 中易安房地产担保有限公司执行董事兼总裁

图为 主持人：楼市传媒董事长蔡鸿岩

　　主持人 蔡鸿岩：各位朋友、各位嘉宾大家下午好。我是楼市传媒的董事长蔡鸿岩，今天受邀特别来客串今天下午这个报告会的主持工作。刚才我们放的这段电视片是在北京电视台曾经放过的一个片子《次贷惊魂》，也是我们今天下午举办报告会的背景。

　　大家都知道，美国次贷危机之后，全球的房地产市场产生了连锁反应。特别是美国的房地产市场。现在很多中国人都非常关注美国房地产市场的走势。所以今天我们举办这个报告会。

　　北京电视台财经中心也是我们今天活动的协办方之一。今天这个报告会叫“美国房地产市场与交易报告会”，主办单位是中国房地产业协会商业地产专业委员会，协办单位是新浪乐居、楼市传媒以及北京电视台财经中心。

　　首先荣幸地为大家介绍一下今天的嘉宾：美国REMM联美集团董事长罗伯特·泰勒先生，美国REMM联美集团北加州业务总监杰森泰勒，第三位是中易安房地产担保有限公司执行董事兼总裁时今强先生。还有一些重要的嘉宾，首开集团(企业专区,旗下楼盘)前董事长赵钢先生，北京中信运营有限公司郑总。还有来自博发职业、联合国儿童基金会、汇丰银行、建设银行、华夏银行、浦发银行、联合国儿童基金会世界银行北京代表处、浙商银行、中国建设质量协会、北京大学、深圳发展银行信贷部、中国中建地产有限公司等机构的代表。

　　另外今天到场的还有很多媒体界的朋友，以及中央电视台、北京电视台的一些记者到场采访。我们对各位今天百忙之中抽出时间参加我们的报告会表示衷心地感谢。

　　下面我们首先请中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云女士致辞，大家欢迎。

图为 中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云

　　蔡云：各位业界的朋友，各位嘉宾，以及媒体界的朋友们，欢迎大家参加由中国方面业协会商业地产专业委员会举办的“美国房地产市场与交易报告会”。本次报告会得到了楼市传媒、新浪乐居、美国联美集团、北京电视台的大力支持，在此向他们表示衷心地感谢。

　　大家知道，风云变幻的世界经济为次贷危机带来的深冬，随着全球经济的一体化，中国的经济同样经历着前所未有的挑战和机遇。房地产作为国民经济的支柱产业，与世界经济发展密切相关。从房地产行业发展看商业地产的开发和经营水平与世界经济接轨最快，联系最为广泛的专业复制。商业地产专业会成立以来，一直力图通过多种方式促进我国商业地产的发展水平，在全国的全面提高，了解国际化的专业知识，提升从业人员的业务水平，是解决行业发展与经营管理水平不相匹配的唯一途径。

　　我们荣幸地请到美国联美集团董事长泰勒先生，请到了第一美国董事石金强，就美国的房地产市场情况，房地产的现状，房地产的相关法律制度，以及房地产交易经营管理等方面问题，与我们业界进行交流，使我们房地产业从业人员，特别是关注我国及美国房地产发展的人员提供一个很好的交流机会。

　　我们希望通过这次活动，搭建中美两国在房地产领域的相互交流、相互学习、相互往来的一个平台，使我们的从业人员提高知识水平，提高管理技能，开拓视野。

　　最后，我特别要感谢这次报告会的主讲人泰勒先生，他长期以来一直关注中国房地产的发展，相信以他的真诚，会给我们低迷的楼市带来一缕春风，也相信他的热情。再次感谢各位，感谢他，谢谢。

　　主持人：刚才蔡秘书长也介绍了泰勒先生，我了解的情况是泰勒先生已经持续10多年一直在跟中国建设部进行交往，对中国的房产市场进行关注。他也一直非常关注中美在房地产之间交流和推进这方面的工作。我们今天非常荣幸请到他来到我们的现场，来做专题演讲，我先对泰勒先生做一个简要的介绍。待会我们请泰勒先生做专题的演讲。

　　泰勒先生是美国联美集团的创办人，该集团于1978年在美国加州成立，主要业务涉及房地产投资、一期土地开发、商业地产管理以及相关的专业咨询业务，曾为美国、俄罗斯、日本、韩国、新加坡等多国国家企业和财团投资资金资产管理服务，泰勒先生本人还一直致力于促进国际房产方面的发展和交流。

　　下面我们就有请泰勒先生做专题演讲，大家欢迎。

图为 美国REMM联美集团董事长罗伯特·泰勒

　　罗伯特·泰勒：大家好，非常荣幸能参加这次会议，非常感谢主办方中国房地产业协会商业地产专业委员会、新浪、楼市传媒等媒体的支持。

　　今天我们介绍的题目是“美国房地产市场介绍”。今天我们的演讲题目主要涉及的是屏幕上的这三个方面：美国市场的现状与机遇，美国房地产基本法规与概念，以及房地产投资程序及经营管理。目的是希望未来对美国房地产感兴趣的投资人能在风险最低的情况下获得投资感受。今天这个报告可以在报告会结束后与大家分享。我们这三个题目将依次进行。

　　简单介绍一下这张图，这张图反映了美国100多年的房屋价格，它去除了通货膨胀的干扰因素，是一个直接价格。我们可以看到，第一次世界大战使得美国的房价大跌，接下来是著名的经济大萧条，美国的房市一直萎靡不振。但是直到第二次世界大战，美国的房价开始快速回升。在此之间，由于美国的工业化进程，使得房屋的建造成本迅速下降，也使得房价的跌幅比较明显。在此之后50年当中，美国的房价相对都是比较稳定的，经历了70年代的一个高速发展和跌幅，当时是跟石油OPEC相关。到了80年代又有一个小规模的增幅，直到近期，也就是我们说的次贷危机发生之前的这段时间，是美国房价增幅最快也是非常疯狂的时期。直到2007年，美国的房价开始泡沫化解除。

　　介绍一下美国的房市跟股市的相关联系，标题是今日熊市。在此我们可以了解到，美国5个比较有名的股票危机。第一个是经济大萧条，从1929年-1932年，股市的跌幅超过80%，持续的时间将近3个月，对应之前的房市表格也能体现出房价与股市的关系。第二是在美国越战之后的跌幅，从1973-1974年，这次股市跌幅连续21个月。第三次是在美国80年代的房地产跌势，这次时间相对比较短，但是跌幅也比较明显，超过30%。第四次是非常著名的网络股泡沫，叫做“.com危机”，这次持续了31个月，股市的跌幅将近50%。最近的一次大家都了解，是受美国次贷危机影响，股市的跌幅超过42%，到上个月为止，已经连续16个月。

　　综上所述，这5个主要的危机，在二战以后，美国平均危机跌幅在31.5%左右，持续的时间平均是20.8个月。

　　我们预计在美国经济萧条期期间，预计在2009年末、2010年初，我们会逐渐走出这个危机。

　　简单介绍一下美国房地产的分类，分为四类，第一类是住宅类房地产，第二类是零售，第三楼是写字楼，第四楼是工业地产。

　　美国的全美住宅平均跌幅从2006-2007年的最高峰已经下跌了25%，当然地区与地区之间的差异也很大，有的地方跌幅超过50%，有的地方价格没跌，反而在增长。

　　新房上市，举一个例子，在美国的加利福尼亚州，现在上市比较难，因为开发商面临种种约束。第一是非常苛刻地建筑法律法规，第二是水资源有限，第三是环保法规的要求。对开发商的建设也提出了新的挑战。