大师沙龙第15期嘉宾合影图片

    主持人：现在你要去了解市场的需求是怎样的，在国外这种写字楼的定制化模式多不多？

    写字楼定制化发展模式

    Bill ELLIOTT：在美国郊区地区，这种量身定制的写字楼主要还是在类似于微软的这种高科技公司里面。
   
    主持人：在国内什么样的企业愿意去做定制化？
   
    张平：比如诺基亚从亮马河搬到了亦庄；比如摩托罗拉大厦搬到了望京；像微软也是从三元桥搬到了望京。因为我们做过一些研究，这也就是写字楼的一次很明显的浪潮。这些公司，我们发现一个有趣的现象，往往都是非常大的企业，这些大的企业它首先会在CBD建一个办公室，但是当它从CBD搬到了核心区以外的郊区化商圈里的时候，我们发现它已经不需要再去打广告告诉大家我是摩托罗拉，我是诺基亚，就是它的品牌效益在国内已经形成了，不需要再依托于CBD给它一个窗口了。

    这个时候它可能考虑会搬迁。但是往往它的写字楼体量至少是几千平米，甚至是上万平米。这种情况下出于员工的考虑，员工舒适度是一个考虑。比如他搬到郊区，政府可能会给他一些优惠政策。这时候员工人数的增长和它办公使用面积的增长已经远远满足不了它现有的需求，它在它现有的楼宇里面很难有租赁面积满足它的需求，它肯定会想到搬家，这些客户往往是这样的情况。

    还有一个标准很重要，这个便利性指的是整个选址的时候，它周边会不会有一些便利设施，比如像银行、购物中心，像一些机票代售点，就是很少的便利社区是不是能够满足他，这也是非常重要的一点。因为像望京、亦庄都是很成熟的区域，有很多综合性建筑就可以满足他。但是有一些很远的地方，它的城市化进程做得还不是很发达，这种情况下很难吸引跨国公司搬到这个地方。在国外也是这个样子。
   
    娄洪生：关于定制化，我再提一点。站在房产开发商角度来讲，一个项目从拿到招拍挂，进行研讨，包括到后面跑相关的证件，到它把规划定下来中间需要三到六个月的时间。而在这时候，一旦写字楼的初步规划已经定下来，它的调整幅度不像住宅、公寓一样，它可能很难在后面有大的调整。

    一般的定制化，好多商业地产现在在推定制化，因为一些商家是有规律可寻的。因为我们写字楼比较多，包括他要开展业务的这些地区存在的差距都会比较大。包括前期接触的意向性也会比较多。所以往往不能按照规划来敲定。

    未来随着经济的发展以及五百强的发展，这些企业就像张经理提的，可能开始的时候都在CBD区域或者很好的地方有一个办公室，需要自己独立的办公空间。定制化，我觉得是迟早要走的必由之路。其实定制化说起来比较简单，但是真正执行起来是很难的，而且需要各方面的共同探讨。比如我作为房地产开发商，各位作为代理行、中介公司，我们需要共同地推进这个事的发展。
   
    主持人：我们开发企业的理念已经先到一步了。说到发展阶段，刚刚从Bill的话里面我也听到，在80年代的时候，美国写字楼市场基本上已经处在比较成熟的阶段了。在80年代刚刚是中国房地产的起步阶段。从这20多年的时间可以看到，不管是中国还是国外发达国家，这种定制化模式都已经很接近了，当然里面可能还有一些差距。刘总您最近跟Bill的联系比较密切，对于国外写字楼市场和国内的差距，您是怎么看的？
   
    刘勇：这两天我带着Bill参加了两个项目，Bill看了之后非常惊讶。他说中国写字楼的硬件设施已经和国际上持平了，甚至有些已经超过了国际水平。但是因为Bill看到的都是新的写字楼，没有看到旧的写字楼，所以不好对他们的物业服务提出一个评判。但是在我们的沟通过程中，他会发现中国往往最弱的一点就是在物业服务上面。
   
    主持人：温总，你同意刚才刘总的观点吗？咱们作为国际代理行，在国内有服务，在国外有服务，这两个服务标准有什么不同？