下面再讲讲商业地产投资操作的重点与难点解析。首先要明确商业地产投资目的，随着近几年来商业地产的快速发展以及政府给了许多政策的支持，投资商业地产的目的已经非常清晰。投资商业地产的目的相对单纯，而且使投资目的与资本行为还未形成倒置。尤其是对于没有商业地产开发经验的开发商，以及一些缺少前期调研和精准定位的商业地产项目，失败的案例很多。因此，开发商在明确了投资目标之后再考虑取得土地，这样是非常重要的一部分。

　　认清商业地产投资的特点，也是要在投资商业地产时充分考虑的。商业地产开发的面积比较大，投资总价比较高，培育时间会比较长。对资金链有一种依赖性，相对住宅投入周期也比较长，收益会更高，需要理性和专业的分析。

　　解决商业地产投资和融资途径是大家应该重点考虑的一个问题。商业地产是一个典型的资金密集型行业，开发期需要巨大资金投入。因为融资成了开发商最关心的一个问题，目前我国商业地产融资方式比较单一，最传统的方式就是自有资金加银行贷款。但随着国家货币政策稳定的发展趋势来看，加之金融危机对投资的影响，银行体系缩紧了对商业地产的放款。因此，如何拓展融资渠道，解决融资瓶颈是未来商业地产投资开发需要重点考虑的一个问题。

　　下面是一些难点的分析，如果不去整体持有商业物业，产权不统一的时候就很难进行统一管理，这样就会对资产的提升和维护造成影响。由于部分发展商商业地产经营经验不足，经营能力又没有，商业地产在设计的时候本身就存在一些问题，对提高经营水平造成了一些障碍。商场最重要的是客流，客流是靠动线进行疏导，如果设计本身将客流分散，停留时间不进行科学的分析，就会造成资源的浪费和消费力的降低。比如北京和深圳在商场特别注重内部景观和外部景观的设计，但缺乏实际运营的考虑。因为我们在项目运营的过程中，确实遇到过这样的情况。

　　我们意德法家现在跟两家基金进行合作，他们收购了成熟的物业之后帮助他们做资产的创造和提升。如果在前期这方面不注意的时候，它的运营成本就会增加，比如卫生间的水，有的是感应式的，有的就是脚踩的，或者是手动的，如果在设计不合理的时候就会增加运营成本。包括通风系统以及空调系统都会增加运营成本。在最初考虑运营的时候，在这里面投资也要分析到运营成本的问题，这是未来在投资商业地产时要解决和规避的一个问题和难点。

　　商业项目运营团队目前的现状是不够专业，未来投资商业地产一定要注重专业团队的整合和运营能力的规范化，这是非常重要的几点。

　　国内开发商投资环境。我们根据目前大家比较熟悉的案例做了一些分析，比如说富力转型的代价，富力转型商业地产导致资金链问题的传言，富力高层也在频频辟谣，说资金链不仅仅是他们的问题，也是整个行业的问题。这种情况都影响到了目前商业地产投资的因素。比如世茂在目前为止是做股份控制，拥有全国数个住宅的开发和酒店物业。商业物业已经有相对专业的团队在运营，在持有这些商业物业的时候做了一些平衡发展策略。

　　从众多案例可以看到，大多数开发商是没有经过前期专业论证以及自身能力的把握，和资源整合、管理运营能力整合的情况下，在选择商业地产投资的时候出现了一些不理智的行为。我们觉得万科始终关注住宅类型物业的发展，它的发展相对比较稳定，选择的投资也是比较理性的。

　　商业地产投资未来发展趋势

　　我们认为在2009年是机遇与挑战并存的年代。全国经济低迷影响中国市场是有限的，投资与压力仍然是不减的。根据我们跟美国和国内几家基金合作来看，他们一下子选择了六个项目进行收购和投资开发，说明国内和国外的资金还是看好了中国商业地产投资发展的趋势以及它的潜力和空间。

　　2009年住宅应该是有宏观调控冲击的，但是商业地产而言受到的政策影响相对小一些。客观上推动房地产企业向商业地产进行战略性转型。对于一些有资金实力和融资渠道的企业会加紧和主动地进入商业地产的投资开发领域。

　　随着很多房地产公司的战略性转型，进入商业地产已经是必然了。其目标和目的是大型公司明确了自持商业地产和组建自己商业的专门投资机构，以及商业管理公司和运营公司，资产提升的必要性是未来他们投资的主流，也是他们投资的方向和目标。

　　受到城市进程加速的因素驱动，在中国城市规模和建设面临新的需求，还有城市新城的改造，这对商业地产的发展是非常迫切的，需要资金和各方面专业团队的支持。商业地产投资规模会进行一个放量扩展阶段。总结起来就是这样的，层次会多元化；消费需求以及市场的需求会推动商业地产整体的发展。

　　受国家金融危机和信贷政策的影响，必定会对商业地产造成新的压力。中小型商业地产开发商会逐步受到影响，还有可能进一步去改变或影响到周边的边缘化。这是未来的发展趋势。

　　商业地产的融资模式

　　因为我们主要是做商业地产的投资开发管理。融资我们虽然不是专业，但是我们通过跟国际团队合作的项目，确实也接触到了融资这个环节。我们通过实际遇到过的项目和运作过程中出现的问题进行了一些分析。

　　商业地产是中国的新兴商业地产，已经成为了商业地产行业的快速发展的分支。商业地产资金回收主要来源于商铺租金以及对商户提供物业管理等附加的服务收取的一些费用。因发展的需求，和发展过程中贷款、开发、销售、还贷及赢利，对资金快速回收的模式进行简单的复制，商业地产的收益必须保持长期稳定的回收，对资金链有较高的依赖性，需要对资金链进行更专业的管理。我们分析有几种模式。

　　首先说说商业地产融资的特点。商业地产不同于住宅地产，销售并不是盈利的主要模式，商业地产资金回收主要是靠租金以及运营中的其他管理费用。这样开发商在商业地产开发过程中，对住宅地产的贷款、开发、销售、还贷及盈利的快速回收的模式进行了简单复制。目前商业地产收益必须要保持长期稳定的回收，对资金链有更高的需求。那么，要完善处理好商业地产的开发融资已经成为了商业地产发展中的重要环节。

　　国际商业地产的主流融资方式有四种形式，主要体现在股权融资，项目贷款，房地产投资信托和商业地产抵押证券的形式。股权融资是指资金不通过金融中心的机构，借助股票载体，直接从资金盈利部门流向资金短缺部门。资金供给者（股东）享有对企业控制权的融资方式，这是股权融资方式。因此我国在商业地产融资过程中使用了较少的银行贷款。

　　项目融资在我国房地产仍处于初级阶段。项目融资一般指项目在承办人，也就是股东，为经营项目成立一个项目公司，以项目公司作为接待人，筹备贷款，并以项目公司本身的现金流收益作为还贷来源。相对以自身的资信状况和还款能力为审核标准，项目开发完成后，以不动产进行抵押而取得的抵押贷款。目前融资对商业地产项目本身考核比较少，也具有风险性。追求仅仅限于项目公司的一个优点。

　　现在这四种形式中，REITs是从2005年以来被我国地产和金融业以及经济学家们非常关注的资本市场。它的融资模式是西方国家中应用最广泛的。资产证券化是一种方式，只是通过发展股票和证券的一种资产收益凭证，以这种方式集合公众投资者的资金，对房地产项目进行投资开发以及之后的不动产出租管理，由此产生的收益和资产受益由凭证的持有者享有。严格来讲REITs只适用于商业地产，而非住地产使用。

　　第四种，商业抵押证券型的，是以传统抵押贷款汇集到一种组合的贷款中，通过证券形式向投资者发放的一种融资方式。CMBS是投资银行根据评级来确定发行价格，向投资者发行。

　　商业地产同时保持未来的增长潜力以及资产负责是一种表面的融资方式。国内商业地产主流融资模式经历了十多年房地产经营，进入了商业地产运营的新时代。包括以下几种，就是内部融资，运用自有资金和预租预售款和定金进行地产融资。这是商业地产的一种内部融资模式。外部融资是通过银行贷款，上市股票，以及信托，并购，以购买出让方的股权，以及债券的融资。我们通过跟我们基金公司进行合作的时候，基金可以为政府去融资，政府帮助开发商控制资金的使用。这也是一种新的融资模式。