图为主持人与华夏柏欣研策部助理董事王永利先生、市场部助理董事钟慧珊女士

　　主持人：大家下午好，欢迎来到新浪乐居，今天是我们商业地产专业讲台的第7期，很高兴邀请到华夏柏欣(北京)经营管理顾问有限公司市场部助理董事钟慧珊女士，以及研策部助理董事王永利先生。

　　我们知道华夏柏欣作为一家专业的综合地产服务机构，业务遍布各大城市，相信商业地产业内人士并不会陌生，但是网友可能不是很了解。包括顾问公司在一个商业地产项目与商家之间，具体担任怎么样的角色，有请钟小姐为我们做一下基本介绍。

　　钟慧珊：华夏柏欣是一家专业的顾问公司，我们是成立于2005年，公司团队是一些资深的房地产行业20多年经验的专业人士组成的。我们专注的也是商业地产这方面，所以客户主要是一些商业地产开发商以及国际的基金公司。

　　华夏柏欣是一个全方位的顾问公司，所以我们会分几个部分，包括有研策部，会从一个项目总体的规划，从定位，包括楼层等方面，给客户一个全面的建议，所以我们说策划奠定基础，一个很好的策划是项目成功的最重要的关键。一个项目策划完之后，招商部会把研策部全盘的计划帮助发展商实施，最重要的是把商家怎么样引进到项目里面。还有营运部，我们和其它代理不一样的地方就是，我们希望一个项目开了之后，会把后面的营运做得最专业。同时也把很多国际化的新的管理的概念带进购物中心，因为我们相信，一个购物中心后面只要管理的很好，资产升级的潜能是比较可观的，所以我们公司的口号可以这样说，策划奠定基础，招商实现蓝图，经营创造价值，这是华夏柏欣一直相信的理念。

　　主持人：感谢钟小姐的介绍。我们今天的话题是“2009商业地产路在何方”。在这之前，首先谈一下刚刚过去的2008年。可以说这一年是喜忧参半，奥运盛事在很大程度上推动了中国尤其是北京的经济增长，但是到了年末，一场金融风暴令很多的行业陷入低迷。受到这种经济大环境的影响，房地产行业再次被推上风口浪尖，那么商业地产领域在08年有哪些重大性的变化的？请王先生简单分析一下商业地产目前存在的机遇与风险。

　　王永利：正如主持人说的，房地产行业一直是不缺话题的行业，随着这两年我国经济的快速发展，以及国家房改政策的发展，房地产业在我国宏观经济和GDP当中成为重要的支柱作用。商业地产在这个产业当中则好比皇冠上的明珠，处在整个房地产行业和终端消费最高的状态。

　　今年商业地产面临重大的变化，我们看到的是一个宏观经济层面的变化。受到金融危机的影响，大家对商业地产的信心会有所降低，但是同时我们也看到很多逆势而上的例子。这种变化的影响，我们觉得08年整个商业地产外在环境的变化，催生了内在增长的需求。

　　从经济的角度来说，现在不是金本位了，我们更多的研究消费信心，经济信心的指数，恰恰说明了经济结构能够支持房地产发展，很重要的因素就是，市场的潜量和市场信心的支持。 在这种情况下，商业地产需要发展，一个是投资方的信心，另外一个是市场的消费的信心。宏观经济受到影响的时候，这两个方面的信心都会发生动摇，造成了几个问题。

　　第一个是对于整个项目资金链的压力。

　　商业地产是资金密集型的产业，房地产做的是资金，建不是自己建的，设计也不是自己设计的，全部是别人做的，它自己做的就是资金链的东西。商业地产对项目整个资产管理的要求会更高，更多的是结合于市场的需求，把一种实体的产业变成一种资本的平台，经营的平台，获取一个长期的利益。

　　在资金链紧张压缩的情况下，很多发展商在开发的过程中会出现捉襟见肘的情况。原先信贷比较容易获得，资金比较容易融通，大家开发商业地产的信心也会比较强，而资金链紧张的时候，很多发展商就会受到了影响，出现了项目停滞或者延期的情况。在这个情况下，一些项目的兴起，恰恰体现了发展商对未来预期的预盼，好比08年开业的太古。在整个的项目重新定位、包装、改造上都投入了巨资。我们认为整体的宏观市场还是比较好的，这一点也得到了很多专业的商业地产的机构以及投资机构的认同。

　　第二个方面我们谈到的是一个消费需求的层面。

　　经济形势不好，对消费者的消费需求产生了影响，消费需求的紧缩又会对商业地产经营业绩预期造成影响。所以很多商户在这种金融危机的状态下，出现了一个收缩或者调整的策略。在这个过程当中，我们发现其实是有一定的结构性的，并不是一个总量。实际的数据告诉我们，我们的社会消费数额仍然在快速的增长，而且增长的幅度还是随着整个经济的发展，保持了很高的步调。我们看到比如说新世界，新世界集团，在现在的经济情况下，还声称要继续扩大店面，这是零售商不同的反映，但是我们也看到了一些奢侈品的公司，暂停了开店的计划。

　　我们注意到是一个结构的调整，高端的奢侈品首先受到影响，金融危机向实体危机过渡的过程中，首先影响的是信心。缩减的效果是什么呢，就是高端向中档的转移。很多的高端的人士以前可能不消费中档品牌或者产品，他们现在会有这方面消费了。所以在这个调整当中，需要我们注意的是需求的结构在变化，在这种需求结构变化的过程当中，要有效的抓住潜在的机遇，注重自身项目的发展与市场之间的贴合度。商业地产经过这几年的发展越来越成熟了，在成熟的过程当中，重要的标志就是大家做商业地产项目越来越理性了，而不是在这里拍脑袋就做了。

　　几年前商业地产市场比较稀缺，在还是属于卖方市场的时候，随便一个项目就可以生存，但是09年之后，随着租户受到经济危机的影响之后，对商业地产需要开发商提供更好的，符合市场需求的产品。

　　第三点是竞争格局的变化。

　　首先我想举一个例子，原先我们手头上有一些资料，很多项目期望进入到高端的市场。随着经济危机，大家都在调节自己的预期，更加合理的规避市场风险，把握市场的机会了。

　　在局部的层面，这个市场的竞争会逐步的加重，特别是一些核心商圈，随着新项目的交付，竞争还会加剧。与此同时，也能够催化一部分区域性商业地产的发展，大家会更看好区域性的商业需求，贴合市场的层面走。这样我们可以看到，未来的一两年，我们认为区域性的商业地产会有更大的发展。

　　另外一个层面，整个商业地产在我国的供应结构的变化。商业地产在我国供应结构是不平衡的，总体来说一线城市超量，二线城市机会很多，三线城市基本没有。可见在很多的二三线城市其实是有很多的机会的，虽然大的经济层面可能会受到金融风暴的影响，蒙上阴影，但是实际上由于城市固有的潜在需求的存在，还是有很大的市场发展的量。这需要发展商就每个区域进行重点的分析和了解，真正对市场了解之后，才会有更准确的发展的方向。

　　最后一个层面，关于商户扩张的问题。实际上目前来看，我们了解的时候，还是会有很多的商户希望去扩张店面，包括像香港的大家乐，还有很多的品牌，还是希望扩张店面。但是这里面有一个很重要的特点，大家不再盲目的追求高档了。受这轮金融风暴的影响，我们发现能够具有积极扩张态度的，以及这个阶段市场低迷的情况下，保持很稳定的增长的，全部是跟生活需求贴近的业态。也说明了未来商业发展的格局，贴近生活的东西，始终在整个经济发展的过程中保持着生命力。中国第一次面临金融危机，以前我们更多的是从课本上听到这个东西，没有真正感受到。以前中国经济体制很独立，现在跟国际接轨之后，开始感受这个风暴的时候，我们预见到未来的经济周期会有波动，那么这个贴近消费者生活的业态，和符合生活品质的商业会受到消费者的追捧。

　　从这个角度来说，宏观经济对商业地产的影响危和机都有，整个市场会产生一些变化，但是机遇就在这个变化当中，只要我们对市场把握的准确，对消费者的需求和变化把握准确，还会有很大的发展空间和潜力的。