王永利：我觉得还是操作的整个模式上有问题。首先我举几个例子，大部分的项目，很少有房地产的开发企业像中粮集团这样的，在收地块的时候就找我们做可行性的研究，以什么价格收购，怎么做这个项目，整个的战略方向和方案明确了之后才真正的动。而我见到很多发展商的操作模式是，先拿地，拿了之后再找顾问行，或者拿地之后请设计师，设计完了，开始建了，才想起来转一个专业的咨询机构做商业的经验。往往他们不是按照一个完善的体系安排，而是做到哪遇到了问题才找这些人。

　　我想再专业的人士也不是神仙，有一些东西可以帮助客户进行调整和提升，但是不可能逆势而为的。前期有这个详细的研究、分析，保证项目整体发展的思路有一个统一性，这个前期来讲是非常重要的。前期研究和整个项目定位的环节，如果项目都建起来才做定位，很受局限性，不一定以后完全没有成功的几率，但是很有局限性，做的十分的困难。

　　主持人：就是说普遍还遗留住宅的开发模式，先做好了，不考虑住进来的是什么人。

　　王永利：商业恰恰应该是相反的，是从后面往前看的。

　　再有一个可能出现问题的环节就是招商。目前很多项目在招商方面受到了阻碍，很多市场上的业内人士讨论为什么招商这么难，项目招商不成功对于项目的影响很大，应该怎么样招商等等。这里面重点说一个问题，项目的招商是实现蓝图的过程，在这个过程当中，如何组织招商的工作，我想各个发展商都有自己的想法，有的发展商希望找一家独家代理的商业咨询机构或者代理机构帮我全程做；第二种，经常见到的，我尽可能的多找几家，都帮我做，也有他的优势，也有弊端。

　　但是这里面我们要说，两种模式之间的差异性如何。找一家做，弱点就是资源的不完善性，实际上在现代科技这么发达，包括整个专业人士来讲，圈子里面商户很不好找，我们也很能理解。但是委托一家来做声音会统一，至少在招商的组织和整个市场形象的组织推广这块是有组织、有目的性的，有系统性的，做出来的东西是统一的。但是找多家代理行就会出现谁来组织的问题，如果发展商有很足够的能力组织，为什么找代理行？如果没有能力，请这么多家就有问题，就会出现因为这里面有投机的机会。哪个店不好租，哪个品牌好谈，所有人都关注这个，不好租的就都不管了，所以这个项目可能前面很红火，后来发现不行了，开不了业了。剩下的全部是不好的位置，能够招的一些品牌，可能说相对好谈的一些品牌都谈下来了，不好招的，或者说在项目当中起到重要作用的主力店，就是核心商户倒可能没有招进来。

　　一个核心商户，大家理解的主力店，就是百货、超市，其实不是这样的，真正的主力店是对这个项目定位起到标准的商户。比如说我做奢侈品，可能LV是必须了，我要做一个社区的，大家都知道，我找超市，为他整个的定位做一个佐证。这样的商户对下面来说，起到很大的支持作用。

　　主持人：比方定位时尚的，就不应该考虑引进生活类的超市。

　　王永利：对。操作模式不对，你会发现你做出来的东西和目标完全背道而驰的，这两方面是大家讨论的最多的。我们更想讨论的是后期运营方面，商业项目我们发展很多前期开业开的不错，但是后期营运方面，尤其是保持长期运营势头的是很少的。我们发现很多商业项目成功了一段时间，或者一段时间在市场上很有热点，后面就销声匿迹了。这个方面需要我们大家共同探讨和推动的，与其说我们把商业地产奉为很复杂的东西，不如说是一个很系统化的东西，只要我们有信心，一步接一步采用科学的办法做，完全可以成功。

　　主持人：相信有华夏柏欣这样的专业机构，政府的正确导向，包括还有我们乐居商业地产频道这样一个平台，商业地产在09年以及未来会有更好的发展。

　　最后，春节将至，在这里给两位以及网友拜个早年。

　　王永利：各位新浪的网友祝大家在牛年里，HAPPY牛YEAR。

　　钟慧珊：我也祝各位网友明年比今年更加好，会有一个火红的2009年。

　　主持人：谢谢两位，我们今天的商业讲坛就到这里。