主持人：那首先希望华夏柏欣服务的项目会在09年大放异彩，接下来就要针对这个提问一下了。单是我们华夏柏欣已经有很多的商业项目会在09年集中放量，同时大家也都看到了，08年开业的项目并没有达到年初预期，这些项目会不会在09年集中开业？届时市场能不能消化这么大的供应量？

　　王永利：从供应量来看，由于受到08年部分商业没有开业延期到09年开业的影响来看，09年的供应量应该还是很大的，维持在几百万平米的放量上。一些项目会受到经济的影响，导致延后开业，但是这种影响我刚才说了，是多层面的影响，实际来看，这种在一线城市的放量我们认为是未来两三年内的主题，毕竟大家认为一线城市的潜力好。但是根据我们的研究分析来看，现在很多的二三线城市也都具有很高发展潜力，现在我们之所以服务的团队都深入到三二线城市，正是看重了这个潜力。在这个过程当中，也有一些发展商看到了这个潜力，大家共同在未开垦的市场上发展新的机会。

　　从这个角度来说，09年北京的商业地产和2010年都会保持一个放量供应的态势，但是总体来说，现有的供应包括未来两年的供应在市场的消化量来看，会面临两种趋势。

　　一种是新的替代旧的。随着一些新的项目出现，和一些更具备高品质项目的出现，一些传统的商业项目和一些我们称之为发展时间比较长的，不符合消费者需求的项目会退步到二线，最终退出市场，这是市场有机调整的过程。

　　第二，有很多的商业项目出现这样的情况，就会出现改造和再生的模式。在国内来讲，现在商业地产还没有讨论再生的问题，但是我们对香港和日本进行了充分了调研，很多香港日本积累了大量再生的案例，未来几年随着很多的项目被市场淘汰之后，自然有接盘手把这个项目接下来进行改造，重新供给市场。这个不是基于原有的项目，而是会有一个全新的调整，使得商业地产竞争更加丰富了，也更加贴合消费者的需求，使得大家在竞争的层面来讲，产生结构性的变化。

　　从这个角度来说，我们认为一线城市在未来两三年主要在改造和再生的层面比较多，二三线城市还是以新的供应量比较多。

　　主持人：对项目的考验还是非常严峻的，证明实力的时刻到来了。不管是新项目放量，还是老项目改造升级，总体量是在增加的，可以预见对品牌的争夺势必更加激烈，那么项目自身要做足哪些功夫，才能加强对品牌的吸引力呢？

　　钟慧珊：在王先生刚讲的项目成功因素里提到，定位很重要。这么多的商业放量，怎么把自己的项目和其它项目区别开，从你招商的时候，策划的时候一定要把这个定位抓的很准确，在后期运营的时候朝着自己的目标，提供他们需要的服务。刚才也说了，09年有很多的购物中心放量，你怎么生存下去，我们反而觉得在市场推广方面是很重要的因素。

　　在03年非典的时候，那时候我们在做东方新天地这个项目，非典那个情况下，所有的商业运作都受到一定的影响。那时候东方新天地没有把市场推广停下来，反而抓住那个时候，更加增强市场推广的工作，举办了一个为期一年的国际风情嘉年华的活动。连通租户、大使馆，文化局，每个月按照一个主题，比如说香港节、新加坡节、美国节等等，一年的活动下来，东方广场 (论坛 相册)经过非典之后，整个消费量都有提升，他们可以说是在危机里面增强了投资，达到了很好的效果。

　　我们觉得09年一些新的购物中心出来的时候，他们必须要在市场推广、品牌建立，包括怎么给消费者一些新的体验性的消费，这方面来增强消费者对你购物中心的忠诚度。这方面的提升，这是一个很好的学问。

　　我们觉得只要把一个很好的购物环境给消费者，他们也还是有这个购物需求的，怎么调动这个购物需求是很重要的，我们光看过去的圣诞节，包括香港和北京，有一些购物中心，有实力的购物中心，他们还是继续投入金钱把这个圣诞节做好，结果香港圣诞节的打折没有大家想的那么厉害，消费额还是保持以往的水平，还是看发展商的实力能不能把这个做好。

　　主持人：因为无论是非典，还是金融危机，大家仍然希望有比较好的生活继续下去。做商业地产的人，更应该考虑在消费者之前，看一件事的时候不可以那么僵化，否则项目很难生存。

　　钟慧珊：对，刚才我们说了，商业地产是有生命的项目，现在不能说金融危机了，就把所有的资金、预算停下来，减很多，反而你要继续投。一个成功的购物中心刚才王先生也说了，两三年要重新考虑一下，要很贴近消费者的需求，市场的变化趋势，很多时候我们都会建议一些购物中心，你可以看到一个成功的购物中心两三年之后，会做一些整体的包装，包括室内的空间建筑的设计都会有新的翻新。