王永：2007、2008年整年的租金收入？

　　曲德君：超过三个亿。做任何事情一定要有舍有得，如果没有主力店的支撑的话可能还开不到这个样子。

　　王永：这三个亿的租金收益是不是达到了当年规划的预期呢？

　　曲德君：达到了，比我们的预期应该好一些。

　　王永：如果三个亿的资金收益，您预计上海万达广场可能的投资回收期多少年？

　　曲德君：十年以内。

　　王永：十年对商业来讲收入还是可观的。

　　曲德君：肯定是十年以内。

　　王永：刚才说了每个项目都是要复盘的，您觉得上海万达广场成功了做得比较好的地方是什么？不足是什么？哪个地方可以做得更好？

　　曲德君：上海这个项目的成功，一个是从规划动建和商业规模来讲，差不多有八万平方米的写字楼，商业面积比较合理。第二个方面成功的就是业态组合。上海的第一食品是很有名的，相当于上海的第一百货的感觉，上海人很认可的。包括第一食品能够单独建一栋楼，在功能、业态配比来讲是比较合理、比较成功的。

　　如果今天再做上海项目的话，我相信在建筑结构上还会发生一些变化，步行街会做得更好，建筑间的沟通会更好。在规划过程中，石景山的项目，现在是几栋楼之间一调配就联系起来了，有更强的立体感。上海如果按照现在的规划在上面再做一个步行街的话，像宁波、成都那种步行街做出来，这个项目就更漂亮了。如果上海再做一个比较好的步行街的话这个项目会更加成功。

　　王永：我的问题先到这里。接下来有请徐总。

　　商业项目的成功最终是经营的成功

图为 第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司项目策划部总经理 徐伟成

　　徐伟成：第一个问题，一个商户想进五角场万达广场要排多长时间？像北京新光天地、东方广场，很多商户说得排两三年。

　　曲德君：具体多长时间没有界定。有排队的，就得看我们的选择了。现在我们还处在品牌的调整和升级过程中，并没有像新光天地那样，初期就是一次性全部投入，我们跟他们不太一样，一开始是以市场为导向，今天看来这个地方非常旺，当时上海五角场是非常艰难的。而且我们没有依赖于任何外界的力量，是万达集团(企业专区,旗下楼盘)第一次进军上海、第一次用我们自己的招商团队，跟今天是没法比的。在上海和宁波万达广场招商前看到的都是第一代、第二代，第三代产品出来到底是什么样子，大家还没有概念，对你有点儿不认识，这时招商是比较困难的。但总体把握在商圈来讲是稍微偏一点点，现在也在调整。主要是没有界定到底要排多长时间，但至少是现在很难找到位置。

　　徐伟成：你们怎么处理呢？

　　曲德君：除非是我们喜欢的、更加需要的品牌，我们会不断地想办法，前面调、后面等，用各种方式来进行调整。但也有一些只能是现在没有机会，至少要等一年以上才有一些合同转期的情况。

　　徐伟成：开业后一二年进行的调整跟原来的构想有什么区别？

　　曲德君：开业初期跟我们的判断还是比较吻合的，差不多有将近90%的客流都是在周边。本区域的消费1.5公里等等都在逐步增长，其他城市市中心来的人越来越多，这个过程正好是我们在品牌、业态也在进行调整的过程。其他商圈消费者来的比重越来越多。整体来讲是万达广场以及五角场在上海市的影响力发生了很大的变化。现在在上海，五角场是比较好的商圈。

　　徐伟成：第三个问题，五角场是中高端偏中的消费市场定位，万达是属于第三代新的综合体创新设计，没有很多过去的经验可以遵循，像日本的丰田汽车升级版的话是8.0版，用在中国的话2.0版就行了，因为中国市场不是像日本要求那么高，所以有一种不好的说法，说丰田将不好的车卖到中国。万达在五角场中等消费来讲，从硬件设计到软件设计，包括管理、管理场地的效益运营、服务质量有没有一些超过以前的创新理念，还是用以前的经验降到1.0或2.0的版本？

　　曲德君：北京、上海当时在选择时，对购物中心的定位基本上是一致的。在中国目前商业地产的市场上来讲选择的就是中高档，不是高档或者是高中档。定位基本上是一致的。上海万达广场这个项目我们也结合了上海的市场，在设计等各个方面比其他项目还是多下了一些工夫，包括立面的设计等等，立面的设计是专门请了一家日本公司。我们通常都是招投标，有欧美风格的、日本风格的，通常至少要选五个风格从中选择一个。上海的项目应该说更加用心一些。我们的团队对任何一个项目都是非常专心致志的。

　　徐伟成：恰到好处。

　　曲德君：当时我们希望做一个非常好的，做完后感觉还是做了一个比较中高档的东西。今天再回过头来看建筑、选材、环境跟现在蛮搭配的。

　　徐伟成：你们认为政府、商户、消费者、万达开发商集团、银行是什么样的关系？有没有一张这样的关系图。

　　曲德君：政府在前期是决定我们进不进这个城市的判断，我们会考虑一些政府因素。在经营过程中最主要是面对商户和消费者，这都是非常重要的，关系图中谁在前谁在后，我觉得都是非常重要的，从经营角度来讲首先是消费者。投资合伙人的关系主要是我们自己在发展，当然也是很重要的。

　　徐伟成：以上海万达或其他万达为例，全中国来说，不包括台湾、香港、澳门，感觉万达现在还是一枝独秀，没有什么真正的对手，像正大是属于上海才有正大，其他地方没有正大，也不算直接的竞争对手了。以上海为例，五角场没有竞争对手，有没有考虑将来如何在商业地产中立于不败之地？

　　曲德君：对待某个市场、某一个点的竞争是不可避免的，不可能在这个圈子里永远你是一枝独秀的。对商业区域经济的发展也不是好事情。我们也没有精力把五角场旁边的几块地全部都拿下，这也没有必要。现在我们在全国跨区域发展，希望有更多城市都有万达广场，现在发展的速度还是比较快。在这个过程中我们的竞争，其实当规模发展大了以后，一方面要练好自己的内功，就是运营、管理方面。在你发展越快速的过程中会有更多商家愿意跟你合作，就会形成与同类商业地产中的竞争,自己的优势会越来越明显。

　　徐伟成：您的意思是练好内功。有没有想把青岛、北京、上海的万达变成NO.1？

　　曲德君：没有想过。

　　徐伟成：像H&M等国内外知名的、有吸引力的旗舰店，在刚开始谈判时是怎么来进行洽谈合作的？

　　曲德君：这是很正常的合作方式，毕竟我们这么多年了，在发展的过程中，也与越来越多的商家形成合作伙伴的关系。也会不断地通过我们的宣传、市场自身品牌的提升、影响力的提高会有越来越多的商家，我们可以邀请他来看我们的项目，举办一些招商会，沟通一下有没有意向。这几年比较注重建立商家的关系和资源。去年6月19号在钓鱼台国宾馆做了一次招商大会，同时发布了八个项目。7月31号又在上海又做了一次万商会，差不多请了一千多商户。最近在苏州、青岛也召开了招商大会，反响不错。苏州的项目我们和万千百货一起招商，去的客商有800人。

　　徐伟成：能不能简单介绍一下第一食品广场、巴黎春天、沃尔玛等大型旗舰店的合作模式？

　　曲德君：这些是我们签订的长期战略合作伙伴，通常是签订十到十五年左右的合同。

　　徐伟成：有没有这种方式，比如你们给他们盖楼，租了十年以后全部卖给他们？

　　曲德君：没有。主力店是根据租金水平、市场环境等等，上海百货能给多少租金和哈尔滨百货能给的租金是不同的，但是在市场中百货行业、娱乐行业、餐饮行业的租金也不同，在我们那里逐步的差的也不会太多，但是也不会为了一个主力店特别牺牲我们的利益。

　　徐伟成：万达已经属于英雄人物式的开发商了，但是也会有自己的偶像，不知道贵集团在成长的过程中、在建功立业的过程中，有没有偶像值得你们学习或模仿甚至超越呢？

　　曲德君：我们并没有对哪一个特别崇拜，但是初期几年中，万达集团是经常到国内外进行学习的。这么多年过来，做商业地产十年，我们大家也比较骄傲的一点，万达集团自我总结能力和纠错能力比较强，敢于否定自我。我们董事长经常自己来研究，或者是带领我们一批人到国外研究，不是研究哪个企业，而是研究它的模式，我们还要找出自己的发展模式。在这个过程中希望在这个行业做得比较好，而且对这个行业有一定的贡献。如果有机会你要采访我们董事长的话，可以讲得比我更加好。甚至连项目怎么融资他都会讲。

　　王永：对。我们走了好几个万达广场，很多地方都看过了，一路走过来感受是比较深刻的。

　　徐伟成：你们也做了很多成功的万达广场的项目，北京万达、上海万达等等，从您自己操盘的万达项目中，一百分满分，您平均打多少分？

　　曲德君：75分。

　　徐伟成：为什么？