图为高力国际物业服务有限公司商业代理部董事 周晓骏骅

　　CBD东扩的几大必然因素

　　主持人：不知道您今天有没有关注到CBD东扩的新闻。因为您在做专业区域是很专业的，您认为CBD东扩对CBD或者泛CBD整个区域会产生什么影响？

　　周晓骏骅：现在来看，土地利用率越来越高了。而且以前的规划已经慢慢落实到地面上了。你发现CBD，现在一部分高端服务业，比如律师事务所比较集中，还有各类型的咨询公司，这方面完全是脑力密集型企业。

　　另外，CBD一直以来也在落实金融产业政策，一直也在争夺金融客户。比如高新创意产业招商的力度也是越来越大。长期来看，除了CBD以外，还有望京区域。CBD现在聚集了大量的高端公司。另外，整个大楼的设施设备、物业管理以及酒店配套、商场、展览中心等等这方面的配套应该来说在北京市也比较领先了。

　　这种已经形成的聚集规模，它所带出来的吸引力如果没有一个更大的地理空间，可能很难把这个能量释放得淋漓尽致。所以，它现在扩展了一些空间，进一步利用这个聚集效应。因为先期很多企业已经进来了，而且很多高端写字楼都在里面。在这种前提下，他们既成的这些事实就会吸引很多企业。但是如果你没有空间，已经形成这种规模就没法返回了。

　　主持人：那您觉得CB东扩是一个必然的阶段吗？

　　周晓骏骅：可以这么说，CBD发展到现在，一方面是借用于若干年的一些发展经验。成熟以后就没有发展空间了，这也是CBD东扩的必然原因。第二，像央视和北京电视台等媒体的聚集，其实也是刚刚开始，在未来几年会更加聚集。这种聚集也是很客观的，他们会需要大量的办公空间。除了要离哪近，设施、服务和配套也很重要。

　　而现有的一些建筑还不能完全满足这方面的要求，所以这个扩张，我觉得应该可以使整个区域能量发挥得更全面、更充分，可以使它的形象更加突出。因为CBD也有政策优势，而且CBD本身创造出来的产值、价值也更多。如果你不扩充，有可能反过来还会导致一些企业的流失。比如媒体集中在另外一个地方，现在很多资源可能就会转移到其他地方，可能投资也会转移到其他地方。

　　换句话说，你不去聚集这些能力，自然有其他地方会聚集这些能力。既然CBD现在已经有这种龙头优势来说，扩张对它来说也会有好处。

　　主持人：前一段时间听说也会有一些世界五百强公司搬离CBD地区。

　　周晓骏骅：这个其实是要看是哪些公司搬出CBD的。比如他们也希望有一个容积率相对低的环境，有一个非常好的产业政策，也不希望天天堵车。而且他们可能更多是专家，更多是高新技术人才，可能他们开车比较多，这样停车的便捷性和经济性，整个停车场的地面是不是足够大。这方面的要求和CBD天性就完全相悖。因为CBD本身就是密度高、楼高，本身停车也贵。这些都和产业发展相背离。

　　第二点，因为这些企业人多，而且希望有自己的产业形象。比如你在国贸里面，很难在国贸楼顶上挂你自己的LOGO。

　　另外，实际上CBD的写字楼不会在很多地方百分之百地满足你的特殊要求，比如你对电力的要求，你对承重的要求。因为CBD写字楼主要考虑到你在里面办公的舒适性和整个配套的丰富性。在这方面CBD是很有优势的。但是你要它承重数百公斤，而且电力必须要达到供应量多少千瓦。可能不太适合这些企业的运作，所以这些企业会慢慢地转移到其他区域里面。

　　警惕东扩区内商用项目的投资空间被恶性竞争压缩

　　主持人：因为您可能做商业管理这块比较专业，想问一下对目前在CBD区域内或者处在东扩区的一些商业项目，对他们会有什么影响？

　　周晓骏骅：影响很大，对被包进来的这些企业会有一些优惠政策。他们愿意招一些企业进来。对于行业特点给予一些特殊照顾或者优惠。据我们所知，原来一些写字楼不在这个圈里，包进来以后马上就开始享受这些政策。

　　另外，它扩完以后，将来的一些规划，比如道路、形象，包括夜晚的灯光、绿地等等这方面会更多地融入到一个大的环境里来。

　　主持人：会不会造成这块物业、租金涨价的问题？

　　周晓骏骅：如果供大于求，他想涨也涨不起来。最近我们一直跟踪楼市的供应量，从前年来看供应量还是过大。而这几个月，当然由于经济危机的影响导致需求不是很旺盛。在这种相对瓶颈的环境里面供应量又偏大，历史原因造成集中放量。但我相信长期发展来看是可以的。

　　第二点，由于世界各地的CBD聚集效应还是很明显的。整个大的经济环境慢慢好转起来，CBD竞争力还是会高的。长期来看，土地，包括租金售价应该是会回调上去的。

　　主持人：今天我看新闻的时候也会注意到，现在有一些项目正处于招商期。东扩扩建后打来电话的投资者越来越多。在这种情绪下的影响下，会不会导致投资者投资更加盲目？

　　周晓骏骅：会。如果你散售，你面对的理论上会是全世界的消费者，包括世界各地的。在这种情况下，消费者肯定不会是很理性。像你刚才说的这种散售的形式跟企业不太一样，企业选址会更加理性，它会有很多环节约束你不会太不冷静。包括有很多反馈，也有很多对比分析，也有对将来的预期和目前企业状态的评估。

　　所以，本身这些条件导致你这个企业不会发展太快，但是散售的形式一般都是个体，这种情况下肯定不会冷静。很多购物者会有一些冲动性消费。不论商铺还是住宅都存在着投资。

　　主持人：所以消费者还是应该更理性一些。

　　周晓骏骅：从大趋势上来看应该是这样。但如果所有人都是这么认为的，就变成了一种变相的竞价。就看谁能够先拿到这，看谁愿意出更高的价格。趋势是这个趋势，如果在这种情况下，对于所有想投资的人一定也会存在一条红线。这条红线就是当举牌举到什么时候，本身所存在的发展空间就被这种恶性竞争给吞噬了。其实说冷静，要冷静在这。

　　主持人：您觉得现在的CBD东扩会对老CBD范围内的商业有影响吗？

　　周晓骏骅：不会有影响，他们只能是越来越成熟。对他们的挑战不是东扩带来的，最大的挑战是如何把自身经营和物业水准保持做到非常专业和一个优秀的标准。我们看到有些好的物业，经过若干年在用户心目中还是一个非常优秀的物业。但也确实有一些物业由于自己在这方面投入的力度不够大，导致物业的维护很老化。更重要的是自身能够维持一种更高的水准，而不是东扩带来的挑战。

　　主持人：今天谢谢周总来到我们直播间！