关于“万商百日总动员”

    为了积极响应国家拉动内需的精神，繁荣消费市场，促进商业地产行业的健康发展，中国房地产业协会商业地产专业委员会、中国城市商业网点建设联合会与北京怡生乐居信息服务有限公司(新浪房产、家居频道)三大机构将联手发起“万商百日总动员”活动，并委托北京世纪华泰房地产经纪有限公司负责北京地区商家信息收集整理工作。“万商百日总动员”活动将在北京展开大规模公益性的市场调研工作，收集广大商家的基础资料、拓展需求、投融资需求等，并将在新浪乐居商业地产频道、生活频道免费为商家进行宣传，还将进行数据整理与分析汇编成《品牌商家选址报告》、《商业网点建设市场现状报告》等成果，以为商业地产行业提供符合商家需求的真实数据库资源。

    点击了解：城市商圈竞合博弈论坛暨万商百日总动员

    品牌商家系列专访——超市篇

　　连锁业态继大型综合超市、大卖场和便利店风糜一时之后，各种零售业态百花齐放，兼并重组令人耳目一新。品牌超市，尤其是综合的大型卖场，由于价格优势和品类齐全，受到了广大消费者的欢迎，其拉动人气的作用被新兴商业地产项目极度认可，已成为很多项目招商必选的主力店之一。随着越来越多国外零售品牌登陆中国，我国的超市行业在日臻成熟，其间也暴露出一些发展过程中不可避免的问题：外来品牌如何中国化、国内品牌如何规模化、“贴身竞争”的日渐严重、中小型超市的生存空间遭受大卖场与便利店的双重挤压、而大卖场又在愈趋细分的市场中陷入窘境……

　　金融风暴的突袭下，国内外零售企业都受到不小冲击，一些大型卖场趁机转型，走上商业运营之路。自持物业的卖场如何运营？各品牌超市入驻成熟商业物业的基本条件有哪些？新浪乐居商业地产频道诚邀各大知名超市品牌商家接受专访，分析当前经济形势下零售业的发展趋势，解读不同模式超市的选址要决，分享品牌经营之道。

    本期专访嘉宾：经济管理助理研究员、华普超市开发部 刘龙起

图为经济管理助理研究员、华普超市开发部 刘龙起

　　主持人：各位新浪的网友，大家上午好！欢迎走进新浪乐居嘉宾聊天室，同样欢迎今天做客新浪乐居的嘉宾，经济管理助理研究员，华普超市开发部刘龙起先生。

　　刘龙起：大家好！

　　主持人：今天开始，我们新浪乐居商业地产频道将陆续进行“万商百日总动员”品牌商家系列专访活动。刘老师也参加过我们上期的“商业地产大师沙龙”(点击回顾：万商百日总动员之百货业专场论坛)，对“万商百日总动员”的活动也应该有所了解了。为了配合调研工作，我们频道将与各业态比较有代表性的品牌商家进行对话，邀请有着多年实践经验的业内人士，来为大家讲解分析行业发展，以及品牌运营之道。

　　首先我们选择了作为商业主力店业态的超市，那么很荣幸今天请到在零售业及连锁经营领域很有研究的刘龙起刘老师。因为是行业访谈的第一期，就先请您先为我们广大网友介绍一下超市行业的发展历程以及现状。

　　刘龙起：在这方面我谈不上什么研究，只是在这个行业从事开发实际工作9年多，与大家一同交流一下行业的情况，希望能够起到抛砖引玉的作用。

　　说起超市这个行业，首先要谈到的就是连锁经营，超市行业只是是连锁经营里面的一种业态。连锁店到现在已经有130多年的历史，世界上第一家连锁店诞生于美国，起初的发展并不快。随着二战结束以后，美国等发达国家经济的复苏，人们看到连锁店的巨大魅力以后，才开始纷纷效仿它，行业才得以迅猛的发展。这是连锁店的出现。

　　超市行业是在连锁店经营模式下不断探索中出现的一种业态。沃尔玛公司是由山姆·沃尔顿先生于1962年在美国阿肯色州成立。1988年3月1日，第一家沃尔玛购物广场(将活鲜、食品与传统百货业态相结合)在美国密苏里州的华盛顿开业。在中国的第一家沃尔玛购物广场，是1996年8月12日在深圳罗湖区开业。这种购物广场是超市的一种业态。还有一种是大卖场模式，成立于1959年的家乐福集团是大卖场业态的首创者，家乐福1963年在法国开设了世界上第一家大型超市，1995年进入中国北京，就是现在的国展创益佳店。超市业态还有一个业态，1964年，Otto Beisheim教授在德国成立了第一家针对专业顾客的麦德龙现购自运有限公司，“现购自运”是指专业顾客在仓储式商场内自选商品，以现金支付并取走商品。麦德龙在1995年和上海锦江麦德龙合作，建立了锦江麦德龙现购自运有限公司。1996年，麦德龙在上海开设了第一家商场。

　　主持人：麦德龙这种是不是平常所说的仓买性质？

　　刘龙起：对，它针对是专业顾客。在北京来讲，大家印象比较深的是万客隆，万客隆在洋桥开的第一家店，一个店一年的销售在当年达到了8个多亿，就是这种业态。

　　这是超市中大型卖场三种不同业态。购物中心、大卖场，第三个就是麦德龙的仓储式。其它还有像“7-11便利店”、“迪亚天天”“冠军超市”等等，它是针对不同顾客群和消费群体出现的，都在我们生活中出现。现在我们看到，英国的乐购，韩国的乐天玛特，包括日本的永旺，所有世界大的品牌零售商都纷纷进入了中国。

　　我们国家以前是计划经济，在计划经济模式下所有商品都是统一计划生产、调拨、分配。我们连锁超市这种业态，是改革开放以后，由计划经济转向市场经济的过程出现的。随着改革开放的不断深入，80年代中期，大家的经济收入达到了一定的水平，才开始引入了连锁经营形式，1986年天津立达集团创办的天津立达国际商场并组建了第一家国内连锁商店。90年代初国内市场疲软，连锁企业大多陷入困境。至1995年3月全国范围的第一个以发展连锁商业为目的会议―――《全国部分省、市发展连锁商业座谈》的召开，将其发展推进了快车道。到目前已经举办了十届。当时开这个会有一个历史背景，原来我们的商业多数都是国有，由商业部、省里、市里的局来调配。比如现在武汉的中商，当时是国家的商业储备库，它是商业部直属企业。当时我们的经济没有现在发达，物资也没有那么充沛，实行的是统购统销，这是计划经济形式下我们的商业运营。随着改革开放的发展，到1993年商业部合并进国内贸易部，后来国内贸易部又撤掉，现在都归到商务部了。改革开放后政府职能发生了很大转变，在市场经济背景下，使这个会议起到了推动了连锁经营的发展的作用。

　　这就是我们国家的连锁店发展。国内超市发展也是由小到大，这期间也有很多的先驱，也是经过了这样一个发展过程。比如北京最早的“红苹果”，后来就没有了。北京现在的超市行业，比较早的是物美，物美94年开的第一家店，当时也是摸索起来的。一些有着海外相关行业考察研究的人归来的年轻人，随着1993年商业部的撤并，他们从机关分流出来以后，开始做这种大型的超市。

　　主持人：当时就是做这种综合超市？

　　刘龙起：对。但当时的设备比较简单，货柜都是自己焊起来的。因为没这个行业，也就没有做超市货架等设备的供货商。后来家乐福1995年在北京开业，超市行业开始迅速发展起来。

　　主持人：经济发展衍生出了一些业态，比如超市这个行业。就是咱们的国民经济水平到达了一定的程度，某些业态才有出现的意义。从开始的上世纪末，到现在已十多年了，当前的总体经济形势，人们的购买行为与当时相比也有了或大或小的变化，那刘老师您看，我们目前的超市业态，在经营上，或者其它方面，会不会发生一些比较明显的转变呢？

　　刘龙起：从04年12月11日以后，中国零售市场全面开放以后，外资零售企业就全面地涌入进来，包括世界五百强的零售企业。我们计划经济下的商业模式及所有制已经全部打破，经过十几年的发展至今尚未形成一个自有品牌的全国性超市公司，还有很多问题大家还在不断地探索与实践。但是国内超市区域品牌在区域内有的已十分强盛。虽然受到外资超市的冲击，有能力积极应对极为激烈的市场竞争，外资大型综合超市在我国整体上已经占到了主导地位，这就是现在的情况。希望我国自有的全国性的超市品牌早日出现，并能够走出国门，冲出亚洲，走向世界。这里除了经营管理能力，还有的是资本问题。目前看尚需一定的时日，因为我们的企业都是由小到大，刚刚十几年的发展，原来国有的现在也是转制后形成的新企业，现在是多种经济体制并存，愿他们在激烈的市场竞争中，迅速发展壮大。

　　主持人：这也正是像您刚才说的，国外连锁经营模式他们已经有100多年的发展历史了。我们虽然吸取了国外一些先进经验，但我们毕竟是从80年代末期才开始引入的，而且我们还有一个大的经济体制转变。可能跟这方面还有一定的关系。

　　刘龙起：对，因为我们是由计划经济转变到市场经济的，连锁经营起步晚、底子薄、人员新、经验少还是比较薄弱的。此外还有一个资本问题，任何企业上升到了一定的层面，都离不开资本运作与积累的问题。如果实现全国经营模式，需要有一个资本的积累过程，才能形成全国性的连锁经营企业。可以说它受方方面面的制约，所以至今没有形成国内品牌的全国连锁超市。可以看到这是我们连锁超市的一大特点，就是地域性比较强。

　　虽然大家在纷纷探讨与实践着跨区域经营，都遇到了一些问题。首先跨区域经营不能在很短时间内形成规模效益，前期投入相对比较大。另外管理或者整个模式还需要有一个适应。虽然都在中国，但中国太大了，南方和北方也有很大差异，人们生活习惯和购物习惯都有很大差异。也就是说，我们原来的模式是“块块分割”，发展至今，有变化，但本质上仍然没有摆脱这种现状。超市行业尤其是。

　　主持人：比如在供货渠道上面，跨区域会不会也存在一些问题？

　　刘龙起：这主要涉及到营运成本的高低问题，跨区域经营不能立刻产生规模效益。主要是客观市场条件不具备产生规模效益的环境。这就需要在资本层面的运作了，但我们的多数企业尚具备这样的实力和资本。

　　主持人：好象是一线城市品牌在进入二线就会相对容易一些，据我所知深圳一些超市品牌在内地发展还不错。

　　刘龙起：它也有同样的问题，就是人们的生活习惯和购物行为不一样。北方大家很少有睡午的习惯，但在南方这个行为很普遍，这样在南方，晚上睡眠时间就会缩短，也就适当延长了晚上待在外面或者出门购物的时间。由于人们生活习惯的不同，它也需要有个适应。包括外资超市进入中国，也需要有一个适应的过程，本土化方面也遇到一些挑战。

　　另外，我们国家零售行业的经济形态不一样。国外超市的选址都是沿着几条高速路周边来选择的，因为他们的居住是带状的，而我们是点状的。比如原来我们以二环为中心，再往外就是郊区了，随着城市化的迅速发展，城市快速的扩大，但这种居住形态仍未改变。实际上零售业还是要围绕着购买能力来运作，而我们的形式是以城市为中心。另外他们的战略指导也不一样。它的很多店址选择是有战略性的，这也是一个很大的不同。