图为北辰实业写字楼分公司总经理 孙东樊

　　孙东樊：各位来宾下午好！首先我代表北辰写字楼公司，对咱们第五届写字楼年会的成功召开，表示衷心地祝贺！今天大会的主题应该是挑战与机遇，给我这个题目是刚才主持人说的北京写字楼市场的挑战与机遇，这个题目比较大，作为我们来讲，是作为北辰写字楼公司，现在应该说主要的楼盘是北辰时代大厦、北辰世纪中心等等，我想我的发言主要是从经营者的角度，对咱们北京的北部地区写字楼市场，从一个经营者的体会，谈一谈今天这个主题。 首先第一方面，介绍一下我们了解到北京写字楼目前的一个市场环境。首先是供应量，在供给方面，这是我们作为经营的，首先要了解的。从04年以来，北京的甲级写字楼市场，年供应量基本上在100万平方米。到07年到达了160万平米的新增供应，08年，新增供应是120万平米。从09年的预计看，预计北京甲级写字楼供应量，将达到150万平方米。主要集中的地区是在金融街、CBD以及周边和东二环区域，分别占比重37%、35%和13%。第二个方面，就是目前我们大家都感受到的由全球金融危机衍生出来的全球经济面临的衰退。从08年预测的奥运会后，对写字楼的需求量将有一个很大的需求，由于这个危机的出现，瞬间突然把这个预计打破。目前从统计来看，08年基本上在50万平方米，远远低于过去几年平均在一年88.6万平米的吸纳站，从吸纳的角度来看，有了大幅度的降低。第三个方面，就是说控制率上升。08年四季度的时候，北京甲级写字楼市场当中的控制率，已经上升了1.27个百分点，达到15.26%。而目前从现在的统计来看，CBD地区受的影响最大，目前它整体的控制率应该说已经在30%左右这么一个水平。第四方面就是租金下去了，由于以上几点原因，目前写字楼整体的租金下去了。从这个来讲，从北京市各个方面的统计数据来看，特别是CBD地区，由于楼盘比较多，特别是新迁，新推出的楼盘，签约的价格已经低于以往的价格。我想从这么四个方面，首先把我们目前北京市总体的市场环境，简单地做一个介绍。

　　第二个方面，回到我们的主题，讲我们北京北部地区，或者再小一点，就是亚奥地区，写字楼这样一个市场面临着的挑战和机遇。如果说挑战，我想应该说在刚才上面四方面分析的前提下，概括地说，我觉得主要是面临两个挑战，第一个挑战就是供应量的不断推高。这个来讲，我们作为写字楼的同仁，大家都会有这个感受。就是供应量推高了。现在这个供应量因为盖一个楼宇需要几年的时间，所以这个供应量在持续推高。第二个挑战，就是我们现在面临金融危机以后，越是高端品质的公司，现在要压缩成本和办公费用，缩小办公面积，造成了吸纳量降低，而且大幅度降低。所以这两个形成了一个矛盾，如果概括地说的话，我觉得我们面临的主要挑战是这两个挑战，这是从挑战这个层面而言。

　　从我们奥北地区，应该说在挑战的同时，我们作为经营者，应该说也体会到奥北地区，作为写字楼这样一个租赁市场，我们认为我们还存在着很的的机遇。我概括为五个机遇，供大家一起探讨，看看是不是还有其他更好的机遇。第一个机遇，应该说奥运会前市政府投入的加大，使我们北部地区的配套设施不断完善，绿化、交通优势非常明显。应该说在奥运会之前，我们北部地区特别是交通拥挤情况，成为我们北部发展的瓶颈，通过奥运会，北京市政府在市政方面投入2800亿，很大一部分落在奥运主场馆核心区，可以说周边的市政环境得到了非常大的改善，包括我们的奥林匹克森林公园、也包括鸟巢的水系，使我们整个奥运北部地区，无论是从交通、还是从绿化、还是从空气的湿度方方面面，可以说跟奥运会举办之前，发生了一个质的变化。这个优势，恐怕是我们目前北京市东西南北四个方向，我们北部地区在奥运方面得到的最大实惠。从租赁市场来看，我们认为这是首先第一大面临的机遇。第二个机遇，我们认为就是政府的高度重视与大力支持。应该说奥运会前，政府对奥运主场馆周边的支持是显而易见的。奥运会之后，政府对这一地区也是投入了极大的关注，包括如何振兴北部地区，使它真正成为我们北京将来一个重要的区域，整个政府给予了大力支持。政府的支持力度的不断增大，是我们做好写字楼租赁的一个很重要的机遇。我们认为的第三个机遇，就是2008年北京奥运会的成功举办，特别是主会场在对面的鸟巢、水立方，还有再往北一点，奥运会的两个主新闻中心，这是当时上万名记者居住的地方。应该说08年奥运会总的评价是无与伦比，在这个总评价下，我们主会场周边区域，可以说作出了最突破的贡献，而且从声誉和形象上，得到了最大的实惠。所以现在周边奥北地区，可以说是全世界公认的热点知名区域，这个比任何一个企业花多少广告费用，恐怕也收不到的一个非常好的效果。所以，这个本身就是我们后期经营里面，应该说得天独厚的一个机遇。第四个机遇，应该说就是我们在奥北地区高品质的楼盘不断涌现，改变了原有亚奥区域市场的产品格局，高端商务集群效率显现。我们过去经营写字楼市场，几大专业的专业公司，包括我们北京市写字楼市场分析，大家做这个行业都有这个体会，分析北京写字楼市场一般分析最多的就是CBD然后就是金融街，应该说北部地区作为写字楼专业市场分析，可以说基本上是忽略不计。主要原因就是它无论从数量上、还是写字楼的品质上，不像CBD、金融街那么明显，由于数量和品质高，大量高端的客源，包括房价非常高，这几个综合素质，而成为热点区域。但是奥运会以后到目前为止，应该说这些地区从高端品质的写字楼，应该说已经形成了一百多万平米的面积，包括咱们现在这个盘古项目，也包括北辰世纪、北辰时代、安贞环贸等等，体量都非常大，目前应该说是吸引高端客户的一个非常具有吸引力的热土。所以，我们相信随着这些高端品质楼盘的出现，也随着我们刚才以上说的几点主要机遇，相信我们这一地区，不久的将来，将会形成我们北京市写字楼市场的重要一级。这是第四个机遇。第五个机遇，应该说也是我们在经营当中的切身体会。就是我们现在周边的奥运主会场、鸟巢、水立方，可能是刚开始还没有进入到一个高潮期，相信将来鸟巢、水立方的投入运行，这个地方如果各种文化、娱乐、体育比赛开始举办以后，那么这个地区的人流量会非常大，因为奥运期间，我们已经有了切身的感受。再有就是我们北辰集团自身的，就是奥运核心区主新闻中心，奥运期间接待了1万多的新闻记者，这个国家会议中心，将于今年年底完全投入使用。现在奥运会后，正在进行二次装修，有的项目7、8月份将投入运营，像我们有两个10万平米的写字楼，将于10月份就接待客人。国家会议中心也将于年底投入运营，一旦投入运营，它主要作为一个会议场所，从会议上会议中心的各方面反映来讲，它对一个城市的带动功能是1比9，也就是说他的一块钱对于城市其他的方面，将带来9块钱，会展中心，可以说是一个城市的引擎。随着它的投入运营，肯定为北部地区各个方面的带动会非常大，我们现在的状态，还没有到达完全的经营高峰。可以跟大家交流的是，我们作为北辰写字楼公司旗下经营的项目，我们在目前这样一个经济形势下，随着东部地区的租赁市场有降价，我们不但没有降价，反而调高房价，而且我们的租金率也高，像我们的会宾大厦，租金提了10%以上。从以上的分析，应该说尽管我们有刚才以上说的两大主要挑战，但是我们相信，机遇和办法总会大于挑战，相信我们北京的写字楼市场，特别是我们北部的写字楼市场，在我们各位同仁的共同努力下，在大家的共同打造下，我们北京的写字楼市场一定会迎来辉煌的明天。谢谢大家！

　　主持人：非常感谢孙总，让我们充满信心。下面有请北京写字楼信息网总裁房讯网CEO刘凯先生演讲，他演讲的主题是“写字楼垂直新媒体的网站定位与营销发展”。有请！