中国商业地产找招会倒计时

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    随着消费水平的提高及社会的发展，影视等文化消费产品也越来越受到人们的关注。据统计，09年4月国内全国观影人群约1050万左右，城市影院可统计票房为28000万左右。在全球金融危机的大背景下，中国电影市场正在平稳趋高。

    与此同时，国家广电总局电影局负责人多次公开表示，今年的重要任务之一是要继续加大影院建设，扩大银幕数量，为观众提供更多更好的观影选择。

    在市场和政府的支持下，各大院线也在抢占着自己的市场。据悉，2009年北京将有10家左右的新影院开业，新增银幕约50块。仅仅是星美国际影城，自2008年 4月北京回龙观星美国际影城开业之后，又传来即将入驻CBD的世界城的消息。如此飞速的开拓市场，星美的发展目标是什么？对国内的影院市场有怎样的判断呢？    

    访谈时间：2009年6月5日上午9：30

    访谈嘉宾：星美影城发展有限公司北京星美国际影城总经理袁鑫

    访谈地点：新浪乐居直播间

图为星美影城发展有限公司北京星美国际影城总经理 袁鑫

　　主持人：各位新浪的网友，大家早上好！非常高兴大家关注我们这一期的新浪乐居嘉宾聊天室，我是主持人邹俊。今天来到我们聊天室的嘉宾是星美影城发展有限公司北京星美国际影城总经理袁鑫，袁总，您好！

　　说到今天这次访谈，一方面也是因为中国商业地产找招会要开始了，找铺是此次大会的一个重点。每一个商家都希望找到一个比较好的店址，特别是对咱们星美这样一个大的影院，他需要的占地面积是很大的，投入的成本也是很大的。所以开在什么地方，什么时间开业都是需要慎重考虑的事情。据说咱们星美将要入住CBD了，无论是对星美还是CBD的影迷们来说都是一个利好消息。

　　袁鑫：谢谢！

　　主持人：提到星美，网友可能不太陌生，因为星美在北京的影院，大家可能已经亲身体验过了。但不知道大家知不知道影院也是分等级的，而星美国际影城是全国首家获得质量体系认证的五星级影城。我特别想问一下袁总，目前在北京的五星级影城多吗？大概多少家？

　　袁鑫：到目前不完全统计至少有15家以上，比如像华星的两家，万达的三家，星美院线大概有7家左右。加起来至少有15家。

　　主持人：作为一个普通影迷来说，他去一个四星级影城跟一个五星级影城有什么区别呢，有什么不一样的体验？

　　袁鑫：从星级来看，大部分集中在五星和三星以下，四星都比较少见。因为评星级首先要根据行业的特点来分析，首先作为放映厅的数量是也要求的，票房是有要求的。剩下一些技术条件并不能代表所有五星级影城的硬件设备都是一模一样的。它的配置也是区别非常大。

　　星美在目前来说，由于它的区域不同，我们到目前已经投入运营的是三家五星级影城。从这三家来看，它的硬件配置并不是完全统一的，品牌采用的并不是国际上最高端的，还是分场所来具体做一些设计。但是音效，包括一些硬件参数完全实现的是五星级影城的硬件指标。

　　主持人：软件上有什么要求吗？

　　袁鑫：软件方面，最基本就是要具备电脑售票系统，所有员工都必须要经过专业培训的，特别是像放映员。这是作为五星级影院最基本的条件。包括运营人员必须要经过专业培训之后才能上岗。

　　主持人：其实关于星级，大家非常了解的是四星级酒店，五星级酒店，不看它的硬件设施，首先在住宿费上就有很大区别。

　　袁鑫：对。

　　影院星级制对票价影响不大

　　主持人：咱们影院的分级对票价是不是也会有影响？

　　袁鑫：分级对票价并没有太多的影响。比如《变形金刚》即将上影的时候，全国票房基本上不会相差太大。无论是北京三星级影城还是五星级影城，以我的经验来看票价也就相差十块钱左右。电影这个行业不太像酒店，酒店可能有一些固定成本。但是从影院来说，它实行的是一种分帐制，就是由于这种游戏的规则，使原本的成本制变成分帐制，票价无论多低或者多高，作为影院经营方或者放映方都是按照比例来拿取自己的利润。

　　酒店就不太一样，可能你定位的是300块钱一天，1000块钱一天。1000块钱和300块钱，对于经营方来说肯定是几倍的差距。但对影院来说不一样。首先分帐比例不一样，导致即便影院也再好的影片也不会卖出天价。或者你的设备再好，在票价说和三星电影院并没有太大的区别。

　　主持人：关于票价，是很多年轻人经常关注的话题。目前北京电影院也是越来越多，每一个区域的购物中心里面都会有一个大体量的影院。想问一下，您觉得现在雨后春笋的影院越来越看重购物中心，特别是以星美为例，在选址方面有什么要求吗？或者在选择合作伙伴上有什么标准吗？

　　袁鑫：从目前星美入住世界城来说，我们也是在CBD地区寻找了很多年的一个项目。因为作为影院投资方来说，它不可能自己去承建这样一个独立的项目，因为它的成本太高。作为影院分帐制的管理，也不能实现地产式的汇报。它只能选择和地产公司进行合作。从分帐制或者从投入产出来说，它有赢利的模式才能继续推动下去。

　　我们在CBD地区也寻找了很多年，包括之前的国贸三期项目，我们也努力争取过。既然CBD地区是全国首都，又是首都中的旺区，但是从各个方面能留给影院的面积不是很大。普通商业可能3米左右，作为影院至少要有8米左右。8到9米就意味着普通商业的三倍面积。

　　所以很低回报的业态来看，开发商不愿意给影院太大的面积。开发商为什么考虑和影院合作？从CBD地区开发商来说，可能和商场定位都有关系。我知道世界城在CBD地区能拿出这么大的面积给影院，首先我觉得是他们对这个行业的了解。同时，通过这个行业给其他商户带来的附加影响，作为世界城考虑得更周全一些。

　　比如我们前期接触的国贸三期，国贸三期也有这种业态。我们最终放弃了国贸三期，因为面积太小了。从投入和产出来说不具备目前的赢利模式，所以在亏损的状态下我们是不做的。从这个角度来说，世界城能给出3000平米的一个面积，首先我们觉得是双方努力的结果。同时，作为世界城里的主力业态，我们希望通过影院的入住可以把世界城其他的业态，大家能够互动起来，能够跟世界城的其他商业部分结合得更紧密一些。

　　星美影城预计2010年覆盖北京的东南西北

　　主持人：您刚才说星美在入住CBD的时候寻找了好多年，大概是几年？

　　袁鑫：我们从05年开始就在CBD附近寻找不同的项目。目前我们还在接触的有3家商业在CBD地区或者泛CBD地区。大家都知道，目前北京影院的数量要比上海增幅迅猛得多，但是布局并不是很合理。所以从目前来说，星美作为影院投资方来说，我们大部分集中在北侧，比如像望京、回龙观，包括北京星美影城旗舰店。无论是在东部也好，西部也好，还是中间，大部分都集中在北侧。

　　我们今年和明年的主要任务是集中在中心区和偏南左右。到明年我们基本上能够完善北京东南西北做到7个项目，能够覆盖到北京城的东南西北。

　　现在电影产业每年保持25%以上的增长势头。在全国GDP不太稳定的情况下都在6、7的样子。电影产业每年以不低于25%的速度发展，应该说在国内还是属于一个朝阳产业。

　　主持人：刚才您说到CBD，我曾经也问过一些朋友知道CBD地区有哪些影院吗？大家不太能想得出来，就知道大望路的万达影城。如果星美真的在世界城开业，您觉得对CBD附近的人群有什么影响？咱们在世界城的这家店，您对未来的赢利有什么预期？

　　袁鑫：从最开始影城发展到现在，目前有接近30家的水平。当由10家变为20家的时候负面性会比较大。以前也有一个说法“东富西贵，南贫北贱”，当时大部分高档性影院都是从北侧开始的。当时大家都看好了北城，类似于美嘉、华星等。但都集中在中关村区域，其实在中关村这边有5家影城，密度是非常大的。

　　当初最早的应该是华星，华星当时每年保持三千万的业绩，业绩非常骄人。但是作为星美，入住之后并没有给华星影城带来多大的冲击。包括第三家，美嘉的出现也不会给他造成拖累，反而会把四环五环区域做得更大。

　　在CBD区域，大家现在可能只知道有万达，还不知道有百老汇、华星或者星美。我们希望把这些宣传工作做得更扎实一些，要让大家知道如果要去世界城就会去星美，或者去双井的时候去华星等等。最终一个目的，就是让所有人走到影院里面去看正版电影。

　　主持人：如果票价降得更多一些，可能会有更多人走进电影院。

　　袁鑫：这又牵涉到另外一个话题。首先CBD地区的商业成本是比较高的，但我们要保持与其他影院持平的状态。虽然它的影院装修包括设备设施各方面定位是非常高端的，但票价上不应该有太多的差异。因为电影是大众销售，所有的影院其实都是面临大众销售的，我们应该保持定价适中。哪怕这个影院只有400多个座位，如果能够保证它的商务条款合适，也是它能经营下去的理由。

　　主持人：刚才您提到中关村，我们也能感觉到它的影院密集度是非常高的。对于CBD，您的意思是它整个市场的潜力是存在的，存在即合理。最近大家谈得比较热的一个话题是CBD东扩问题，咱们当时选择世界城的时候有考虑到这个因素吗？

　　袁鑫：如果把它定位在CBD地区南城、北城是不完整的。作为影院，还是以提供什么样质量的观影场所作为首要考虑因素。至于投入到哪个区域我们会稍加考虑。在降低风险的情况下，在选择位置上我们并不能刻意地营造这种环境。另外，我们只能考虑和现有的商业地产项目合作。

　　如果我们非常想在长安街沿线上做一个自己的项目，到目前来说这个愿望每家都想做，但并不是每家都能实现，因为他没有合适的商业项目。就这个角度来说，我们还是从商业角度来考虑影院的布局。不要和其他投资公司的距离拉车得太近。我们尽可能会避免这种风险去建自己的影院。