图为 上海万达广场案例研讨会现场

　　研究背景：《中国商业地产研究报告》是中国商业地产行业的首次权威研究，由中房协商业地产专业委员会牵头发起，建设部政策研究中心、第一太平戴维斯和汉博顾问等单位参与研究和编写，其间将深入11个城市进行专业调研，并对全国十大商业地产经典案例进行专题研讨，由新浪乐居商业地产频道负责全程报道。

　　上海万达广场作为“中国商业地产十大经典案例”之一，本次研讨会的结果将整理成文编入《中国商业地产研究报告》。

　　时 间：2009年5月20日 15：00—17：00

　　地 点：理想国际大厦8层新浪乐居嘉宾聊天室

　　主持人：郭杰 新浪乐居商业地产频道总监

　　嘉 宾：

　　曲德君 万达商业管理有限公司总经理

　　徐伟成 第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司项目策划部总经理

　　王永 北京汉博投资顾问有限公司 执行董事

　　以下是本次上海万达广场案例研讨会的图文实录：

　　主持人：各位业界的朋友、各位网友，大家下午好！欢迎大家来到“中国商业地产十大经典案例”研讨的第三站，今天我们将要研讨的商业地产项目是上海万达广场。非常荣幸邀请到万达商业管理有限公司总经理曲德君先生做客新浪乐居嘉宾聊天室，另外还有两位老朋友，第一太平戴维斯的徐总和汉博顾问的王总，欢迎各位的到来。

　　在4月24日新浪乐居举办的“2009中国商业地产专业年会”上，历时3个多月的《中国商业地产研究报告》成功发布。“中国商业地产十大经典案例”作为《中国商业地产研究报告》的一部分，将于今年下半年独立印刷成册后推出。

　　下面我们正式开始今天的研讨，有请第一太平戴维斯和汉博顾问两位业内资深人士对万达商业的曲总提出专业的问题。

　　王永：其实我们来这里是为了学习。为什么说是学习呢？因为我觉得万达这十几年来的确是走在中国商业地产的风口浪尖上，说它是老大一点也不过分，它总是跟随着时代的进步来转换自己的角色。十几年前，我在南京新街口生活过，在那里有一个南京生活大广场，现在想一想我觉得做可惜了，地段非常好，成熟商圈的位置，但只做了一个沃尔玛、家居店和一些商铺，经营情况不是很理想。那个时候有约束条件，万达的资金量不够，可能需要通过商业本身的销售来平衡现金，导致出现了一系列的问题，包括沈阳万达的问题。

　　我想自从我前年几次去了宁波以后，看到宁波的万达广场和北京东边的万达广场后，其实给我的一个感觉是万达完全变了。从原来在比较狭义的、商业地产里平衡现金流、留下资产的策略走向一种大的、城市综合体的策略。把商业作为城市综合体的核心基石，奠定项目的影响力。同时留下一个优质的、成长性很好的资产。通过其他的，包括公寓、写字楼这些快速变现的资产来平衡资金流。我的理解可能这种策略代表了万达在势力扩张后、资本扩张后有了资本势力、全新的全国复制的新的商业模式，这是我自己的理解。

　　这是第一个问题，万达作为一个整体，上海的模式也好，或者是北京东边的模式也好，是不是代表了万达新的商业地产开发模式？

　　曲德君：首先感谢主办方提供这样难得的交流机会。万达发展的真谛只有我们王健林董事长心里最清楚，我们万达有一条完整的产业链，我们是各自在不同的业务链和环节上在做工作。王总刚刚提的这一点，在我的概念中是非常清晰的万达商业地产产品变化的历程，第一代我们叫单店，第二代叫组合店，第三代称为城市综合体，目前正处于第三代发展的过程中。像上海这种项目实际上就是第三代。这也是这几年在商业地产的发展过程中不断地探索、不断地总结分析，进行创新，提出万达自己的发展模式。

　　第一代单店的位置应该说都比较好，我们建了6个，但是作为整体购物中心的概念还不是很强，第一代只是单栋建筑，商业规模也不够，对市场的影响力不强，给经营上也带来很大的压力。所以在第一代的基础上很快转到了第二代组合店，也建了6个，基本上是三栋或五栋楼在一起，但基本上都是各自独立的，业态上也分得很清楚，但是商业动线缺少联系。像天津、武汉、南宁等等都是这样的，只是局限在一个小圈子或小的区域。

　　第三代城市综合体是从2006年正式开始的，我们一年内开业了北京、宁波、上海三座万达广场，城市综合体本身业态有了很大的变化，有购物中心、公寓、住宅、酒店、写字楼等等，全部在一个区域内，其中购物中心内还通过一条大型室内商业步行街与各大主力店自然衔接为一体。在商业的规划、设计等等方面比以前更加成熟了，真正做成了整体的、有规模的购物中心，多功能、多业态组合在这里体现出来了，而且相互的联系性是非常好的。

　　万达从第一代、第二代、到第三代产品一直在探索，如何能够解决我们自己资金的平衡、发展的规模、速度等等都在考虑，目前来讲第三代产品比较适应目前万达的发展趋势。

　　王永：万达的第三代模式有几个前提条件，得有足够的钱。没有钱的话，这么大面积的地块、这么大体量的物业是承接不下来的，酒店、商业都很耗钱的，很多开发商想学你们，没法学得来。要学的话只能是从头学起，没有那么多钱。

　　曲德君：做这种大型的商业地产项目，或者是综合体项目，能够同时启动百万平方米的物业确实是需要一定的现金，需要一个相对比较成熟的资本积累或者是融资渠道，相互来配合、平衡。