我们再讲一下为什么资产运营在商业地产中是非常重要的。资产管理是对商业地产投资发挥着重要的作用，因为商业地产投资无论是在开发投资还是物业建成后的投资，从置地、规划设计、营建、销售、收回投资都需要经历一个时期，最短的也要两年，长达五年或者更长的时间，这就要看这个项目的投资标的以及投资性质。如果没有强有力的专业资产管理人员进行服务，有可能会延期投资回报周期或者是达不到投资者预期的效益。

　　资产管理的专业服务包括了投资分析、交易管理、资产价值评估、交易过程的风险控制，以及如何通过资本市场进行商业地产的金融投资、银行信托以及证券化的资本运作，来实现商业地产的价值。也就是说，资产管理等于物业管理加资产运营，加财务管理。这是非常重要的。

　　由于商业地产投资性强，收益性持久，以及使用价值与投资价值并存等特点，商业地产应作为资产管理的首选物业类型。如果资产经营与资产管理到位会提升商业地产的项目品牌，从而影响整体的租赁收益和租赁价格。在新的一轮商业招租或者商铺转让的时候，商业地产物业价值会明显地体现出来。

　　不是所有的资产都能称为优质的资产

　　不是所有的商业地产项目都能称为优质的资产。国内资产项目不是不多，但是除了体量，衡量一个商业地产的品质特征，我们没有一个权衡的标准。

　　我们通过分析这几点可以判断一个商业建筑是不是优质的资产，就是建筑的外型、轮廓的设计，建筑布局的表情等级，基本雷同。比如说一些能够形成品牌差异化的几乎没有。在商业内部动向以及商业空间的使用上都缺少一些东西，主题不明确，比如灯光的设计，地图地标，购物手册等等，很少有一些综合性的创意和系统性的指导，大部分比较雷同。

　　为什么不能做到优质资产？就是因为忽略了内部空间建设上的使用和共享空间的互动，比如说内部交通的动线和外部交通动线如何结合，中庭的设计要鲜明，让消费者能有一些眼球发亮的感受，我们目前的资产中都缺少这些东西，严重存在各种业态比例失调，特别重零售、重百货，重购物中心，娱乐、体验、消费的体量配比不够。这是影响我们优质资产的普遍问题。

　　资产运营过程中的问题

　　随着商业地产的发展，客户消费趋于理性的，虽然有更多的资产运营公司出现，但是，真正能实现资产良好运营，则需要规避几个问题：第一，就是选址测算。我们做一个商业地产，一定要分析它的周边情况。做未来的商业地产特别是综合体一定要考虑到周边的产业链，产业链对你的商业支持是非常重要的，还有就是城市规划和区域规划，对于选址也是非常重要的因素。盲目地相信商家，经营者的意向，这也是一个问题。第三就是规划设计对商业综合体的互动功能缺少考虑。比如商业综合体必须有三种以上的组合才能称为综合体，这样三种以上的综合体就需要有一个共享空间和互动，在之前的项目中考虑不周全，在未来和设计投资这种商业地产综合体的时候要考虑这个因素。

　　还有一点，就是建筑物本身没有什么特别的显著性和特色，没有视觉冲击力，这是普遍现象。大部分都是方方正正的，没有一些情景，没有一些新的环境的感觉。营销模式存在很大的统一性，很大的商业经营风险和法律风险，包括分割的销售，售后的返租，统一管理都存在着一些问题。

　　接下来通过一些案例我们做一下说明。随着万达、新光天地这些大型高端商业综合体的出现，CBD这个区域，我们分析还是觉得没有完全走出同质化高端消费品的区域。这个区域里面缺少一种具有文化底蕴的商业，或者是对该区域的产业链支持的商业。位于银泰的双子座是捱着长安街，这个位置的选择也是出现了一些问题。有人说由于CBD这个地区地产供应量过大，造成招商不利，很多人认为是因为国贸商圈的租金很高影响了招商，其实不是。通过我们分析，我们了解到两个区域里面等着排队入住的商业是非常多的，衡量一个商业的成功与否主要看它的销售额。只要销售额够高，即使租金水平再高也不会使招商受到影响。我们认为品牌入住不够的原因是商业地产经营从一开始的定位就出现了问题，招商策略出现了问题。

　　说说商业资产运营的重点。根据我们的经验，有以下几个特别重要的问题需要关注：一，不要相信品牌的战略同盟。比如我在投资之前会告诉你我可能有多个主力店跟我是战略联盟的。可是这些主力店，你不要相信心他永远跟着你走，有可能他会受到大环境的影响和他开店区域的拓展目标实施问题，你选择的这个项目他不一定永远跟着你走。所以不要相信这个。

　　二，项目选址一定要专业化。商业地产综合体是一个多业态的整合，要整合多业态的管理公司是最重要的，因为只有多业态的管理公司才能管理你这个综合体里面的各个业态，它会对你的资产进行专业的维护。开发商自己不能做这种运营管理，因为它需要的是在这个行业里面最有优势和最有专业性的机构来整合这种能力，去为他创造资产。

　　第四点就是购物中心的“血管”。我们说的“血管”就是动线，是直接影响项目价值提升的最重要的一点。使用最大价值的出租率，而且有效地把客流导入到所有的动线里面，这是一个技巧，是资产运营中一个最重要的环节。

　　五，客户需求研究要透彻化。现在的客户需求就是消费者的需求以及商家的需求，是我们未来资产运营中最重要的部分。未来商业地产的经营绝对不是品牌与品牌之间的竞争，和面积大小、体量的竞争，而是你要对客户的需求和你引来的经营者的需求进行分析，为他们提供真正的服务之后跟你共同创造商业地产的资产价值。

　　第六点就是空间设置的人性化和建筑形式的特色化。这一点也是需要考虑的问题。

　　第七点就是品牌招商的差异化与业态搭配的合理性。我们要还是强调一点，大家在做商业地产项目的时候，很多年就在提这个差异化，如何去实现这个差异化是未来资产运营首要考虑的问题。

　　第八点，购物中心的运营管理和专业商业运营管理的信息化平台的搭建。

　　我们从八个方面分析了商业地产资产运营的重要性。下面我们把每一个重点进行详细的分析。

　　开发商和供应商总是存在有效供应不足的问题。选址的原则是非常重要的，刚才我们讲到选址要根据周边项目实际需求和产业需求，和规划需求，去研究最终端的需求，要细化和细分这个商业业态和商圈氛围，这是非常重要的。我们认为投资需求最终决定的因素，是商业经营需求，也就是投资回报的要求。在很大程度上反映租金回报率或者是经营业绩，在这几方面专业化的体现。

　　一定要分析城市的规划，这里面就有很多因素。目前在开业的有很多需要跟市政做规划，跟大的交通做规划，比如轨道交通，交通枢纽型的商业，如何利用它的交通枢纽的功能产生商业最大化，这是非常重要的。我们同时也要考虑城市建设规划，包括短期和长期规划。有的地方是从当前分析最佳位置，但将来可能不太合适，所以在设计和选址中要考虑到未来的规划。反之，有些地区看来不是特别理想的，可能是在未来城市发展中和新城发展中变成一个非常好的位置。因此，对于未来发展空间要有一个明确的关注。

　　我们分析了专业选址，包括7大指标，42个因素。会用不同的分值量来标准化地考虑这个商业的价值，包括城市分类。我们嘉亿引领最近成立了商业地产研究院，我们会在这方面做出模板，在这个行业中我们先提出一个基础的模板，为这个行业做一些实实在在的基础工作，因为我们在全国做了这么多项目，又和国际项目进行合作，我们从中国商业地产的实际需求，结合国内一些地产项目中出现的一些问题，我们做了一套选址标准流程和模板。我们会通过新浪乐居商业地产频道提供给大家作为参考。

　　我们分析一下多业态组合的商业的运营重点。我们先比较一下它的因素。物业性质，城市综合体会有什么优势？就是收益加消费型，它跟单一型物业相比就有一定的竞争性。而且投资商业综合体和未来的城市发展是有一种需求的，我们觉得商业综合体的多业态组合是非常重要的。

图为 都市综合体的五种发展模式（点击图片可查看讲义）

　　不同的发展模式成功驱动的因素是不同的，城市型综合体的五种发展模式我们简单分析一下。第一种，均衡发展型。典型案例比如北京的华贸中心、香港的太谷广场。规模二，住宅驱动性，主要以住为主，不是纯居住性，是商业公寓型的，建外SOHO等。

　　城市综合体的发展模式有五种。第三种模式就是商务驱动性的，比如高科技，创意产业园，会议会展等，成功的案例就是广州的中信广场。第四种模式就是以酒店为主的，如上海商城。第五种是以休闲娱乐、餐饮为主，还有一些景观的观光，比如深圳的华润中心，日本的福冈博多运河城，都是比较典型的案例。