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    写字楼整体品质很大程度取决于其物业水平

    温书阅：决定这个楼的命运就是在于它的物业管理，因为它的很多标准是不可变的。如果你再把空调重新整改，这个可能性是很小的。你无非做一些装饰性的东西，但是这些基本的硬件条件你是没有办法改变的。你唯一能够提升的只有物业管理，他只能做到这一点。

    举个例子，因为我们所代理的一个项目叫金汇广场，在CBD核心区。这个楼里面基本上以国际化大企业为主。我们今年一共续租的客户是17个，只走了一个。从这点就可以看到，物业管理对这个楼的重要性。相反在我们附近的一个楼，跟我们的品质是一样的，如果从他们现在的客户资质和租金水平来看，比金汇距离不是一点半点，差得很大。我记得03、04年的时候这两个楼的租金是持平的，现在金汇大概领先了20%左右。

    其实在国外这种例子也是很多的。有的楼是因为物业水平越来越下降，从甲级到了乙级，有的楼是因为业主意识了这一点，它把物业管理水平提得越来越高。这种例子非常多。我完全同意刘总的意见。物业管理可以说是决定未来这个大厦命运的决定性因素。
   
    主持人：物业成本在租赁成本里面占到多大的比重？
   
    温书阅：我觉得目前写字楼物业有点混乱，现在不管是好的物业管理公司，不知名的也好，我们可以看到他们的物业管理费基本是一样的，都是这么来收的，这恰恰体现到我们写字楼国际化进程还有所欠缺。因为有很多客户可能在租这个楼的时候，对物业管理水平并不是很在意，所以才会导致这一点。如果在第一次选址的时候，把物业水平放在一个重要的管理指标，它在当时就会挑选一家非常有经验的物业管理公司。为什么有这种混乱存在？就是因为这些客户在选址之初对于这个物业并不是太重视。通过我们在北京的项目也会了解到，他会问物业费是多少，是什么样的物业管理公司，但是真正能重视服务的很少。除了一些很大的跨国公司，它可能长年在国外有办公室，有这种经验，很多公司都不是特别重视这种服务。当他入住以后他才意识到这个楼的服务不行，但是在入住之初他没有考虑到这么多。所以，今天我们这个主题，写字楼国际化进程，这也是一个距离。
   
    张平：刚才刘总说的这个现象我们也讨论过。其实大家可以看，在国外很多历史很久远的百年建筑，有可能现在还是保持着一个很好的精神状态。但是在国内有些写字楼未必有那么远，但是它的公共区域可以看到有一些年久失修的情况出现了。这种情况下，很难想象是一个建成没有多少年的建筑。一下子就会影响到楼宇的品质。其实这恰恰是物业管理的概念。

    其实物业管理，也是在写字楼发展到一定阶段慢慢引入的。而且物业管理，它也应该有很大的利润在里面。所以很多开发商可能希望自己组建一个团队，去承担物业管理的角色。但是有一些确实是很有经验，有一些经验上有些匮乏，所以有些会依托国际上的代理行去帮它提升品质。

    但是什么样的物业管理在国内可以长期保持一个楼宇品质的保值增殖？这确实是现在面临的一个问题。举个例子，有些楼宇取得了LEED认证，取得LEED认证的租金往往高于没有取得LEED认证的租金。因为你取得LEED的认证之后，你这个楼户非常地环保、节能，你再去做物业管理，你实际的成本应该低于你没有用环保材料做的成本。但是在国内不一样，取得LEED的认证的项目，它往往跟其他楼宇一样，可能收个29、30的物业管理费。

    所以说，往往没有真正理解这个概念。如果他把管理费加到租金成本里面，看起来这个楼宇的租金比旁边的租金高，但实际加完了物业管理费的成本，这个未必比周边的楼宇高多少。也就是说，它的租金在这个位置，加上管理费大概在这个位置。如果是LEED的认证，在国外的写字楼加完比它全部的总额只是高出一点甚至也有持平的可能。

    但是N多年后，对于开发商而言，比如我想打包上市，这个时候我们去给楼宇做评级的时候就不一样了，所以说为什么现在大家都提倡低碳经济，都提倡环保、绿色，实际上它会体现在写字楼的价值本身。这个应该是大家应该重视的一个现象。
   
    主持人：就是国外和国内在租金的收取方面是不一样的？
   
    张平：租金收取是一样的。大家你在取得一些认证之后，是否真正地理解这些认证的含义很重要。我觉得这是“国际标准中国化”的一个现象。
   
    主持人：这是他们没有意识到吗？
   
    张平：我觉得每个情况不一样。长期来看，到底你拿LEED的认证起到一个什么样的作用，因为现在很多人拿这个作为一个卖点，我为了提高我的知名度和美誉度以及在市场的影响力，去取得这个认证，但是其实没有体现到这个认证的本身价值。
    
    娄洪生：举个简单的例子，为什么说租金是租金，物业费是物业，就好比我们出租一个房子，你的租金是给房东的，你的物业管理费是给管家的。如果房东和管家还是两家，你交的物业费还是给管家，你交的租金还是给房东，所以到时候你肯定还是交两笔钱。这个事表面上看好象和国际化标准一致，但我觉得在中国很难推行。我们这个项目下面是自己的物业公司，韩建物业，我们的开发商是华正地产，他们都是独立的，自负盈亏。
   
    张平：北京未来的供应量很大，入住率比较高。但是就管理费而言，管理费是要定期去付的。所以不管房子租没租出去，管理费都要付给物业公司的，只是说租户来付还是业主来付的区别。所以说作为物业管理公司来讲，它为了保证它的盈利，归根到底也是利益关系决定的。
   
    主持人：请问一下Bill先生，国外物业管理公司和业主之间的关系是怎样的？
   
    Bill ELLIOTT：在国外有两种情况，一种情况就是业主持有写字楼之后，由自己人来管理。第二种情况，在国外有一些业主没有这个能力去租赁和做物业管理的运营，或者他可能有这样的能力但是他不愿意去做这样的事情，他可能会请第三方，比如代理行来帮他做这样的事情。

    在西方很普遍的一种现象，业主通常会请第三方公司来帮他做租赁的代理，就是业主代表。同时再请另一家第三方公司帮他做物业管理。
  
    主持人：刚刚我们说了很多物业方面的话题，如果开发商或者业主不重视物业管理，它可能会是一个短视的企业，因为一栋写字楼开发下来可能会存续很长的时间，对开发企业损失会更大一些。除了物业之外，中国写字楼市场发展跟国外还有哪些差距？
   
    张平：刚才温总说的大部分事情我都有同感，因为像高纬环球也有自己一套相对比较规范的打分标准，但是这些权重怎么来设计，确实是因你的客户而易。单纯从研究的角度，不管这个楼在什么样的位置，它都会有超甲级的写字楼出现。比如在上海，摩根史丹利就在一个很边缘的位置建了一个甲级写字楼，是他们买下来的。因为他们在郊区位置持有这样一个物业，有可能会引发周边商圈的融合或者它可能会成为一个新兴的商圈。

    但很多开发商都会说他们是5A智能写字楼，比如某些客户觉得交通最重要，它可能会提升交通权重的比例。但是有些客户比如是金融企业，像保险公司、证券公司这种，他们可能觉得电最重要，因为他们需要电的配置比较高。他们这块的标准就需要占的比重很大。所以你这个打分给谁看，都会根据客户的需求去做调整。但是在市场上很难见到一个通用的标准，大家都在用。这也成为了国际化进程的差距。这个问题应该交给刘总，到底BOMA在这个标准上有什么样的贡献，将来在中国有什么样的发展？
   
    Bill ELLIOTT：其实BOMA也有一套打分标准，但是和这五大代理行大同小异，从A到K，最先关注的是写字楼的建筑设计，后面比重越来越强的就是关注到住户的满意度、住户的安全、整个写字楼的安全，他们更看重生活在这栋写字楼里的人。

    第二，刚才也提到了LEED的认证，它主要是关注在绿色、节能低碳这方面，但是我们BOMA也有一套认证，在全国已经有接近上万个写字楼获得了这个认证。这个写字楼能不能获得BOMA的认证，客户满意度非常重要。另外，这栋写字楼是怎样处理危机的？如果发生了危机是怎样处理的？比如有SARS发生，它会怎么处理？比如这栋楼，有没有教新浪的员工逃生，这都是很关键的问题。所以BOMA认证更关注是物业。如果获得BOMA认证，就证明这个写字楼是非常棒的。

    我们之所以来到中国，就是希望中国的写字楼能有更大的提升。