图为百荣投资控股集团有限公司商业规划部总经理 徐宇

    徐宇：我非常赞同这句话。很多年前我接触过境外的一些管理团队，他们给我们看了一个牌，就是职业经理人的八个步骤，前六个都是准备，第七个是行动，第八个是检讨。他们的成败其实都在准备，你如果准备得充分，最后的事就是执行了。

　　比较直接的表述，我觉得我们地产行业开发商业地产项目还是不够专业，可能还处在一个萌芽阶段。至少从我们操作商业项目的案例中，可以看到在理念上、步骤上不是非常的专业。从零售业态来看，我们可以看到在国外，不论是各种各样有特色的项目，但你可以分出类。中国的购物中心里没有类，说明我们这点没有一个准则和规律去遵循。

　　说到定位，我觉得定位是非常具体的。比如一个项目要考虑的首要一点就是市场定位，包括你是对什么阶层服务的，什么档次的，以什么为主的这样一个市场定位。有了这个市场定位，你还要有一个客群的定位，比如我的主力店铺有哪些，我的餐饮有哪些，还有配套设施是什么样的。

　　购物中心最大的特点就是每一个单体都有待客能力，这种组合和共享性也是非常重要的。所以我们在前期做一个项目规划的时候，包括刚才我们提到的灯光、景观，建筑就更不用说了。进入写字楼的公司，我们要考虑它为什么要进写字楼。首先是有面子，你要面子，进什么写字楼？比如国贸三期。因为你说这个建筑漂亮，谁都知道。所以建筑外表，首先对这个项目的对外张力就有非常好的影响。你如果能把每个方面都做到位，一定就是个非常出色的项目。

　　主持人：咱们百荣在前期规划过程中是怎么做的？

　　徐宇：其实百荣并不是因为规划好才做成今天这样的项目。百荣，最多只能说是商业直觉好，再加上一个运气，再加上一个胆大，才做成今天这样一个项目。

　　主持人：那我们最成功的核心是什么？

　　徐宇：最成功的核心是它的规模效应。首先在木樨园，基本当时的市场都是服装市场，没有其他的市场。第二，它是一个初级市场，可以说是一个货物周转的平台。百荣在木樨园的出现开创了两个先河，一是开辟了一个综合性的市场，不仅服装服饰，整个品类一应俱全。第二，它已经不是物流的冲击市场了，很多都是品牌旗舰店，比如北方营销中心、华北营销中心。我们发现这种资源时，马上将它整合在一起。

　　百荣的规模效应体现在此，因为你有了规模，可以做很多商品类；因为你有了规模，你每个商品类都可以做得很大；因为你的商品类很大，你里面的品牌厂家就多；因为你的品类大，你就可以展示出更好的形象。所以，整个百荣，今天总结起来是规模效应的成功。

　　主持人：徐总比较谦虚。

　　徐宇：可以说我们在竞争中发现，在发现时反应得快一点。