图为中国房地产及住宅研究会副会长 顾云昌

　　主持人：非常感谢黄总为我们的开发商带来的中肯建议。接下来我们有请中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌先生为我们做“宏观经济形势与房地产行业前景预测”主题演讲。

　　顾云昌：各位朋友，下午好！给我这么大的题目，15分钟不知道谈什么。我想今天的会议是关于写字楼的年会，我们的房地产实际上分这么几块，一个是住宅地产，一个是商业地产，一个是商务地产，或者说写字楼地产，还有一个就是工业地产，统计报表是这么统计的。在整个房地产总投资当中，住宅的总投资可能要占到2/3，投资的1/3，严峻面积的20%是商业地产，写字楼地产和工业地产。笼统地叫房地产，但是全社会关注的是住宅地产，国家调控的也是住宅地产，大家看到04年以后针对写字楼的，好象找不到。尽管是房地产，实际上里面各种不同的房地产，它的运营规律和发展规律是不一样的，这个我想在座的各位都很清楚。实际上在我看来，如果说我们的住宅地产，政府调控的力度有形的手发挥的作用比较大的话，那么我们的写字楼地产、商务地产发挥的力也会大。也就是说，我们的商务地产、写字楼地产，实际上是按照市场的面貌来发展的，按照它的规律来发展。所以今天讨论写字楼市场，讨论未来发展的时候，必然和整个宏观经济、整个金融环境、货币环境相联系。

　　有一个数据可以说得很清楚，一个数据可以说明一个问题。比如说今年1月份，全国的房价，同比下降0.9%。而全国新建住宅价格同比下降1.4%，住宅价格的下降幅度要比所有房地产下降幅度要大。反过来说明，我们住宅房价格变化要大于我们商业地产、商务地产和其他地产。我们07年住宅价格上涨很快的时候，我们其他的非住宅地产上涨的幅度也很大，从交易量来看，都在下降，但是幅度也没有住宅的大。同样是房地产，不同方面，住宅和非住宅地产，从这里看来，住宅地产的波动比较大，而我们商务、商业地产波动相对小一点。也就是说在我们整个调控当中，我们觉得很有必要在研究写字楼的时候，展望我们未来发展的时候，更应该看到市场本身的作用、经济本身的变化，而不是政策发挥的作用。刚才我们的黄会长谈到的一些政策，都是针对住宅而言的。这次宏观调控当中，对住宅出台的政策、对我们写字楼好象没有政策来发动它。所以在座的朋友，我们这个方面如何适应市场的发展，更多在这方面大家动动脑筋，如果通过我们写字楼的发展拉动经济发展的话，我们现在国家的保增长势头会很好，比如说租用我们的写字楼能不能有一个补贴，因为我们商务地产是跟经济发展同步的，如果我们经济萎缩了，肯定我们写字楼市场也萎缩了，这是一个宏观层面的问题，这些问题都是影响我们写字楼价格和我们的供求关系的。刚才说了，信心很重要，我觉得信心来自于真实的信息，来自于良好的预期。我们到底有没有信心，信心在哪里？要有准确的数据。比如说刚才我们讲到住宅的情况，就是现在全社会关注的是对房地产的两个问题，一个是价格。这是个要点，但是目前来看，这个问题又是最不明朗的，一百个人一百个说法。第二个问题就是我们交易量的问题，我们行业层面、政府层面，最关心的还是交易量。我是这么分析的，07年是我们房价和交易量双双透支的一年，房价透支了，房价增幅透支了，一年的房价涨了17.5%，我们新进住宅交易量上涨的46.7%，将近50%，一下子全国的购买力会有那么大的提高吗？实际上这个已经透支了。这些钱哪来的？银行借给我们的，钱多了，价格肯定涨。然后资金收紧，我们钱少了，价格就降下来了。所以说07年的市场是房价透支、交易量透支，就好象我们冲刺了一把，08年必然要调整调整。这个市场本身有价值规律，08年的情况来看，我们交易量同比下降了两成。也就是说，我们08年交易量尽管是萎缩，但是基本上保持在06年的水平上。而08年的房价，全国还基本保持在07年的水平上。也就是说，全国的房价现在统计局的数字和我们大家的理解有很大的差异，统计局的数字说去年年底全国房价同比下降0.4%、0.8%，但是人们感受房价降了很多，降了10%、20%、30%都有。实际上我觉得我们应该按照统计局的说法，房价这样的一种调控是合理的，一年涨了17%，第二年不涨了，等于是两年分担这个涨幅。如果房价的涨和我们收入的涨幅是同样速度，甚至房价涨得比我们收入慢，大家可能意见不大。反过来的话，大家的意见就会大了。我们看到04、05年，全国房价同比上涨15%、16%，07年涨了17%，06年涨了6%左右，08年呈现下降。但是我想，我讲的是住宅的价格，我们写字楼的价格没有这个频繁，我们要研究内在的结果，什么原因造成的。现在大家都知道，而且在讨论一个问题，要不要把房地产作为国家第十个发展纲要，叫振兴发展纲要也好、调整发展纲要也好，我现在还没有得到正式的消息。但是不管是不是列入这个发展纲要，房地产重要的地位是不变的。

　　前两天我跟媒体说，由于中国这样的环境，房地产以前就像过街老鼠。房地产经过去年的调整以后，人们的认识在变化，房地产现在是什么？我想最起码不是过街老鼠，而是米老鼠，还是比较可爱的。到目前为止，无论是在过去十年经济增长当中，还是在未来保增长的调控当中，还找不到第二个能够替代房地产业的产业。我这里讲一个数据，给大家分享一下。我查了一下，07年全国房地产的销售额，多少呢？大概是将近3万亿，新房的交易销售额是2.96万亿，约等于3万亿。这里还没包括我们写字楼的出租部分，如果加上一年旧房交易量，两者加在一起是多少？4万亿，全国老百姓买房花了4万亿，这是一个数字。第二个数字，全国的社会零售总额，不到9万亿，8.9几万亿。大家买房花了4万亿，买房子以外的花了9万亿，这个比例是这么一个关系，可以说这个份额是相当大的。而且没有这4万亿的增长，这9万亿估计也会减少，因为人们买了房，才会装修，买其他的东西。所以房地产的地位，是不能否定掉的。我们房地产如何保持稳定增长，会是一个非常重要的问题。摩根史丹利说了一句话，全世界经济的复苏，有赖于中国楼市的复苏，因为他发觉全球的经济发展跟中国的房地产市场分不开的。尽管现在大家对房地产有这样那样的看法，但是这一点不可否定，房地产的重要地位，4万亿和9万亿。这个当中，当然我们商务地产、商业地产加在一起，我们总的投资、总的销售额恐怕要占到1/3。应该说这里面有很大的一个部分。所以房地产如何保持发展的态势，现在看来，我想国家、行业最关心的不是房价，而是销售量。因为销售量的增加，才能稳定、才使我们的投资的稳定，从而使房地产发展稳定体现出来，建材业、家电业才会稳定下来。大家知道，中国、美国、全世界现在最最重要的问题是什么？是就业问题，我看奥巴马政府全力保证400万人口就业，所以我们现在有理由相信，无论房地产是不是纳入国家发展纲要，但是房地产重要的地位是不可否定的。所以我们要有理由系信心。尽管现在有人说房地产市场发展前景、房地产的政策是诸多产业当中，最不明朗的，不确定性最大的。是不是这样的感觉？当然，一个和它的重要地位分不开，另外和我们社会舆论，一些导向有关，恐怕对房地产有许许多多不是很清楚的看法，对房地产的定位、对房地产为什么涨价、价格出现泡沫有关，他没有好好地分析原本的面貌。为什么需求量很大、为什么供应量不足？需求量大什么原因？和财政政策有关系没有？和金融有关系没有？应该好好分析，才能得出正确的结论。但是我们现在各种媒体各种说法都有，导致大家思想的混乱。国务院再一次说重要支柱产业，我相信在今年的两会上，总理肯定还是有一段对房地产的要求，现在正在讨论。去年、前年总理工作报告中，对房地产始终有一大段，因为这个行业太重要了。

　　当然目前看来，房价今年上半年下滑的压力还是存在的，交易量下跌的态势还在继续。如何保持进一步的增长，这是我们房地产调控的主要目标。所以中央现在出台的政策，三个方面，一个是加大保障，保障性住房也是交易量，也是有投资的。第二个降低交易税费，其实人民银行的降息，0.7折的利率，对于买房子的人来说，是很大很大的优惠，当然地方政府也出台了相关的政策。第三就是支持居住购房，不应该只是低收入家庭支持他，中等家庭、甚至对一部分投资者，也应该支持他。因为中国的市场，需要大家的交易，你有钱放在那，还不如买房。我想，中国的房地产市场的前景和美国完全两码事，中国的楼市不是美国的楼市。最起码的一点，有些数据大家都知道，我们现在城市化率大概是46%左右，全世界的城市化率是50%。作为一个现代化的国家，我相信未来45、55、65、75，总会达到这样一个水平。再说了，我们现在45、46%的城市化当中，还要打一个折扣，我们6亿的城市居民当中，有4亿是有户口的，还有2亿是没有户口的，不是正式的城市居民。他们购房的积极性也有，但是没有发挥出来，由于资金的问题，由于其他方面的问题。所以我们的城市化和其他国家的城市化还是有很大的差异，我想城市化的发展，带来我们第三产业的需求和写字楼市场的前景一片光明。地段也不一样，这个阶段中关村地区的写字楼紧缺，下一阶段可能CBD写字楼紧缺。不仅仅是安排一个座位在里面办公，更重要的是考虑员工在里面办公的舒适性。我到国外去，看看他们又在建新的写字楼，所以我相信这个市场是非常大的。另外在城市化和中国经济发展中，有一个很重要的意义，昨天有记者采访我说，北京市是不是对90、70解冻，这个我不太清楚，但是中国未来城市化发展道路必须遵守的就是紧凑。紧凑型的城市、紧凑型的住宅、紧凑型的房屋建筑。因为中国人多，用资源应该是紧凑型的。所以根据这样一个情况，现在各地城市改革当中，我们的征地可能会成为问题，因此综合体的概念会逐渐发展起来。最后就是看到写字楼的未来市场，我想随着中国经济的复苏和振兴，必然会产生很大的需求。

　　第二个方面，对写字楼的功能，写字楼的这种形态，写字楼在城市建筑群当中的地位、它的组合、它的规划，都会有很大的发展。因为是第一次参加这样一个年会，我也是有感而发，我希望咱们中国的写字楼市场，能够根据市场发展的规律，在我们行业人士、在在座各位朋友的共同努力下，无论是搞开发的、租赁的、信息服务的、还是搞媒介的，共同认识写字楼发展的规律，认识宏观经济下面，我们写字楼市场的变化，使我们在发展过程当中，既使写字楼市场保持平稳良好的发展态势，又使我们写字楼的品质、写字楼的产品，更加符合国家绿色发展这个方向。不仅要市场把握好，而且品质也要随着我们的需求进一步提高。好的，我就讲到这里，预祝写字楼年会圆满成功。谢谢！

　　主持人：非常感谢顾会长，很全面地为我们房地产行业做了全景预测。接下来我们有请北辰实业(企业专区,旗下楼盘)写字楼经营管理分公司总经理孙东樊先生做“后奥运时代北京写字楼的挑战与机遇”主题演讲。