接下来，我们再讲一下在我们专业的商业投资开发决策前提下，我们到底会怎样去做前期的策划？其实一个很关键的要素，在整体开发商约束条件下，财务分析模型最关键的就是起点的问题。我们要很清楚知道开发商，他的利润点到底在哪里。比方他要投资30个亿，希望20年收回来。或者投资5个亿启动，需要5年收回来的整盘财务模型是不一样的。我们的专业顾问会告诉他，你的投资是什么。

　　我们还要考虑很多因素，包括市场的因素，竞争，周边的对手，未来的城市规划等等。另外，你要不要打出一个标志性建筑。这些假设的前提我们要非常清楚。例如你在北京逛马路，有500米路你打着超高层会很好。另外，零售商业物业的部分，一些高级的购物中心要不要引进一些奢侈品，像国外的一些大型主力店，现在咱们常常去新光天地会留意到，现在国际大层基本上会盖两层或者三层的旗舰店，在边边角角里面有一种街区的感觉。

　　当然，我们也非常关注贷款比例等等。同时，还要关注日照、地形的面积等等。比如一个100万平米的占地面积，一期、二期怎么开发，这个时间都非常关键。最后我们在这些条件分析下，才给他开展专业的市场研究及需求访谈，最后透过财务模型把他们连贯起来。

　　本身做房地产开发好比是一个交响乐团，开发商好象是一个指挥家一样，怎么样指挥这样100人庞大的交响乐团，从大提琴、小提琴、单簧管、双簧管都要协调好。这是我们一个非常重要的环节。

　　我们会有一个专业的表格，综合地产的整个方法流程。通过这个流程大家就会很清楚。很多时候我们在做这种大型的商业地产项目，它都不会是零售购物中心。而且商场可能会有一些“双酒店”，例如五星级酒店结合精品酒店。或者是25000平米的一个精品酒店做到100到150个房间，它可能会有写字楼、精品购物间，有购物中心，还有甲级办公楼。很多时候我们会做A、B、C不同的方案，有不同的比例。

　　跟大家分享一个很重要的经验。不同的开发商有不同的开发物业比例兴趣，例如万科在CBD附近更愿意做一些住宅类型的地产，再结合一些商业地产。其实每个开发商在10年以上有成熟的团队，对开发比例有他们自己的观点。像香港地铁，他们也很喜欢做购物中心，他们在楼上也喜欢做住宅。像新世界，也有做酒店，因为他们是做酒店起家的。所以他们对酒店、购物中心、写字楼是情有独钟的。

　　基本上我们有些时候会做到A、B、C到F，我们会给它不同的业态比例，给开发商做决策。但大部分情况下我们不希望看到这种选择，因为在大的业态里面，做商业地产的高端综合体基本上土地面积是有限的，可能是1万平米占地面积或者25000占地面积就到头了。很少像现在一些新城的规划，50万平米或者100万平米的占地面积。这基本上是一个城市的规划。跟个别商业地产的单独模型不太一样的。

　　我们很少做到30平方公里的财务模型分析，基本上最理想的财务投资开发测算是在几十万以内的总建筑面积，这样比较容易操控。我们也可以和投资商做比较好的分析。