主持人：说到选址，正好是接下来想请教刘老师的问题。大型超市往往是一个商业地产项目的主力店，它在寻找项目之初有哪些硬性指标，刘老师是前期选址这方面的专家，为我们网友介绍一下。

　　刘龙起：超市这个行业的选址，首先它作为一个商业设施，它能否存活、收回投资及能否盈利，实现这些都是要靠商品的销售来实现的。超市服务的对象是居民，就是首先看重的还是居民购买能力。这里面包括两个方面：一个是居民的数量；第二，是居民收入情况。基本上可以说不考虑物业的品牌效应，你哪个品牌多大名气，或者开发商没有名气都是一样的。

　　主持人：就是说我们还是注重自己的调研，对吗？

　　刘龙起：对，最终还是要落实到销售上，有了销售才有可能有利润。保证超市的日常运营都是需要费用的，这些费用都是要从销售里出的。这一点不只是超市业态，像麦当劳和肯德基也一样，他们也有自己的市场调研，完全以自己为主，不会过多考虑入驻项目的开发商的实力。

　　中国改革开放这么多年，我们对咨询业的重视程度还是比较差。在国外一个品牌选址会找一些咨询机构帮助他策划，进行投资分析与建议，对结果给出明确的结论。我们是在改革开放以后，才出现的房地产行业。现在有些房地产商就进行了一些尝试，象“订单式商业”等等。我不是说定单式商业如何好，主要是他借助了品牌商家的力量，自己不明白吗。中国现在的咨询业，经过这些年的发展，已经有这方面的经验，如果用他去做这些东西，可能开发商的收益会更大。象大兴区的火神庙项目，就是这样运作的，他们请了北京的世纪华泰公司，效果很好。我们现在也有一些咨询企业已经具备了策划运作的能力和水平。外国咨询业对中国市场了解程度相对还是低一些，国情也不一样。应该说这是市场推动的结果，这样开发商可能会获得更大的利益。 “订单式的商业地产”，可能会以一个较低的价格租出去，而选用或委托咨询企业，开发商可能会获得一个更大的收益。品牌商家多数是以自己的经营情况和积累的经验来做商业物业的选择，都有一套完整的评估、分析流程与指标。开发商的品牌只能是一个参考。

　　主持人：刚刚说到超市过去的发展，那发展到现在，超市行业出现了哪些问题？比如普遍认为三公里之内只能支撑一家大型超市的正常运营，有一个说法叫“贴身竞争”，现在这种情况是不是比较严重？

　　刘龙起：这种情况是不可避免的，“三公里”这种说法确实存在，但它不能完全涵盖，要具体问题具体分析。就目前北京而言，相距三公里只有一家大超市是不太现实的。比如方庄地区的家乐福和方庄西口的物美，相隔只有八百米，两个都是比较大的卖场。还有许多就不一一列举了。同样，这个距离要看具体情况分析，它与周边人口密度，人口数量、人口收入是有直接关系的。你到郊区去看，十公里也不见得有一家店。还有一个位置问题。对商家来讲，要看它的具体位置；同样也要看人口密度问题。“贴身竞争”在所难免，都在分这块蛋糕吗，现在比以前严重了，局部地区今后会更加严重。

　　主持人：作为我们的超市品牌，怎么才能抢占这个商机，先一步进到这个区域里？是说在知道这个地区会涌现出一批大盘之后，就开始做开店的计划？

　　刘龙起：不是这样的。按照我们中国人的商业发展模式来讲，一般商品交换首先要有人，才能产生商品交换。实际上作为一个新建的地区，首先人要住进去，才有商家进去了，不具备生存条件商家是不会进去的。一般情况来讲，商业是滞后于住宅建设之后的。

　　这里面包含几个方面。首先要看城市建设的速度和入住人口情况，其次交通道路情况等，都要进行一个实际的调查与分析，来判断这个店在什么情况下进驻，多长时间能够自负盈亏。如果时间过长，任何一个商家都不会去，他都会进行分析和判断。条件成熟时间过长，马上进入营业，就要产生费用，如果销售没有，也是无法维持的。

　　但这也要看它的发展趋势，就是说它受宏观经济影响也是比较大的。目前北京也在发生着巨大的变化。当前受世界金融危机影响，国内房地产市场发展的放缓，适宜超市新店的店址建设也放慢，因此新店址的增加减少。同样给超市经营带来影响，各超市都在经营上寻求新的变革和发展，并不断进行着尝试与实践。其经营内容及形态都在发生着变化，

　　主持人：没错，我觉得超市在销售产品上，已经在发生变化了，从早期综合形式的超市，到一些包括了生鲜食品的大卖场，还有这种社区便利店的模式。随着市场细分，这几年又出现了一些以某类商品为主营的超市，比方化妆品超市、家电大卖场。因为市场细分，它把更专业的超市模式展现给消费者，您觉得这会是未来超市行业发展的一种趋势吗？

　　刘龙起：是这样的。专业化超市，因为它有一定的需求，包括电器卖场，它也有成功的经验。现在也有了化妆品超市出现，因为市场细分过程当中，会有各种尝试，它是否成功要看市场能否接受。目前为止超市行业也在发生着巨大变化。原来政府所提倡的社区菜市场向超市化转化，实际上现在的超市的菜市场发展的更快。最近各个超市的蔬菜、水果都在加大促销，也就是说它在抢占菜市场的生意。还有一些超市在向高端商品发展，它会根据位置、周边人口购物需求来调整自己的经营模式，这也是个量变的过程。大家都在寻求着不同的发展，以更加适应顾客的需求。这是一个量变的演变过程，其成功量变的积累，必然带来质的飞跃。新的业态就会产生。

　　按照西方的商业理论，包括“车轮理论”、“生命周期理论”等等，这些理论都讲到任何事物都有一个生命的周期或者一个轮转。随着人们生活水平的提高、收入的提高，需求也提高，就会产生出新的业态。因为今年受金融危机影响以后发生了很大变化，各个商家都在进行调整，最终还是为了适应市场变化，物竞天择，适者生存。方能够更好地为大家服务。

　　主持人：确实这场金融危机对很多行业造成了不小的影响，从08年底到现在，已经大半年过去了，有些企业可能已经成为历史。我国超市行业总体表现如何？您刚提到的金融危机给行业带来的改变，具体表现在哪些方面呢？

　　刘龙起：首先，我们国家受金融危机的直接影响比较小，但它向我们的实体经济扩散的较深。我国的国民生产总值很大一部分是出口拉动的，一季度我们GDP提高了了百分之六点几，出口却降低了2个多百分点，主要靠扩大国内需求和增加投资拉动的GDP提高。金融危机也已经深深的影响到我们的零售业，超市也不例外，目前零售企业纷纷促销，以求扩大销售，是积极应对和消化金融危机影响的措施。

　　在开店的扩张方面，毕竟发展是硬道理，我们提倡科学发展观，超市的扩张也是建立在实际情况调查的基础上的，用发展的眼光，结合自身企业情况，客观分析研究后，才做出的决定。到目前为止，国内零售业谁也没有说要放缓，甚至有的外资品牌要大力地进入中国零售市场力度，加大投入。其实开店计划就是一种投资计划，华普超市今年开了两家新店，仍有新店的投资计划和资金。但现在的客观情况是，受金融危机影响，国内房地产市场首先放缓。适宜超市的店址建设也放慢，同时已有超市店址的密度局部已经很高，因此新的店址选择十分艰难了。毕竟新店的选择受购买能力和居民数量及交通道路制约，不是说我有资金就可以开一个店，它要整体分析，要判断未来这个店的经营状况。经济发展也是有这样规律的，快速发展之后势必会有一个相对平缓的调整时期。

　　主持人：除了开店之外，我们看到今年的超市跟以前相比有一种行为，价格战打得也比较厉害，刘老师怎么看待这种情况？

　　刘龙起：竞争始终是存在的，只是现在显得更加激烈。超市业态从无到有，我们原来只感觉那只有一家超市，很远才有另一家超市，大家相距比较远，基本上没有什么面对面的竞争。随着时间的推移，超市店面越来越多，商圈重叠，这种面对面的竞争必然要产生。历来商品价格是竞争最敏感、最直接、最简单、最表面化的武器。我们老百姓在这种竞争中会得到更多的实惠。就看出租汽车吧，前些年大型超市门口趴活的很多，现在超市班车开到家门口，至少您省了车费，竞争使我们老百姓更方便实惠了。

　　主持人：这是经营中一种不可避免的现象？

　　刘龙起：对，竞争这是不可避免的。有时候讲，一个城市，它的人均占有超市经营面积是多少多少。现在随着店的增多，人均占有的超市面积增大，竞争就相对加大。这是必然的。如果平均一个人占有0.3个平方米与1平方米，它的竞争程度就不一样。只有竞争的产生才能推动零售业的进步，使他更适合市场和老百姓的需要。作为业内经营者就要考虑如何应对而去变化，如果没有竞争，稳稳当当的，就像我们过去的计划经济模式，它无法推动社会的进步。理论也讲到，某业态要发生变化，因为竞争越来越加剧，变化会越来越快。按“车轮理论”“生命周期理论”“综合化与专业化循环理论”及“进化论假说”来讲，就会出现新的业态。如现在一些高端商品超市的出现，这样它就把低价格转向高价格、高成本，它把低价位和低毛利生存空间给腾出来，新的业态就要产生。包括我们现在的奢侈品商场也都开门营业了。一方面是因为市场有需求；一方面是市场竞争的推动作用而发生的变化。主要是由于经济的发展，人们收入水平提高了，才产生了这种需求。最根本的还是要适应市场，为此不断的进行学习与实践，研究新情况，解决新问题，以适应社会的发展与进步。

　　主持人：非常感谢刘老师今天的讲解，我们今天的访谈就到这里。也希望以后刘老师多关注我们频道，您的一些精彩观点可以更多的展现给我们业内人士以及广大网友。

　　刘龙起：谢谢大家！不当之处，请多多指教！