中城联盟博弈“房产新政”(图)_新浪房产

中城联盟博弈“房产新政”(图)

http://house.sina.com.cn 2005年07月01日16:53 新京报

　　20天内中城联盟从“妥协”到“应对”；6月份北京20多个项目逆市开盘，不亚于前几月业界分析，不少开发商言论、行动一致是为了“托市”，务实者应当研究新政策下的出路

　　一系列宏观调控政策下，开发商不得不寻找一些方法来规避新政的影响，甚至是通过某些方式托市。漫画/鲁嘉

　　中城联盟成员企业本月初齐聚深圳，“共度风雨守候彩虹”，联合寻求应对5月11日七部委出台的房地产行业宏观调控的新政。这距其表达“妥协”的日子仅后推20天。在此前后，开发商与新政的博弈有所显露：在言论和观点上保持一致，集体维持原定售价或涨价。面对宏观调控下明显转冷的行业气候，出路在哪，这正是众多开发商集中思考的问题。

　　「表现」

　　短暂“妥协”，“应对”

　　才是对新政的真实反应2005年6月5日，是地方政府开始实施七部委新政的第一个星期天，约30位从全国各地匆匆赶到深圳的中城联盟成员企业的房地产老总，齐聚在万科建筑研究中心四层的大会议室里。此次参加会议的联盟成员的阵容之整齐，到会时间之准时实属罕见。

　　万科在此次会议上以经验交流的方式向到会的联盟成员介绍了《万科集团对5·11文件的解读》研究报告，随后在银幕上打出了“共度风雨守候彩虹———如何应对宏观调控”，黑底红字标题表达了此次会议实质性的意义。据一位参会人士说，本来气氛就比较沉重的会议现场一时更加凝重。

　　显然，本次中城联盟会议的主题很明确，就是“研讨当前形势和对策”，而促使中城联盟成员千里迢迢赶赴深圳的一个更深层面的原因则是5月11日的七部委对房地产行业宏观调控的新政。

　　与此次会议形成鲜明对比的是5月14日在西安举行中城联盟董事长联席会议。王石、冯仑、刘晓光、任志强及现任联盟轮值主席胡葆森等大腕悉数到场，与每次会议议题程序一样，各路大腕在某个合适的时候评说近来新政策对房地产行业的影响，但让外界大跌眼镜的是，大腕们对七部委新政的态度竟然如此统一。冯仑发表的“善于投降，留下了千年古城布拉格”论断是这些发言中最具代表性的态度，被外界视为国内主流开发商愿意向中央政府接二连三出台的强力调控政策“妥协”的重要信号。

　　据一位参加会议的人士透露，“妥协”论调是在会议之前就达成一致的意见。而更有业内分析人士认为，这些地产大腕所表达的“妥协”

　　态度也是暂时的，也许是为了缓和此前与政府方面因市场形势和政策走向发生激烈争论而一度紧张的关系。显然，从间隔20天的时间内，从西安到深圳，从“妥协”到“应对”，中城联盟这一目前国内最具影响力的开发商组织面对此轮调控做出的反应，应该是目前国内房地产企业面对中央宏观调控政策的真实写照。

　　北京部分区域酝酿集体涨价

　　位于大兴黄村的低密度大盘翡翠城第五期“福提岛”日前公开表示，要在7月初开始上调价格，这是从5月11日七部委新政公布以后，北京房地产开发商公开表示提高销售价格的项目。而据了解，黄村区域的其他项目也正在酝酿上调房价的计划。

　　据北京华润房地产经纪有限公司副总经理蒋智生透露，福提岛是以自住为主的低密度楼盘，因此不但没有受到新政的影响，反而在开盘当天就签购过半，此后的销售势头也十分旺盛。

　　“调整售价主要是看好北京自住型楼盘的后市潜力，力图重新树立起购房人对自住型物业的市场信心。”蒋智生对将来北京楼市的发展潜力非常乐观。

　　“事实上，本次宏观调控最大的影响是购买者的购买预期发生了变化，购房者持币观望的气氛浓厚，受其影响不仅仅是高档住宅和投资性的房地产产品，多数楼房都出现了销售速度放缓，成交量锐减情况。”中原地产华北区域总经理李文杰说。

　　显然，这些项目提高售价除了产品本身具有一定优势而自然提价之外，还有一个原因则是开发商希望通过以集体提高房价的方式共同托市。“在主要成本（建筑用地及建筑材料）并没有多大变化的情况下，销售价格还要上升，那就只有一种可能，他们要维持高房价，并让它成为现在的事实、今后的趋势。”一位不愿意透露姓名的业内人事这样分析。

　　“有约而同”唱高楼市，减弱持币观望心态

　　七部委新政出台后，房地产开发商和房地产经纪公司的言论主旨是一致的，虽然其表达方式或角度不同，但表达的观点则非常明确，那就是京城房地产市场的需求是客观存在的，因此，在供需决定价格的经济规律下，房地产价格还会在一个稳定合理的区间增长。“但是目前房价的制定是否合理，其价格区位是否体现产品价值，则几乎没有开发商提出来。”

　　首都经济贸易大学城市经济系主任张跃庆教授如是说。七部委稳定住房价格联合检查组在北京召开部分开发商参加的座谈会上，与会开发商异口同声：只有稳定房价才能保证市场的稳定。

　　除了表达北京房价是市场真实写照的观点外，他们还大诉苦水：调控政策对房地产行业的打压程度如何严重。在上周的一个论坛上，几个参加论坛的房地产经纪公司老总私下表示，说话的时候要口径一致，尤其是对未来京城房地产市场良好的走势观点要一致。在该论坛的发言中，几家知名经纪公司也都表示，京城楼市未来一片光明，高唱京城楼市美好的前景。

　　显然，在言论和观点上，开发商们在各种会议上制造一种京城楼市形势一片大好的局面，如“北京楼市还将稳中有升”，“北京现在的房价很合理”，“市场决定价格，而市场有需求”等。这多少有了些“预谋”的味道。

　　除了言论上的一致外，在行动上也表现出前所未有的统一和协调。一些在6月中旬试水开盘的新项目，销售价格几乎与此前的计划开盘价格没有太多的差别，尤其是本来在销售情况不是很好的情况下，依旧逆市开盘，因此，6月份京城楼市仍表现出多个楼盘火爆开盘的局面，给人的感觉就是整个市场依旧热火朝天，让购房者相信北京的楼市依然“供不应求”。6月19日开盘的沿海·赛洛城的总经理胡斌在一个内部会议上还是吐露出一些开发商的心声：“在这个时候开盘有些不利。”显然，逆市开盘并非京城开发商情愿做的事情。

　　“原因很简单，就是为了烘托整个楼市依旧火热的局面，假如6月份开盘的项目比前几个月还要少，老百姓肯定会认为新政策对房地产市场的打压是明显的，房价也要下降，持币观望的心态就更浓重了。”张跃庆认为这是开发商的一种托市的表现。

　　从表面上看，京城楼市6月依旧风风火火，开盘、活动不减，好像中央政府宏观调控政策对市场的影响开始减弱。“利益是相同的，所以行动就是默契的。不管是唱衰唱高，还是联手抬价，地产商要维护的就是他们认为并且让很多人也认为合理的市场现状。”一位业内人士认为，开发商在这两个月一唱一和的表现，是不约而同的“有约而同”。

　　「分析」

　　利润空间减少，不得不寻找对策保全利益

　　多数开发商在接受记者采访的时候表示不太好表达自己的观点，他们选择了回避或者要求记者隐去其姓名，可见开发商与新政博弈话题之敏感。

　　顺驰置地（北京）房地产开发有限公司董事长荆宏告诉记者，从6月份到7月中旬他都非常忙。“我们要根据中央调控的政策重新做一些发展战略方面的调整。因为只有适应了国家关于房地产发展的指导方针，才能够保证自己开发的产品适应政策需求和市场需求。”

　　北京国际投资发展有限公司总裁杜猛认为，目前房地产开发企业进行的一系列发展战略的调整和召开交流研讨会议的目的都是在寻找“适应政策环境的发展空间。”“如何在新政策影响下发展成了目前房地产开发企业必须面对和研究的问题，他们的行为应该说是一种如何规避政策对其发展产生不良影响的做法。”杜猛表示，务实的开发商绝对是研究新政策下的出路，而不是想办法与政策进行博弈。“中国房地产行业前50强企业前所未有地表现出对中央政策的认同就说明了这个问题。”

　　而张跃庆则分析，市场经济下利益主体已经多元化，开发商从其利润的角度考虑肯定是追求利益的最大化。“国家的政策对开发商有利，其获取利润的机会就大一些，而国家对房地产政策紧缩后，其利润空间肯定要减小，这样的现实使得开发商一定会寻找一些方式方法来规避，甚至是通过某些方式来托市。因此，他们会站到一起想办法应对新政。”

　　按一位不愿具名的地产界资深人士的说法，目前国内多数地产商仍属“机会把握型”企业，往往在获得土地及银行开发贷款方面有些“独门秘笈”，更多的是注重单个项目及局部区域的短期利益，好一点的企业至多在专业化上下点工夫；但却普遍缺乏研究能力和战略眼光，遇到较大的政策变化和市场波动，不免乱了方寸。

　　“面对宏观调控下明显转冷的行业气候，我们将如何应对？”则成了众多开发商集中思考的问题，而这个问题则是原来从来没有经历过的，“寻找应对是他们必然的动作。”因此也就有了中城联盟深圳会议出现的前所未有的整齐阵容。

　　本版采写/本报记者张学冬

　　业界观察

　　“价格联盟”将不攻自破

　　中原地产华北区域总经理李文杰认为，房地产行业是很难形成价格联盟的。他认为北京房地产行业已经市场化了，在这样的现实背景中，房价的形成主要由市场的供需来决定。因此开发商只能够根据市场实际情况来决定产品的价格。“以前家电业就曾经出现过‘价格联盟’，但是最终由市场给出的最后答案是，在一个市场化运行的市场中，决定产品的销售价格不会因为几个厂家结成联盟就不变，尤其是交易逐渐透明的情况下，这样的联盟也难以维系。”

　　北京顺华房地产开发有限公司副总经理徐长崎分析说，在国家宏观调控政策之下，尤其是市场经济的运行机制中，价格联盟“是成不了气候的”，一般也不会出现这种共同提高房价或者共同托市的行为。因为每个企业都必须从其企业整体发展战略考虑问题，“比如一个项目资金目前比较紧缺，开发商肯定不会硬扛。假如硬扛的话资金链就可能出现问题，这是涉及到一个企业的生死存亡的问题，开发商肯定不会为了多赚取些利润就这样做。”他同时认为，即使目前出现了这样的价格联盟也是短暂的，在市场经济的背景下，价格联盟将会不攻自破。

　　记者手记

　　积极应对切莫对抗

　　事实上，从一个企业发展的角度考虑，大的宏观经济环境肯定会影响到企业的发展。因此，一个房地产公司想取得良好的发展势头，一方面必须要开发与国家宏观政策调控步调一致的产品，另一方面则要保持和市场需求一致，两者缺一不可。如此说来，房地产开发企业在新政策下寻找应对措施是无可厚非的。

　　但是我们也同时看到，从应对的方式和角度来看，可以分为积极应对和消极应对。积极应对就是去寻找在新政策环境中适合企业发展的方向，保证企业在新政策中达到合法利润的最大化，而消极应对就是一种对抗，显然这不是政府想看到的结果。不过，可以预见的是，这种消极应对也可能会促使中央出台更加严厉的调控政策。中央政府关心的是房地产业能够稳健发展，使“居者有其屋”；考虑更多的是整个社会的和谐、经济的和谐运行。