下面进入到一些实战的过程。在这个实战过程以前我先给大家看一些财务分析的表格。

　　我们今天的课程里面很关键的一点，到底如何编制项目财务表格的几个报表。在一个现金流的表格里面，一个就是现金的流入，一个就是现金的流出，当然还有一些税前的现金流和税后的现金流的分析。最后通过一个综合的模型我们会看到它的净现值和内部收益率。大家可以看看我们的附表6，里面有一个很关键的就是现金流入，第一部分就是销售的收入；第二部分就是租赁的收入，租赁的收入当然包括酒店的租金和商业的租金。但是我们在做专业表格的时候，很多时候我们会请专业的管理公司来做，业主商可能会收取一些租金收益和最后的总收益。酒店管理公司会收取这个管理费。

　　零售资金的租金年收入也是很关键的。但是我们最后发现，从03到08年，很多开发商也会非常关注利润收入，像北京的银泰中心，包括SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)等等，他们也会卖一些商铺和豪华住宅，来增加现金的收入。

　　所以，第一项收入，包括酒店现金流、商铺现金流，这些是非常关键的。税前现金和税后现金是不太一样的，我们也会有一些局部的融资安排。包括一些股东贷款、银行的利息贷款，还有一些利息什么时候分摊，也是要跟我们的财务分析师，再结合开发商财务总监探讨出来。你怎么样调动前后左右这些成本，包括一些自由现金流的收益等等。

　　我们现在的财务模型一般会算5年或者10年。10年以后我们会把整个资产还原，回归，来算MPV。如果下次有时间我们再慢慢详谈。这些基本上是一些财务里面的专业术语，很难讲清楚。比如开发商银行很关注一些要素，例如租金如果下滑了5%、10%，它的MPV的敏感性分析，包括土地敏感性的分析，比如土地涨了，未来整盘收益的影响会怎么样，这些也是很关键的。

　　头一年我们可能会有适当的免租期，再结合我们假设的出租率，可能不同区域有不同的假设。当然有不同的假设，我跟各位网友强调一点，空置率、租金率和一年以后的租金收益和家加租比例都要非常贴近现实。但是在06、07年经济腾飞，股票上涨，房价上涨，租金也在暴涨的时候大家会盲目乐观。我们专业人员会把它冷却一下，比如我们会冷却10%到15%，因为未来是不确定的。

　　如果我们头脑发热觉得这个项目是可做的，产生的后果可能就会相对很严重。所以我们对出租率、租金的收益和商业运营成本，加上合理的通胀、工资成本的涨幅，对商业零售的物业租金我们会有一个客观的观点。

　　销售收益，我们会客观地进行调研。比如我们在商场楼上，有一些豪宅或者高档的公寓要出售，我们会有很多假设。比如我们2000年基本上房价是往上扬的，09到10年，大家可以看到我们发表的一些报道，我们早就知道08年会有适当的回落。

　　比如我们新的楼盘在2010年或者2011年出售，我们会有他一个非常合理的价格评估。当然这是跟我们的商业策划、跟我们的市场定位是有关系的。写字楼的租金也是同样，还有写字楼的收租金的时间。大家都知道写字楼是在入住前就开始出租的。

　　商业地产商可出售的面积，我们对租金的计算也非常准确。例如在新光天地，租金到1500/平米物业费，可能我们会给它调得低一点。基本上整个财务分析不是盲目把那些数据乱套进去，其实包括整体的开发里面所有的经验，从租金的设定、控制率，结合开发商讲的一些约束条件等等。

　　还有一个计划进度表。从09到11年下半年整个开发过程，在验收、施工、交房以及装修上，因为这些进度表都会直接影响到我们现金收益的时间点。为什么？像商业零售地产，可能它要交付使用后才能进行验收。免租期什么时间？开始很重要。住宅要出示销售许可证。现金流的收益也是非常重要的。

　　今天，我们先把这个表格放到网站上，酒店的现金流我们就先不放上，有机会我们再跟大家进一步做交流。

　　徐伟成：各位观众大家好!今天我们商业地产与财务分析的课程很快进入到实战案例阶段。接下来我们会透过三个不同的商业地产项目，给大家看到一个非常复合型的财务分析报表，以及它所有的约束条件，给大家做一个启迪。

　　刚才跟大家讲到，我们在做专业的财务模型以前，我们会领取开发商的约束条件。所谓约束条件，就是在他的投资、他的利润和他的构想上，包括很客观的市场、地块、周边的条件，细到日照、前面两三期的地块，我们都要考虑到。

　　大家可以看到我们PPT幻灯片里面有不同的约束条件。如果我们很清楚了解开发商的约束条件，最后做出来的财务模型就是南辕北辙的。从投资开发的思路来讲，我们从研究方法、流程的说明，包括一些市场未来的预测，因为房地产所有的项目都是在做未来的项目，是动态的变更。

　　所以物业的市场，开发的机遇以及竞争的态势都非常关键。一个真正好的财务模型也是非常实战、非常动态的，不是一个固定的思考模式。还有更重要的一点，我们跟大家讲过要留有余地。当然，我们投资开发不同的业态比例，比如刚刚讲到的ABC，我们会做不同的财务论证，给甲方董事局做一个综合的决策。

　　值得一提的，我们做这种专业模型，我们在第一个工作周会先跟房地产开发商开一个内部会议，再配合我们的投资测算师、评估师几方面组成团队一起做。刚刚开始的时候我们讲到房地产综合财务的推理，大家可以看到我们的第四部分是非常重要的。结合不同的风险策略，这样做出来的一个财务策略才是符合市场未来规律，有市场价值的，也是让投资方非常安心的一个投资开发方案。

　　今天我们先讲讲项目A，大家可以看到屏幕里有三个方案。第一个方案，我们做的是一个五星级酒店；另外，我们还会做一个超五星级酒店，有100个房间，2万平米。A酒店是五星级酒店。B方案，我们不做超五星级，我们做五星级酒店。我们把面积会扩大。C方案是纯粹做精品酒店，酒店式公寓都是做成4万平米；B做成5900平米。C我们没有顶级酒店，只做写字楼。

　　经过前期专业的研究，每一个地块区位，在不同地块上有不同的商业体量，我们可以计算出来。透过我们的财务分析，我们刚才讲到南区、北区我们做了多大体量。

　　最后我们总结一下两个物业。精品商业，我们大约做1万平米左右。我们最后的决定，做两三万平米高档公寓，顶级住宅做3万多，商业住宅1万平米左右，会所3000平米。

　　接下来大家可以看看总体的财务投资分析。经过我们综合的现金流测算、收益、税后，我们做了两个很复杂的方案。一个就是做五年的现金流预测；一个是做十年的现金流预测。我们可以看到RL(音)的策略不大。当然，如果做十年MPV的现金值会大一点，是8亿6000多万。但是这两个方案基本上都是可行的。

　　因为我们这个项目有些部分是可以销售的。基本上现金流最大是在第六年，现金贡献最多是五到七年。因为我们酒店公寓、有服务公寓，包括局部的写字楼。

　　这个表格是税前的收益。大家可以看到，如果我们从07开始投资新建，到2012年现金流是最大的值。税后收益比例也差不多。这是第六年的曲线，也是第一第二年的现金流最大。在08年我们的现金投入是最多的，大约有15亿的现金流投入，包括拆迁成本、施工成本还有前期一些大量的成本。

　　从这个图上，我们可以面貌现金流的积累有这样两块，从2011到2016年我们有一个增加的现金流。剩下2012年的资本基本上靠酒店、停车场跟商业的收入来影响现金流。

　　最后看这个图，顶级公寓和高级公寓，我们有不同的业态比例。顶级公寓现金流也是在2012年资金量最大。按照我们对市场的判断及业态的比例，基本上两种方案都是可行的。

　　大家会问咱们用什么方法来判断这个物业的比例？当然我们有很多专业的方法，之前跟一些嘉宾也会讲到。从商业购物中心或者商业底商精品店，到星级酒店跟商业用的一些服务公寓，包括一些销售型的豪宅，我们有不同的比例推算。

　　其实在刚刚我们讲到这个约束条件的过程中，我们已经对这个弊端有一个初步的分析，这也是我们专业顾问的真正价值所在。

　　大家如果看看我们酒店的房间数，以这个数，它的酒店是2700，这不是酒店的日均平均房价，是我们酒店的定价。假设是300个房间，它的收益是不同的。这样我们发现我们的收益是下降的。300个房间，我们做五星级酒店，平均每天的房价是1600多。

　　这个表就是一个成本的假设。

　　值得一提的是，建安成本在07年到08年会比较多。

　　接下来是不同业态成本的单价比较。做完这个财务模型，如果咱们的财务分析师和开发商里面的CFO，结合他们的工程部门，我们都要跟他们做有深度的沟通。因为不同的开发商对他们用的材料的造价是不同的。

　　举个例子，很多香港开发项目的业主商，他们对中高档住宅的建安控制得比较好。例如像万科等等一些住宅的专业开发商，他们的建安成本跟只有两三年的开发商控制成本会不同的。写字楼的造价，建安成本从6000到1万不等。但如果接近国际写字楼，建安成本会到达1万左右。非常高档的写字楼，一般是1万平米。所以基本上是一环扣一环的。

　　商场购物中心方面的建安成本还是比较合理、比较便宜的。包括会所的平均成本，可能大约在1万9一平米，就能做到比较专业的会所。

　　我们再看看一些停车位比例的分析。这个表主要讲业态及一些面积的分析，不是很关键。