图为华夏柏欣市场部助理董事钟慧珊女士

　　主持人：正是这种经验带来的专业度，使发展商非常尊重专业的顾问公司，因为这个行业的涉及太多领域。并且它不像住宅，以售謦为目的，我们说商业地产目前是自持的，不是开业就结束了，是一个长期持有的过程。从商业地产的自身来看，其整个生命周期是一个多方客体共同交互参与的过种，价值的体现也是长期的，那能否请两位结合实际案例分析，商业地产在规划设计时，应当注重哪些要素，才能保证项目持久的生命力，同时可以充分增加商业地产的内在价值和相关附加值，提高市场竞争力？

　　王永利：作为商业地产的项目，成功的要素有四个方面，第一个方面，是定位的准确性，这个项目与市场之间的配合，定位是否准确；第二个方面，是否有一个专业的操作的管理团队；第三，是否有良好的资金的安排，正所谓巧妇难为无米之炊；第四，很重要的一点，是否有一个良好的市场形象。

　　一个商业项目没有良好的市场形象，很难说服消费者前来消费，更多的商业项目在市场竞争的情况下，消费者的选择很多，他对项目的忠诚度，往往是来自于对项目品牌的认同，最高层面的是我们说的对于整个商业项目价值核心的体现，再往上包括营运的水平，管理的水平，定位是否准确，一系列的支撑，对于一个项目来说，要想取得成功，这四个方面不可或缺。

　　主持人：可以说项目做到了这些要素，基本上一定会受到商家认可了。但是也不能排除像金融风暴这样的意外来临时，行业受影响，商家缩减开店计划，项目招商会不会产生一定难度呢？

　　王永利：这个方面我谈一下。首先从商家的拓展计划来讲，现在受到宏观经济层面的影响，肯定是有所变化的，在这个变化当中，对于既定的招商方案也会有一些影响。计划招一些高档的品牌，但是他们不来了，或者说有一些品牌有一些开店的意愿，但是他用一些更苛刻的眼光看待这个项目。

　　金融风暴对整个社会的调整最终会进入到消费结构的调整，到商业地产传导的调整，但是这个调整对商业地产是有意义的，实现了更好的优胜劣汰，市场很火的，投机多过做信誉的，但是市场不好的时候，信誉是最重要的。同样的道理，商业地产操作的过程中，在经济危机的影响背景下，虽然目前国内来看，并没有遭受到那么大的像欧美的致命性的影响，但是国内这种影响下，其实是可以有效的推动商业地产往更好的层面发展，对操作的针对性要有所提高。

　　在这个层面来说，对商家变化要有效的应对，这个应对的方式，第一要跟商家很好的沟通，了解商家对宏观经济形势到底有什么样的不确定性，或者有什么样的不明确性。包括很多的商户都在问我们，对明年怎么看，对09年怎么看，包括各地的成熟市场怎么样。我们也在做类似的东西，我们希望今年可以出份期刊类的报告，告诉大家，在过去的08年和09年转变当中，在一些主要的市场上面会有哪些变化，某些城市的商业到底有没有潜力和机会，有这么一个考量的计划，希望到时候可以和大家一起分享。

　　第二个层面来讲，随着商户的变化，你招商的工作，除了加强沟通、了解变化的潜在的原因之外，还要给他更清晰的概念。商户会更多的考虑到你项目的实质质量，就牵涉到刚才我说的成功四要素，你要讲清楚，告诉他们这个项目为什么有机会做好。

　　在大的市场背景下，也不一定说都是一个风险，因为很多人还认为这是一个抄底的好时候，包括我们和很多的基金，投资机构聊天，他们都认为是一个抄底的时候，很多都早已行动起来了，大量的收购物业，有时候我们看到的东西和真正的未来可能会发生的东西还是有一些时间上的不同。

　　总体来说，商户的变化需要代理行有一个清晰的了解，并且以最快的速度就市场的变化作出应对。而这个应对是体系化的应对，而不是单独的商户的应对，这个牌子不来了，我换一个，不是这样的，你要重新审视自己的方案。我们做运营的项目，每两三年会做一个整体的研究，这个项目未来三年有什么样的发展战略，在过去的两三年当中，具备什么样的市场条件，未来怎么样发展，只有这样的东西才可以给商户信心。给了他们信心之后，他们才愿意跟你一起开店，在未来几个月，我们操作的几个项目会陆续开业出来。华夏柏欣进入行业三年，三年正好是开店的周期，前面做了很多的播种的工作，今年会是一个收获的工作。