国内的融资方式存在的几个问题，体现在下面几个环节。一，依法环境尚未完善；相关法律法规尚未与国际投资惯例和投资机制接轨，特别是我们和美国公司进行合作的一些项目中，中国的评估机制和流程与国外模板完全不同，造成了投资资金到位非常缓慢。这是我们在实操当中确实遇到的问题。

　　外资的投资收益转移出境受约束，限制了海外基金投资的积极性。另外，在投资透明度上还未能达到一般投资者和国际投资者的要求，很难实现目前的融资途径。

　　我国的资本市场的发展速度还难以满足商业地产发的需求，融资途径缺乏，目前还没有形成产业基金和抵押贷款证券发行畅通的市场，民间资本和海外资本在投资变现的能力上受到了制约和限制，商业地产的融资方式比较单一。还有，商业地产的盈利模式不是很透明，令投资商不敢冒然进行投资，限制了民间资本和海外资本投资的渠道。这也是我们通过项目操作和国际团队合作中确实体会到和遇到的。种种因素使投资房地产开发不确定性大大提高，投资风险高。很多测算公式不同，很多投资商不明确开发商测算的回报值和回报和利润点。比如，我们现在跟太原政府做了一个市地标性质的项目，在土地拆迁完成之前，国外基金是很难介入这种项目的。因为从惯例上来讲，他们最怕国有土地的拆迁程序，通过这种拆迁程序会造成他们资金投入很难按期回收，取得利益。

　　商业地产融资中遇到的问题，就是商业地产的开发商专业性不够强。现在开发商都在不断地提高和学习，但是商业地产不是短时间就可以使一个开发商具备经营商和管理商的能力。从开发建设到运营要有一个规范的技巧和技能，这是与住宅完全不同的一种开发的区别。在大型商业地产中造成融资困难的一个重要因素就是对大型地产项目的专业分析以及投资分析能力比较弱，没有相应的经验，又不容易完全能接受国内的模式。他觉得这里面风险非常大，不想去接受这种新的运营模式和投资模式。

　　对于项目的风险，许多外资和基金对于正处在国内的运营公司不专业，也是不能帮助中国商业地产融资发展的问题。以后在商业地产投资和融资渠道中，跟国际化对接的途径要给它普及和扩大。

　　商业地产的融资发展趋势

　　未来商业地产融资渠道会出现新的变化，会多元化格局。商业地产企业会纷纷寻求新的融资模式，比如说REITs会作为一种比较理想的商业地产融资形式，比如REITs，它会普及，也会被资金方逐步接受。但由于海外上市门槛较高，REITs的成功在中国还属于个别案例。在未来通过对接口的扩展和国外开发流程和模式的规范化，中国的融资渠道也会不断扩大。

　　其中，购买商铺以及写字楼的模式对于未来已经不是一个新的融资渠道。摩根斯坦利、美林、高盛集团和花旗银行先后涉足房地产投资领域，国际投行也在关注中国资本市场，将中国市场作为一个新的选择。以国内传统房地产企业，除了竞争有了基本的合作，加大做蛋糕的同时，也会加深蛋糕的切分。海外资本大举进入咱们国内和纵深的发展，将使商业地产有更多的机会，竞争也会越来越多。

商业地产融资模式（点击图片可查看讲义）

　　我们总结了三种商业地产融资模式，就是整体持有模式、物业散售和资本运作，下面将各自的优缺点简单说一下。自持的金融贷款形式，它的优点是可以获得商业物业的长期收益，变现部分有资金的使用。缺点是对物业要求比较高，对应的优质商业物业。物业散售型的是商业街，它的优点是能够快速回笼资金，缺点是后期运营可能会出现一些问题，影响整开发商的声誉。它的物业类型主要是临街的商铺、底商以及铺面比较小的。资本运作市场的优点是可以一次性把资金回笼，实现资本运作的目的。缺点是对物业的综合要求比较高。这种物业类型是指大型优质集中性的商业地产。

　　资产上市公司的优点，是加强上市公司的资产和稳定收益的操作比较简单，缺点是没有REITs高。这个物业类型是质地较优良的商业。REITs的优点是能够快速回笼资金，要求回报率比较低，收益相对比较大。它的缺点是对资产规模、商业质地要求比较高，操作程度比较复杂，时间也会比较长。它针对的类型是大型优质集中的商业物业。

　　商业地产的资产管理

　　下面开始讲第三部分，也是最重要的部分。我们在第一环节讲到了商业地产的投资目的。商业地产的资产运营是真正投资商业地产的目的，商业地产的运营核心主要分四大块，营销、运营、招商、资产的运营和维护。

　　资产运营是项目的维护过程，通过经营绩效评估，重大翻新、改造和提升，市场价值的提升，通过经营改善、繁简措施，实现资产的保值和增值，寻找合适的投资商以及适合的机会实现价值变现过程。资产管理运营应该是当前商业地产开发商必须重视的环节。因为在商业物业变现的时候，还需要项目的变现评估。

　　资产运营管理是商业地产最重要的一部分。由于我们研究商业地产是持有型的产品，我们把这些项目看作是资产，这是无可厚非的。而对于这些项目的运营可以纳入到资产运营管理的范畴。但大多数人认为运营就是一个商场、一个购物中心的开业，以及开业之后的正常的经营管理和物业管理。其实这种观点考虑得还不够周全，这是导致中国大部分商业物业中心投入运营以后被消费者津津乐道的没有几个的原因。反而大部分商业和中小型商业的空置率会越来越多，而且目前逐渐在提升。所以出租收益会降低，因为投资回报完全与成本投入不成正比。所以资产运营是对资产投资和资产提升的最重要环节。

　　我们下面通过几个环节和大家一起分析和探讨资产运营的重要性。

　　我先讲第一个，商业地产资产运营的概念。主要分三个层次。第一，是物业管理，是房地产开发过程中的一个延续。物业管理，我们指的商业地产有很多种类型，除了持有和出售型需要物业管理，它要通过这个物业管理做一些日常的维护，保护商业物业和资产正常的运行。

　　第二个层次就是资产管理。通过制定资产运营策略控制物业运营成本，监控物业运营绩效，并要定期进行投资与运营状态分析，实现商业地产目标。要设定目标和实现目标。为了实现这个短期和长期的目标，要进行资产管理，良好的资产管理是提升项目价值和项目资产的重要的工作环节。它不仅可以实现商业物业的净收益值的最大化，还可以实现保持商业资本的发展潜力。

　　第三种，组合投资管理。是通过房地产多种经营方式进行组合，以实现组合投资收益的最大化，其中包括的内容是以投资者沟通，并制定组合的投资目标和投资准则，制定并执行组合的投资策略，调整资产结构，负责策略资产配置以及延伸工具的运用，监督物业的购买、处置以及资产的维护和再投资的决策。

　　这里面我们提的再投资是非常重要的，因为你在资产维护和资产运营中是有一部分收益的，是不在你投资测算和投资回报之中的。资产管理再次投资这个策略是非常重要的，评估组织的投资绩效也都是非常重要的。

　　我们的资产运营服务的对象是直接投资者和经营者，这个经营者包括我们招商引进来的商家和承租者。还有一个间接的投资者，就是国际资金、股权投资合作者。金融投资人，有的是指信托、REITs、购买者。我们服务对象主要针对这几类人群。

　　资产运营管理中为什么要强调它的必要性和重要性？是从商业地产的特性开始分析，和价值量大的情况，和管理的专业性强的必要性来分析的。商业地产是物业资产管理类型的首要领域，最主要的原因是商业房地产以获得物业资产投资收益或增值为主要目的。它比住宅型的物业更具需要专业和普遍容易广泛执行的意识，因此物业资产管理人更容易，更有机会让商业地产通过市场化的手段来实现物业资产使用价值与交换价值，投资价值与市场价值的最大化。这是必要性。

　　那么，商业物业管理的重要性是通过商业资产运营管理，达到资产运营管理的目的。首先，投资意味着担当风险，规避风险就是运营的一个最重要的目的。要创造最佳的收益回报，是商业地产项目资产运营的一个核心工作。

　　资产运营管理的使命是从商业项目开始，这个商业项目是除了住宅以外的都属于商业项目。任何商业项目开始的时候，是商业地产资产运营的开始。资产管理的目的是通过商业地产的资产运营，有效地提升商业物业的资产价值，提早进入资本运作市场。

　　资产运营管理的重要性，是可以带来商业物业的保值和增值，稳定的开发资金流，良好的品牌信誉度。这种资金开发流是在我们运营了几个项目之后，帮助开发商，通过你的运营要改变以前仅仅靠出租来获取的回报。现在我们在北京有运营的合作项目，我们跟美国富顿集团合作的项目，是帮助开发商运用现金流，进行再投资的使用。