图为高力国际物业服务有限公司商业代理部董事 周晓骏骅

　　开发区发展三大法宝：因地制宜、差异化、拓展空间

　　主持人：那么一个新的开发区从确立到成熟应该分几步来走？

　　周晓骏骅：以北京地区为例，如果再有新的开发区，应该更加关注开发区与开发区之间的差异。比如现在我们有空港物流区，空港物流区本身是一个成熟的区域，因为它非常集中于物流。北京经济技术开发区实际上是不允许物流进来的，它可以以相应的政策和低的土地门槛把土地交给你去创造利润，吸引投资。

　　但同时它对于你的投资额、税收额都是有规定的。但这种门槛和要求不是一个物流企业能达到的，基本上都是大型生产企业才可以满足，因为它只有生产才能有产值和税收。所以很多企业就这个物流门槛就进不来。存储对于不同的产品来说不能在土地上罗列，只能平铺。而且除了物流，本身的仓库要求也是不一样的。天津港比较典型。

　　这样他们把物流园建在空港，依托首都机场。就是非常集中在一个单向上。其实我们一说工业，其实工业包含的范围很广，包括研发、物流等等这些都是工业。比如我们以前说到工业，首先反映在生产、加工、制造。

　　比如中日实验室，它要在成规模生产之前一定要有一个小规模的模拟。而这种模拟实际上并不是一般建筑物可以承载的。因为这种模拟生产，比如化工产业，比如重型机械这种模拟也需要规模，但是它的承重、电力各方面要求也是非常大的。这样就必须在一个纯工业的区域里面进行。

　　可以说分类还是比较多的。像空港物流主要集中在物流，不生产。它现在又依托于空港，招商引资做得比较不错。

　　反过来以它为例，如果现在再有一个新的开发区，要注意目前已经有的，不管是开发区还是产业园，还是高科技园区，要把这个差异化分出来。如果不分这个差异化，和目前的功能冲突发展就比较难。刚才说到，第一，开发区要有政策；第二，要有资源。除了政府说到的政策以外，最大的资源就是土地资源，还有地理位置以及交通的便利性。其中还包括当地就业人的素质。

　　为什么天津发展得非常好？当初定天津，除了它的港口之外，因为天津技术开发区是铺在盐碱地上，无法作为农用。作为工业来说，实际上是把这块土地变废为宝。同时，天津又是中国一个老牌工业城市之一。

　　换句话说，企业如果想在这个地方招产业工人比较容易，而同样支付能力前提下这个产业工人的素质底子必须好。因为它原来就是工业城市，天津、上海原来都是重要的工业城市，北京也是。传统上是工业城市的地区，在这里做生产加工，从用工角度来说比较方便，你不用支付太多的价钱就可以招到一些工人。

　　如果你在一个农业为主的区域，你就不得不大量地训练这些从业人员。但是在天津这个地区是不用的。反过来，开发区有这样几个特点。如果新建开发区一定要注意这几个情况。

　　比如你在某某区县要开一个开发区，这些开发区打出一个政策，说能打造比中关村更好的一个园区，能够享受和中关村明码竞争。其实中关村这个地方高校云集。也就是说，你招知识性人才相对来说比较丰富。

　　所以，在这方面中关村的发展也是依托于大学，依托于研究院。另外，它有足够的扩充空间，十年前扩充到上地。现在在北京这边又陆续出来“生命科学院”和“环保院”。同时现在还在往西北扩。换句话说，西城也是很多重点高中云集地，但是在这方面就受到了制约。东城那边有雍和园。在这方面大家都在利用自己一些独特的能够被利用的资源。

　　新的开发区也是一样，要找出差异化。现在我们有做光机电的，有做生命科学的，园区更细化了。这种细化，第一，差异化使他们不会恶性竞争。另外，这个差异化出来以后，服务更有针对性，更容易专业化。这也是开发区未来的发展态势，这个态势会更加差异化。就是大家会在自己集中的领域里面越都走精。如果亦庄也是搞加工，中关村也搞加工就没有什么特点了。

　　主持人：您觉得一个开发区在发展过程中首先要因地制宜，就是基于自己现有的条件来确定自己的方向。第二，是它要寻找出一条有特色的路。第三，一个开发区在确立的时候一定要想好将来扩展的路，不能将自己局限在一个小圈子里面。

　　周晓骏骅：对，实际上现在有很多地方就受到了局限。比如上地以北这片地区走的就是国家线网，以后不能再拓展。

　　主持人：您说扩展，我也想起了CBD东扩的规划。

　　周晓骏骅：亦庄现在也在扩展，如果你的经济可以支撑这种扩展，这种扩展就是必然的。亦庄也要建立一个大的行政区，这个行政区会更便于自己的工作和招商。因为现在经过十几年的发展，土地越来越有限。再有大型企业怎么办？

　　开发区对于一个城市的作用其实是很明显的，它对于投资的吸引，这个聚集效应非常大。这种投资比更多的个体消费聚集要大很多。所以，北京经济技术开发区对于北京市财政收入的比例单体比较来说大于很多行政区，大于很多的经济体。

　　比如一个企业在这边建厂，要做很多投资。除了购买土地，把这片土地规划以外，还要建设，建设之后还要上设备，还要招工，还要再追加很多投资。比如在他的管理人员上面要建办公楼，车辆的采购等等很多投资的点。这些投资的点，最后的税收都会返回北京经济技术开发区，再返回到整个北京市来。

　　亦庄经济技术开发区在过去不断有企业进来，而且企业被承诺有税收的减免。但现在看来大家基本上把以前的减免政策享受得差不多了。可以说未来的亦庄税收会出现突然猛增的情况。在这种情况下对于北京市的财政贡献是非常突出的。同时，也是它为什么有实力建立这样一个开发区的前提。

　　所以亦庄当地政府对于这种招商引资的投资凝聚力不亚于规模效应。

　　主持人：刚才您谈到一个成熟的开发区首先要有一定的规模。可能大家都会想到一个问题，当一个开发区先确立的时候就会遇到一个问题，就是如何招商引资。但当一个开发区逐渐成熟的时候面临的问题也会越来越多。您觉得一个成熟的开发区会面临哪些问题？

　　周晓骏骅：首先是配套问题。因为来这边的企业会有各种各样的层次，比如科技人员、产业够人等等。这些人有不同的需求，比如食宿问题。对于长期在开发区里面居住的人来说，子女教育也是一个问题。最早所有人都会说把工业利用在直接开发领域里。但是比如有些经济投入或者地块划分，都没有把配套放在一个很重要的位置。

　　举个例子，比如自己买房子，你买了100平米的房子，你发现电梯也挺大，大堂也挺大，地下车库也很大。反过来很多居住者就会怀疑是不是我们分摊的过大。但是反过来越舒适、越高档的住宅或办公区一定会分摊很多，可能不是你直接使用的，但会间接地来支持你。比如作为车位的配置，车位配置越宽阔肯定越好。

　　商业配套是开发区发展的一个矛盾点

　　主持人：所以开发区的开发必须有一个前瞻性。

　　周晓骏骅：对，主要就是配套。比如热力、银行、电力的供应、通讯等等这些配套都是相当重要的。当然，如果你把这些做足了，作为投资决策者来说会感到很好。但是作为天天在这边办公生活的产业工人或者专家学者来说，他们又会有更多的需求，比如是否园林化，交通是不是堵塞等等。这也是很多搞研发、搞生产的人所追求的。

　　很多企业甚至把自己的建筑物和红线之间的部分规划成像花园一样。这也是对的，因为对人的健康和感受是好的。既然这样就要牺牲你很多用地。在开发区慢慢发展成熟以后，就会发现如何把这个配套做得更好。交通实际上也是一样。

　　亦庄之所以当时定位在那里，主要是因为它沿京津唐高速。这样它对天津港口、天津技术开发区，包括距首都机场这些地方相对来说都比较便捷。

　　主持人：像这种开发区我们也去过。会发现在这些开发区里面的企业越来越多，现在越来越多的是一些新建的住宅小区。但是你会发现他们里面一些商业配套应该不是很到位。现在来看商业配套是不是这些企业的一个发展瓶颈？

　　周晓骏骅：对，主要还是因为商业不好养。商业还好，不管你是做什么行业的，都要吃饭。如果在这里面都是办公的人员来说，尤其在初期，很多还不是居住在周边，还是要通过班车或者开车自己走。如果在这种情况下商业是很难有支撑点的。因为中午时间有限，晚上就空了。除了一些做物流陪送的，但他们只是在这边工作，也不会去逛商场。这也是为什么商业长久以来发展不是很壮大。

　　反过来，所有在这一片区域里工作生活的人，会发现当自己有需求的时候会找不到商业，这是一个挺矛盾的事。

　　主持人：这会成为开发区发展的一个点吗？

　　周晓骏骅：肯定会，现在有一个做法，就是在开发区与外围区域交界的地方建立商业中心，这样范围内可以满足开发区人的需求。对商业来说，他考虑的是怎么样能更好地贴近消费者，谁都不希望消费者会走很长时间到他们那。这确实是一个矛盾点。

　　主持人：开发区对于城市的发展可能更依赖于它的招商引资。想问一下，开发区的招商引资有没有自己一些独到的特点？

　　周晓骏骅：现在所有开发区在招商引资的时候，因为我们是做渠道，做服务的。我们认为开发区目前的做法还不够成熟和专业，在很多领域上还完全依赖于开发区两个最原始的资源。一种就是土地资源；第二，就是它有政策。这个政策关乎到很多政策，比如你这建厂，允许你在这种容积率很低的情况下建一个大厂。

　　在这些方面，开发区有它的独到之处。但是我们更多看到的是，开发区现在还基本上会依赖于这两大特点。但是在招商过程中，它的操盘专业度上还是有所欠缺。这也是为什么很多开发区会采用顾问的形式在寻求整体的招商。临港工业区很大，它之所以移交给高力国际，也是因为这么大的土地在消化起来对专业度的要求会非常高，在这方面的探索调研量相当大。

　　我觉得开发区，前期对于市场的了解不如我们这样的公司对市场更敏感。在规划的时候我们也已经参与进了一些意见。

　　主持人：刚才你也谈到开发区在自身招商引资过程中存在的一些问题，所以会协助他们进行招商引资。咱们一般在协助他们的过程中会给他们提供哪些新的服务呢？