刚才的时候跟各位也谈到了，就是在这些个楼宇当中，我们目前发现的就是比较最主要的问题就是空气环境首先没有达标。这一周六的时候，我去杭州，也是同样给地产要做一个演讲报告。在飞机上我看到了一个健康时报，如果我没有记错的话也是咱们新浪网进行的调查，调研6100多个网友，对他各自办公的室内的环境进行一个满意、不满意、空气质量、效率、感觉进行一个总体的评价。那么在这个调研的结论是25%的人认为满意，其余的75%的都认为是不满意或者是环境太差，下班之后头疼。当然下班头疼的原因很多，可能你的工作没完成对吧？但是由于室内环境太差，引起的这些个问题也会很多。就像我今天在这里跟各位交流，我们这个演播厅里边就有这么多的灯光给打射下来，我们不仅仅是说在这个演播厅，包括会议厅，这也是目前很多作为机电设计的时候，他们没有特别考虑的一个问题。就像今天我坐在这里刚开讲了不长时间，我就感觉到这里很热，但是我们试想一下，这里边为什么很热，大家想到我们这么多的灯光、这么多的人引起的，至少这两个我们在面上知道的。

　　而我告诉各位20年前当我读本科生的时候，我学的书上就讲了，作为一个环境当中引起这个空气的温度高与低的就包括了人体、包括了灯光、包括了电脑的设备、包括了我们需要的新风。20年之后的今天，我们在这么一个演播厅里边的时候，我敢肯定地说，当初咱们在设计这么一个环境的时候，我们没有特别地跟设计师、建造商，来跟他们验收他们的这么一个东西，说我们未来就要在这个演播厅来举办不同的活动，那么我这里边就有这么多瓦的灯打进来，今天室外的空调又不开，我们怎么把它给解决？当然我看了一下我们这个环境，很容易来解决。

　　我们讲这样的一个问题是想说的是，很多的事情只要我们用心地把它留意起来，我们就能够避免很多的问题。那么今天我就是想，用这么大约一个小时左右的一个时间，来跟各位点出来这些问题它怎么产生，我们又要用心地来做什么，我们的新浪乐居其实就是希望来做这么一个平台受益于全中国的、全世界的看我们的这些网友，他们看到我们这样的东西的时候，他们得到一种启发、心灵的启迪，用于他的项目，这是我们更大的宗旨，我觉得这是一个非常好的平台，也是更有利于来推广我们先进的技术和理念的一个平台，所以我非常感谢这么一个平台的机会。

　　我们来看，先从空气环境继续说起，刚才我以咱们的演播厅举例到了，就是说影响这么一个环境的因素它有很多，影响我们的空气环境的因素可能是灯光、人体、设备不同的朝向、幕墙，包括太阳的辐射，等等这些东西影响了我们的环境。那么我们在建造这么一个环境的时候，我们还没有建好准备画图纸来建的时候，我们现在的开发商一般的过程是什么？如果一个大的地产，他可能是说我从国外请一个著名的顾问公司，然后国外著名的顾问公司给我们做一个方案，经过了N多轮的论证，都通过了，然后就请我们国内知名的设计院，比如说我们北京有很多知名的设计院，然后这个设计院做一套完整的机电的施工的图纸，这个图纸拿出来之后就又经过了N多轮的论证，就作为我们未来准备施工建造的。

　　然后在这个地产公司当中他又成立了一个庞大部门，这个部门当中举例说有招标部，如何把这些东西招起来，有工程部，如何把这些工程给建设起来，有采购部，如何把这些个所谓的性价比优良的东西给采购回来。所有的这些环节我们表面上看着是一个很严谨的，最终都是老总签字，然后就是来实施了，我们看到感觉上这么一个很严谨，理论上就应该说造出来就没问题。可是我刚才给各位举例了这么多的问题就发生了。

　　三年前在我的博客当中，在网上你输入我的博客，都能够看到我写的很多内容，三年前我就点评了一个酒店，同样的它是咱们北京的五星级的酒店。北京晚报的报道上是对他正面的报道这么写的，说什么什么酒店，到现在不是讲节能吗？咱们政府也出了节能的措施了，所以我们的酒店就积极响应这么一个号召，对我们的机电系统进行了改造，投资了100多万，到年就回收了投资成本，我们一看很高兴，我一年就投资，把这个成本就回收了。我当时在博客里是这么点评的，我说如果这个五星级的酒店过去已经运行了五年，在这五年当中都没有进行节能改造，每年浪费100多万，5年浪费6、7百万，能够够多少个农民的生活费用？造成这些的损失由谁来负责？我们刚才看到了建设这么一个环境，表面上看到了有很多的严格过程，但是实际上由于这个当中出现了根本的缺失的环节的把关，所以就导致了现在的问题发生。我在各个场合讲。我说造成这样问题的发生应该由老板承担，为什么？因为你老板最终签的字，每一个过程都是你来签的字，当然由你来负责。

　　可是在这里我跟各位朋友在谈的，我们让老板负责的时候，我们自己想一想，老板签字的素材从哪里来的？都是我们这个团队提供的，由于我们的团队当中没有进行很好地协调的把关，就导致最终出了问题。所以今天我提出来我的一个新的理念，就是如何在这个商业建筑的机电系统的设计、招标、施工、调试、验收过程当中，来避免我刚才所说的那些问题，尽可能地去避免。

　　我们都知道现在我们的中国已经是一个完全开放的一个国家，现在国外的这些办公人员，我们很多的跨国公司的机构都住在了中国，我们说10年前当我读博士的时候，我的博士论文当中写到了参考文献，看的什么资料的调研，跟十年后的今天，我们看到的这些个调研结果基本上是类似的。这个意思就是说十年前国外发生的问题，十年后的今天我们国内的商业建筑依然发生问题。就是说这些个东西如果我们今天不再改善，国外的这些个公司的员工上班时间到就上班，下班时间到就下班，这里边的环境不好就投诉。我们国内的员工现在的意识已经高了，但是我们在以前的时候，我们很多的员工都会说，这个环境不好，我好不容易找到了一份工作，那么我就把这份工作就持有着，然后我们就不会去担心，我在想这个地方很热我就不来办公了，或者是什么样子就不会了。但是我告诉各位，现在的竞争非常地激烈，我一开头的时候就讲过了，一个国家要想强大必须努力，一个个人要想富强、要想强大也必须努力，否则就会被淘汰。

　　在我们这么寸土寸金的中关村有很多的写字楼，我们新浪选择了这么一个写字楼我相信是经济认真比较的，我们会考察各个环境，尽管这里也有一点点的不足之处，但是我们还是会经过认真的比较。那么未来的客户，我跟各位讲，一定是认真地查他每一个环节的。所以凡是我出现的建筑，我到外边去演讲，我跟这些个地产的老板做的决策、顾问的过程当中，包括给客户做的决策过程当中，我就首先要告诉他，我们来看这些个环境应该怎么看？

　　刚才我在开头的时候说过了，夏天的时候咱们的办公室很冷没关系，你多穿两件衣服，冬天的时候很热没关系，你脱两件衣服，浪费的是老板的运行费用，没关系。但是现在呢是空调没开你很热，脱了衣服你还很热怎么办？所以我在强调的，在建设这些的过程当中，咱们一定要把各个环节重视起来，否则我们这个楼一建起来就出问题，这是我来跟各位谈的一件非常重要的事情。

　　那么我在想这些环节我们应该怎么把关？我们回顾一下这个楼的建设整体过程的四个环节。第一个环节就是我希望在这个地方建造一个大楼，那我就是要有一个规划、要有一个方案的设计，刚才我说过了，就是要请这些顾问公司跟设计院。而后边出现的一个根本的问题，都是由于我们的设计阶段没有进行很好的设计。所以我提出来的第一个概念就是设计阶段一定要进行优化分析。

　　举个例子，怎么样进行优化分析？我们以往设计这个大楼的时候，国家都出来了很多的规范、标准，每个设计院都会遵循着这样一个标准来进行设计，就举例说五星级酒店一个人50立方米的新风，咱们的会议室一个人30立方米的新风，那么设计师、顾问就把这个风给你算，咱们这里有30个人，这么一乘风量就出来了，这样给你一设计图纸就画好了。可是他设计这个规范、规定这个风量的时候是干什么用的？我们为什么要往这里送新风，他只是规定了满足咱们人体的需要，因为我们人在呼出二氧化碳我们需要氧气，所以我们经过一计算，咱们一个人需要这么多的新风，就把新风送来了。可是我送来的这些个风是在空调或者采暖的时候满足新风的，如果我空调没有开、采暖没有开，那我这个新风除了满足人体的呼吸之外，还应该干什么？还应该把这个房间里面所有的热量在夏天、过度季节都带走。我们显然是如果在优化分析的时候看一个规范，这些个东西都符合规范，我们都认为它是对的，实际运行的时候就一定不对。原因就是没有进行一个整体的宏观概念的优化分析。

　　那么第二个我们看一下，正是因为我们没有进行很好的宏观的优化分析，所以就导致了现在很多的商场此时此刻你进去不舒服，很多的写字楼此时此刻进去不舒服，很多的餐饮你进去不舒服。我们举例上地的一个餐饮美食城，这里面有很多的小店，湖南的、湖北的、四川的都有了。由于这些个通风组织没有设计明白，厨房里边的烟跑到了餐厅里边来，所以当时在那个楼里边办公的这些个员工中午吃饭说实话就是赶快去了买，买了之后一边流着眼泪一边吃饭，为什么？呛得不行。我们说到如果是在设计阶段优化分析把它真实地把控明白，我们就不会出现第一个环节的问题了。我们现在变成了设计阶段的优化分析进行之后，我们的大楼就不会有问题了吗？我们说后面还有一个非常重要的问题，就是招标。