图为 万达商业管理有限公司总经理 曲德君

　　商业地产最重要的是使用功能

　　曲德君：首先我们在发展的过程中也是以项目本身的运作来考虑进行决策的，这个项目本身的运作是可以能够保障正常现金流的平衡。至少在我们集团内部自己是可以做到平衡，这样才能继续发展。不可能让某一个项目来捆住，万达不单是做一个项目。好多企业是三年、五年做一个购物中心或商业项目，商业项目对购物中心来说并不是主导。我们的综合体中购物中心是占有很核心的物业形态，必须要在整体运作模式上找到我们的平衡。这是其一。

　　其二，当第一关能够把这个项目运作的成功，至少从开发的角度来讲能够运作成功，这只是第一步。商业地产的价值表现在不同的方面，如果纯粹为了做一个商业项目而做商业项目，一定会把投资回报看得很重、放在第一位。如果你想做商业地产的话，应该看到它的价值体现的多重性，随着物业经营的过程中是在不断升值的。这对于商业不动产商来讲是要考虑的重要方面。

　　另外要解决项目开业后作为成功产品能不能再融资，变成一个金融产品的问题。金融产品目前在国内所处的阶段不同，但是也有相应的经营综合体等等也可以解决资金的问题。从这个情况下来讲，我们会选择找到自己的平衡点。

　　从另外一个方面来考虑，既然我们选择了做商业地产，而且要跨区域、大规模发展商业地产就要把眼光放的远一点。要想达到一个远期的目标近期必须要有保障，就是经营的稳定。所以你们看到万达所选择的项目到了第三代城市综合体时并不是在城市最核心的商圈里，那个可能不太符合我们。买最核心的、地价相当高的地段来做一个酒店等形态造价太高了。所以我们在次级商圈等等区域找能够符合目前综合体这种模式的途径，这是很重要的前提条件。有了这一点，在这个过程中从开发角度解决后，第二步就要解决经营的问题了。经营问题我们非常清楚，不可能所有的都做成大面积的精品店，那样的话租金高。但是高只是眼前的，可能在招商过程中心情比较好，经营过程中会很痛苦。要借助主力店的品牌、主力店的稳健、很强的经营能力，大家共同把这个项目从经营过程中能够成功，这个项目才算成功。商业地产最主要的是使用功能，没有经营活动的过程，就不能产生价值。就像您买一个F1赛车很酷，但是开到马路上警察都不让你开，这是不切实际的，商业项目一定要考虑使用功能。尤其商业地产作为这一部分来讲是很强的部分，如果没有经营在里面的话，是不会产生价值的。前期开发要合理，到了后期经营时一定要使经营稳定、有回报，这样组合到一起去的物业才能升值。

　　住宅物业就不同了，住宅项目建完卖了就行了，或者是空在那里出租也可以。但是商业不一样，有的盖了半截，就死掉了，其实那个地段很好的。

　　王永：万达广场有点儿像美国的西南航空，竞争优势体现在整体价值链，而不是一个单点。通过选址商圈压低成本出现了现在上海万达广场呈现给我们的样子。

　　商业地产最核心的竞争优势是招商和后期经营能力

　　曲德君：其实可以从两方面，作为商业地产解决了自己的运作模式后实际上是解决了地产的问题，要把这个项目干下去，干了一半没有人给你干活了怎么办。第二是要解决商业的问题，万达目前来讲作为商业地产来讲可以由若干个环节组成，从选址到规划设计到项目开发、定单招商、后期运营等等，划分为五个阶段，在这里面比较核心的是规划设计、招商能力和后期经营这三个。相对来讲选址大家都会看的，只是看土地怎么规划得更合理。只要有钱，并不缺开发商和承建商，所以要求资金充足、图纸出来，这个没有什么核心竞争力。规划设计，目前万达自己专门成立了一个规划设计院，从各方面吸纳的人才差不多有一百人，这样设计的速度就比较快了。而且在不断地往里添加我们的标准、经验，昨天还在开成功项目的复盘会，从前期到后期的人坐到一起讨论，哪些是成功的、哪些是失败的，在以后的项目中哪些需要修正。招商这一块肯定是要有的，另外就是后期运营管理，这三个环节是比较重要的。

　　其实我个人认为商业地产最最核心的竞争优势是什么呢？招商能力和后期经营能力，因为这两个东西是没有天花板、没有标准的。再好的项目如果规划不合理、业态组合不合理、定位不合理，商家不来你这里做，你自己搭了台后没有人来唱戏，这个戏就演不下去，就没有人来消费，所以招商很重要。而且在什么时间段能够完成招商也是很重要的。你说开业，到期后很多项目40%、50%、60%都开业，万达广场我们要求开业时必须是满铺开业的，这样对商家才是公平，才能形成项目规模优势，大家共同形成一个规模的、商圈的经营，功能才能完全发挥出来。

　　还有一个最核心的是经营这一块，万达一直以来是逐步培养和打造我们自己的经营管理团队，我认为这支团队最大最大的就是责任。这个项目的好与坏，就是责任心，而不是说我是做外包、搞委托的，合同期内是有指标的，做到什么程度有利润，我们这个项目不是这样。尤其经营的标准在哪里，经营是完全没有天花板的。租金做到七块、八块一天，做到一段时候突然掉铺了，你可以找到很多理由，市场需要培育。第二年涨到十块也可以，第三年可能就二十几块钱了。最后体现的是经营团队的能力，做任何事情都是一样的，就是责任的问题，责任要直接定位在项目中。

　　王永：万达广场开业两年多了，2007年、2008年的销售额情况、变化增长情况怎么样？

　　曲德君：我们初步统计了一下，我们对步行街、精品店的统计，有的统计得比较具体一些，但是主力店有些还不在本地，还有税收等等问题，统计是不完全的。现在通过比较准确的统计加上我们预估的(像沃尔玛这几家都比较好估)，2007年应该是18亿左右，不包括地下停车，停车是3.8万平方米。2008年大约是35亿左右。

　　王永：增长这么快？

　　曲德君：是的，很厉害的。

　　王永：购物中心能够做到35亿，21万平方米，确实很了不起。

　　曲德君：去年五一的时候有一个统计，新世界百货一天是1200万左右，像东方商厦一天可能只有两百万，差别非常悬殊，但是我们几天就能达到800万以上。上海第一食品是上海最高的，它是一个食品超市。

　　王永：出租率呢？没有空置吧？

　　曲德君：基本上没有，准确说可以达到99%以上。偶尔有的品牌不太好就调一调。

　　王永：2007、2008年的租金呢？

　　曲德君：在刚开业的时候地下大约是七八块钱的样子，步行街精品店那个地方大约是这样的。到2008年中旬达到十块到十一块钱左右。现在一般来讲是在十五到二十之间。租金上涨得也很快，我们这个项目最大的特点现在还没有显现出来，到了今年年底明年会更多了。上海地铁十号线今年年底通车，地铁站出口就是我们地下一层。当时这个项目为什么做了一个地下步行街呢？和地铁出口是平层的，我们是留好的。从这边地铁站下来以后可以从我们这边穿过去到五角场的下沉广场，当时做了12米宽的街，考虑的是地铁的客流。如果今年开通的话下面就变成了一个城市的空间了。