主持人：随时都把自己放在新生代的位置，尤其在国内，商业地产本身就是一个新生事物，就像钟小姐之前说的，它在中国发展的时间只有几年。但是我们也能够看到一些成功的案例，两位心目中内地成功的案例有哪些，能不能描述一下？究竟商业地产要具备什么要素才算成功呢？

　　钟慧珊：东方广场可以说是北京第一个比较成熟的购物中心。首先它的地理位置是大家已经很认可的了，在长安街，但是那时候我们接手的时候大家都有一个观点，王府井是一个只有外省游客才会来的。因为我们项目规划的比较好，上面有酒店、公寓，本身有稳定的消费群支持这个，一个成功的商业没有稳定的客户群，这个是不行的。

　　东方刚刚开业的时候，它也有做一些业态的调整，经过了两三年的培育期，包括头三年业主放了很多钱做市场推广，包括我们每个月都会有一些推广活动，也投入了很多钱做我刚才说的忠诚客户的计划，我们东方也是头一个购物中心用全机动化的积分兑换机鼓励消费者消费。过的两三年之后，整个的品牌已经有了很好的建立，客户群也比较稳定，但是那时候还没有停下来，他们就按照整个项目做比较好的翻新，所以你会看到很多区域重新创新，把区域变得更加高档，符合现在的需求。到了这个区间，可以说本身这个品牌很稳定了，我们要继续做一些店铺租户的调整的时候，已经是很多租户都在排队了，所以也是要看我们的定位把握的是不是准确，还有后面的经营管理是不是每一步都很到位。

　　王永利：东方广场的确是最具标杆性的项目了，除此之外还有一个案例，就是我们公司联席董事总经理伍步昂先生在加入华夏柏欣之前操作的上海新天地。上海新天地的成功方面，在于它对于消费者新兴消费需求或者说体验消费需求的把握。一开始大家很惊讶，一个很贵的地，上来挖一个湖什么的，建了几个房子，配套上餐饮，大家想肯定赚不回来钱的。但是后来发现，这个地方是很具有体验的商业区，同时为上海的很多人提供了休闲、消费的场所，并且成为了非常著名的旅游的景点。

　　这个项目的成功在于发展商对整个项目具有通盘的考虑，他是当做一个长线的培养，所以项目从前期的不赚钱到后期的很赚钱，经历了整个的发展过程，实现了我们说的，商业地产最重要的就是资本的收益，包括品牌价值的收益。

　　其实这个我觉得是在项目的操作理念上需要发展商进一步的了解的，我想开发商业地产的发展商都希望通过商业地产的发展，获得长期的经营效益，和自身品牌价值、资本价值的增值，那么就要注意到整个商业地产的发展是一个系统化、长期化的过程，所以在这个过程当中，一定要把握住整个发展的特点。

　　项目整个的发展要有系统，不能说今天一个声音，明天一个声音，最简单的一个道理，我们希望做一个很漂亮的变形金刚，我没有系统的工程师，所以我胳膊找诺基亚，另一个找摩托罗拉，眼睛找的西门子，最后你想出来的东西会是什么样的？真正的商业地产顾问公司应该是这个系统的工程师，不仅负责搭建这个架构，并且负责编写程序、运转这个设施，由前到后的工作是保持这个系统性，提高项目未来成功的几率。

　　钟慧珊：要讲做的好的话，很多发展商都希望在中国做一个品牌的复制，包括上海新天地，也在重庆、武汉做了。包括现在大家都知道，西单大悦城也是非常好的一个项目，刚刚开业一年，现在的人流量大家有目共睹了，所以他们在沈阳、成都也希望有大悦城的建立，这个也是中国商业的特点，一个集团下面的成功品牌会继续开发。

　　主持人：两位都说了比较经典的案例，一个项目要有这么多综合的因素才会成功，但是失败则往往只出在其中一个环节上，那么目前的商业地产大部分的失败主要是什么环节出现了问题？