中国商业建筑机电系统的问题很多，例如商场冬季过热、室内空气品质太差，酒店房间运行噪声过大、冷热不均，写字楼装机容量过大、楼宇自动化不健全等，这些问题的出现，都是由于开发建设过程中有些重大环节没有进行很好的把关。目前商业建筑开发的过程基本上是：请一个国内外知名的顾问公司做机电顾问完成初步设计，然后再请一个著名的设计院做施工图设计，业主再组织一个强大的建设团队完成招标、施工和调试。这个看似严谨的环节背后到底缺失了什么？

　　新浪乐居商业地产频道《专业讲台》栏目，特别邀请机电专家清华大学博士成通宝先生，为广大商业地产业内同仁做“商业建筑机电系统的问题和对策”的主题报告。

　　时间：2010年4月29日10：00—11：00

　　地点：新浪乐居直播间(海淀区北四环西路58号理想国际大厦8层)

　　主题：

　　1、 商业建筑机电系统的问题和现状

　　2、 商业建筑机电系统问题产生的根源

　　3、 商业建筑机电系统问题解决的对策

　　4、 商业建筑节能环保的发展方向和实战应用 　

　　讲师简介　

    成通宝，清华大学博士，商业建筑室内空气品质专家、机电专家。具有近二十年的机电系统施工、设计、招标、调试、验收经验。服务过的著名项目有光大国际中心、永泰大酒店、金地中心、天津仁恒海河广场、太原北美新天地。目前正在参与的项目北京侨福花园，获得国际建筑节能环保最高奖，美国LEED白金奖。成通宝博士作为多赢媒体、百锐地产大讲台资深机电专家进行了多次演讲，深得社会各届好评。

　　各位新浪乐居商业地产的网友，今天很荣幸来到这里与各位交流一下商业地产的机电系统的问题和我认为的对策。20年前我是在天津读的大学，我的专业主要就是研究空调制冷这个专业。大学本科毕业的时候推荐了读硕士研究生，我的硕士研究课题是目前大家看起来比较重要的一个课题--地源热泵系统，就是通过地下的土壤、水的能量来给房间里面的夏季供冷、冬季供热。

　　我1993年毕业后就到了广东，当时咱们中国有四个特区，我到了汕头经济特区，汕头经济特区当时也是刚刚起动。我在那里做了几年的机电工程的施工，在之后我就到了汕头建筑设计院，主要是做空调系统这方面的设计。在1997年我们都知道中国发生了一件很重要的大事，就是香港回归，那天晚上当我在汕头的家里面在看电视的时候，当我看着电视画面在讲，100年前所谓的日部落帝国侵略了我们国家，在1997年的7月1日他们必须离开我们的家园的时候，我就想到一个国家必须强大，一个民族要想立于不败之地也必须强大。同样一个个人如果为了能为国家做更多的贡献，那么也需要强大起来。就在那一天，我决定我一定要读博士，因为我的大学是在天津商学院读的，那是我们现在看起来也是一个比较差一点儿的学校，当时我在想，就跟我们国家的一个民族一样，即使我们的起步是落后的没有关系，只要我们努力、只要我们奋发我们就一定能够向上。

　　通过我努力地复习，在1999年我就到了清华大学，我到清华大学建筑科学技术系跟着咱们中国唯一一个暖通院士江义教授读博士，我博士研究课题就是商业建筑的室内空气品质和节能。经过四年理论的学习和实践调研，在2003年我的博士就毕业了。在这之后的几年间，我调研了很多的建筑，包括我到美国调研，调研国外商业地产、写字楼、酒店，甚至包括拉斯维加斯的赌城，调研他们的机电系统跟我们国内的比如说北京的很多商场、写字楼、包括深圳这些个机电系统到底有哪些区别？我们在什么地方落后于别人？我们应该如何地改进？

　　通过四年的博士学习加上2003年到现在7、8年的机电工程的实践，我感觉到在进入到一个新的世纪之后，中国的商业地产，我们要如何能够提高办公室内的环境的质量，提高了我们员工的效率，改进我们员工的身体的状况，我们作为商业地产的机电系统的工作者责无旁贷。我们可以举几个例子。

　　每年冬天我们春节放假去商场里面购物时我们会发现，很多的商场里面，大家感觉怎么样？进去之后不想在那里逛了，因为里面的环境太差了、太热了。有的餐饮放到了地下室、有的餐饮放到了楼上的顶层，不论是在地下室还是在顶层里边的环境都很差。今天外边的温度很好，如果这个会议结束之后，我们可以随便到附近的购物中心去，只要空调不开，你就感到温度很差，可是反过头来，空调此时此刻应该开吗？外边温度很低。如果我们开了空调了老板不允许，因为老板认为我们在浪费钱嘛。可是我们不开了空调员工不允许、客人不允许，这就是一个，说实话很多年来一个最基本的问题都没有解决。

　　我们说商业地产里面的空气环境指的是什么？以往的时候大家可能都关心的是温度，再有一些比较多一点儿专业知识的人会说到湿度，冬天我们房间里，办公室里面太干燥，还得买一个什么牌子的加湿器放在这个里面来加湿。实际上室内的环境不仅仅指的是温度、湿度，我们举例说体育场馆里面空气的气流速度就比较重要。如果是一个打乒乓球的，空气的速度太大，他的技术没有发挥出来。除此之外像我们的地毯、家私它们散发出来挥发性有机物，象大家经常看到的家里面甲醛超不超标，甲苯超不超标等等这些东西，包括外边的汽车尾气、马路上的尾气，我们的商业建筑里边希望有新风进来，可是我们进来的风是室外的空气，室外的空气是不是新鲜的呢？

　　这一大堆的问题，说到底都是商业建筑的机电系统当中第一个问题，那就是空气环境的问题，我们现在可以看到很多的写字楼，在夏天的时候，空调开了，这里的很多员工冷得不行，所以在夏天的时候都穿了很多的衣服，冬天的时候这里面热得不行，得穿上很少的衣服，这样子就跟我们的能源是一个违背的。夏天外边很热，我希望把它变冷，就不要变得太冷，这样我们的能耗就低了。那么在过渡季节，我们谈的过渡季节是两个概念，一般的时候我们会说按照全年来分在整个区域，比如说咱们北京可能会分成三四月份是过渡季节、九十月份是过渡季节。那么在每一天我们的早晨、中午、晚上也是不一样的。再举例说我们的房间、酒店、写字楼它的朝向，你看我们可以看到，咱们的大楼是朝南朝北的，所以我们会感觉到，在中午的时候我们朝南的这些个房间可能就要热起来了，我们如果是一个朝东朝西的房间，早晨它就会热起来，朝西的房间下午需要这样一个空气的环境。这就是目前很多的，我到了不同的城市去酒店住的时候我都是很担心这个。酒店中，虽然它是晚上才去入住，在酒店当中我就很担心，今天晚上我开空调的时候声音是不是会很响。各位都住过酒店，你们在今天没有交流的时候，可能你们到酒店，以前酒店的时候没有特别留意这件事情，今天一交流完了之后再去住，你就会更留意。酒店当中的很多噪声。举例说卫生间里面放水的声音，马桶的冲水的声音影响了楼上楼下。

　　说到酒店我跟各位举个例子三亚，大家都知道海南在从去年国家的政策，要给他们做一个旅游的这么一个概念，那么很多的都是五星级的酒店了，那做到五星级的酒店，他为了吸引客人，他也是竞争很激烈嘛，所以就是各个开发商他就要思考，我的这个酒店跟别的酒店要有什么不同？那么在他以往建设的时候他们就在想，我们的地理位置有什么优势，我有多么大的一个沙滩，我有多么大的一个娱乐的场所，有多么大的一个房间，甚至是说我为了让你客人能够一边洗澡的时候一边欣赏大海，咱们北方酒店的卫生间和客房是完全独立的，有墙、门把它隔开，到三亚的时候就是为了让客人能够洗澡的时候、淋浴的时候也能看见大海，那么就把卫生间开着窗户，这样就把它直接打开。甚至再有的他在阳台上，就是做的一个浴缸，就是让人躺在浴缸里面往外看海，但是他没有想到，我在这个阳台上做一个浴缸躺在里面看海的时候，对面的楼上会不会有人在看我，像这些东西在网上你在搜索三亚五星级酒店机电系统的投诉、客人的投诉的时候，你就会发现有很多这样子的投诉。我们在说到这些东西的时候我就在想，造成这些问题的原因是什么？

　　我们把这个问题给各位先抛出来，我们把空气的环境这一大段先说到这里，大家先思考一下造成这个问题的原因是什么？我们回过头来，再来看这些个给水系统。我们都知道咱们在去商场、去写字楼里也好，我们要洗手，那么你们会发现，当你们在不同的办公楼里面办公的时候，或者说去商场里的时候，你会发现冬天这个水很冷，你想要洗手它没有热水，有的时候你会发现，当你把个手洗完的时候热水出来了。而我们洗手就这一下，而热水没有及时地给你循环过来，所以你洗的时候是冷的。

　　我们再看一下电梯，我们会发现当你在乘电梯的时候，有的时候你会感觉到在这个楼里面很容易，一上电梯几秒钟就上到咱们楼上了，在有的写字楼当中你会发现，你在那里等了很久的电梯，等你上去之后之后它的速度就很慢。

　　这样子不同的楼宇它反映的问题是什么？电梯速度、载重、我的群控等等这些方面的问题。

　　我们再看一下这个商场，我们到了商场里边就会发现，你一进去以后就会感到有背景的音乐。现在看一下这些背景音乐是从哪里出来的？我们大家都知道它是从扬声器里面出来的，但是这个扬声器是我们单独装上的还是跟这个消防报警联动，其实消防广播的喇叭是从来不用的，除非消防起火的时候才用，而这个大楼很少有发生火灾，所以现在设计的时候一般就会想到，把消防的广播跟背景音乐能够结合起来，这是一般的人能够理解的。

　　但是往往他不能够做到的是什么？我们都知道消防广播起火的时候我只需要给你一个刺耳的声音起火了快跑，而背景音乐希望给你一个温柔的音质，让你感觉到很舒适，所以他本身对音源的要求就不同。因此在很多的地产招标的时候，把消防报警招完标了，然后装饰进来接背景音乐，这个时候就开始洽商了，原因就是这个东西在一开始的时候没有把它思考清楚。

　　上边我举了几个例子，是我在开头跟各位讲到的机电系统。在一个楼宇当中它包含了哪些内容，通过刚才的举例子我们来回忆一下，在一个大楼当中机电系统包括空调、采暖、给排水、消防、强电、弱电和电梯等，这是我们来谈到的商业建筑的机电系统所有的概念的分类。