大师沙龙第15期嘉宾合影图片

  
    主持人：我们刚刚也看到了这种趋势，就是原来大多数的企业选址第一看重的要素就是地域。区域性的要求过于强烈，但是随着城市的扩张以及城市中心土地的增殖，还有租金越来越高，可能现在很多企业个性化的需求也越来越多，他们选址的时候还是会优先考虑到自己企业的办公与实际需求。可能我没有必要在市中心租那么大一个场地做物流，像这种对写字楼的标准有更大的提高。

    我们刚刚提到国际化，一说国际化就会联想到标准的问题。下面我想请问一下Bill ELLIOTT，在国外目前比较通行的写字楼标准都有哪些，给我们介绍一下。

    国际上并没有正式的写字楼标准

 图为BOMA CALGARY前会长、全球著名写字楼专家 Bill ELLIOTT（比尔·艾略特）

    Bill ELLIOTT：尽管在北美，也没有一个正式的国际写字楼标准。但是在业内有一套非正式的写字楼标准，是被大家普遍认可的。在未来几年之内，也希望这种正式的标准会越来越成熟，普遍被大家所认可。这种非正式的标准根据一定的指标把写字楼做一个评级，比如甲级、乙级甚至是国际甲级。

    有些建筑指标，不管是内部的还是外部的，可以用于写字楼的评级。一些楼宇的便利性体现在比如有一些购物中心，有一些餐饮场所，就是为整个写字楼提供便利的场所，这也是他们评级其中的一个指标。像楼宇的管理，比如保洁、保安注入此类的物业管理也是评级的标准，就是刚才我提到的软性指标。
   
    主持人：我们现在回到国内，国内现在我们的一些具体标准，比如我们经常会看到我们A写字楼、甲级写字楼或者顶级写字楼，还有第四代写字楼，这些是怎么样产生的？

图为第一太平戴维斯写字楼部高级经理 温书阅

    温书阅：说写字楼的评级，我觉得这个概念相当模糊。现在所说的甲级，就我们咨询机构来说，我们会有一个很详细的打分机制，包括它的机电方面、安保方面、工程方面，甚至它的一些软性方面等等。但是各个地区有各个地区的标准。在这个时候你的打分就需要基于地域性来打了，比如理想国际大厦，超过3000平米，可能是IT企业的最爱。如果作为律所，这2000平米方方正正的楼，这种楼是他们最喜欢的。所以这还要根据不同行业、不同地域来打分。

    还有一点，我们说到位置，有时候位置是可以决定一切的。现在真正我们市场上认可的顶级写字楼，他们的位置都相当得好，比如银泰、国贸、华贸，比如中关村的融科。如果这个楼盖的标准很高，盖到昌平以外去，我们没法对它做出评价。因为可能在那个地区它没有市场，也就没有客户区选择它。刚才说的这些都是硬性指标，是不可变的。

    我们发现在CBD，老楼很多，有些楼在经过8到10年的淘汰过程中，它依然站在甲级写字楼行业里面。如果要以一个硬性指标来评可以，但是要根据这个地域的客户对这个楼的打分，应该说是综合评价的，不能说这个楼就是甲级或者超甲级的。没法这样界定。
   
    主持人：也就是说，其实现在的这些称谓都是自己给封的。
   
    温书阅：我觉得至少有超过70%的客户以后才能那么去说，因为最终所有的评级是由客户说得算的。尤其是这种国际性的客户，他使用了这么多年以后如果觉得这个楼好，这个楼就是甲级的。如果这个楼没有满足他的需求，服务水平降低，租金降低，也就意味着你在市场上的标准越来越低了，有可能就从甲级范围里被淘汰了。
   
    主持人：比如在它建造的时候它可以仿一个标准，有没有一个硬件的可以仿的标准？
   
    温书阅：现在国内很多开发商都在做这些事情，在他们开发楼宇之前都会去很多大城市去看。因为中国有自己的特点，它的国际化程度比世界顶级城市有一定的差别，所以这个楼盖出来之后要看是不是符合这个市场。
   
    主持人：娄总现身说法一下，咱们项目在前期有没有一个可以模仿的标准？

    金贸中心定位于总部基地

图为金贸中心营销总监 娄洪生

    娄洪生：我们确实也去参观了。今天特别高兴能参加这个沙龙，今天探讨的话题是中国写字楼国际化进程还有多远？我们这个项目，刚才张总也提到了一句，说五百强企业都喜欢选捱着地铁的项目，我就特别高兴。因为我们项目就挨着四轨交界的一个地方。

    我们项目叫金贸中心，位置就在西直门外大街，德宝饭店对面。地铁2号线、13号线、4号线和以后要修通的S12号线，大家步行8到10分钟就可以到地铁。所以我们在项目刚定位的时候也在分析市场，其中我们做了一个20万平米的综合体，拿出一部分面积做公寓，另外有一部分我们做写字楼。

    这个写字楼我们到底怎样定位的？当时我们确实听取了很多家的意见，包括有外资背景的代理行意见，包括我们也去香港、市场看了一些项目。我特别赞同第一太平温总理说的话，你一定要针对你的位置拿出一个最适合的产品。可能这个产品不是最好的，但是它应该是最有市场，也是最适合目前发展阶段的，可能也是最适合你当时市场销售需求的。

    最终我们是这样定的，大概在24000平米的写字楼，定位在总部基地上，也就是说一个企业的总部基地放在这里。现在整个企业的整售也已经开始了，也希望有外资背景的代理行可以给我们介绍一些五百强企业。我们也希望通过这些企业来拉升整个项目的形象，对我们的后期服务也有一定的提升。