商业地产专业讲台——项目投资与财务分析

主讲：徐伟成 第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司项目策划部总经理

　　徐伟成：各位新浪乐居的商业地产频道的观众朋友，大家下午好！我是第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司项目策划部总经理徐伟成，今天很高兴跟大家分享一下商业地产里面的财务分析概况。

　　不知道大家明不明白，其实商业地产的整个财务模型和投资决策是相辅相成的，它不是独立存在的。所有的招商到消费群的分析，到整体的运营最关键的决策指标都是要通过财务分析和财务里面的指标来决定的。但是整个过程是很复杂的。

　　接下来也会透过我的讲义内容跟大家做个详细的介绍。

点击图片进入讲义：项目投资与财务分析

　　今天的课程大约分为六个大的标题。第一个标题就是房地产—商业地产里面的投资分析要素；第二点，就是SWOT及风险分析的考虑；第三点，我会关注到项目模型里面的财务分析。第四点，我们会讲到怎样编制一个财务模型表格。第五点，我们会透过财务模型分析整个商业地产里面的综合决策，看哪一些值得投资，风险会在哪里。最后，我们会研究它的可行性到底怎么样。

　　我要跟大家说明一个非常重要的观点，其实在外国基本上所有的房地产项目包括住宅地产，商业地产，他们都会先做可行性分析。可行性分析，顾名思义就是可不可行，怎么是可行？怎么是不可行？风险在哪里？机遇在哪里？我们怎么样操作整个商业地产？让他更清楚，我们看什么决策的指标，看一本大帐到底怎么看，都是要看财务分析里面的一些重要数据。

　　最后，当然我们是以实战为题。其实今天我们的标题很清楚，我们会跟大家讲实战的方法和概述。当然是以房地产开发财务分析、投资来说明。

　　其实有一个很关键的决策。大家都知道，之前几堂课程包括商业地产的分类、外国地产的比较以及一些发展历程和阶段。传统的商业地产，可能大家会更关注品牌、招商，还有一些消费群的分析。如果我们作为专业的开发顾问人员，我们会更重视大局，也会去粗取精，把每一环都分得非常清楚。

　　我跟各位网友说一下，从地产开发到宏观因素，到消费者、市场竞争对手、人流、交通、地段，或者未来的周边规划等等分析，更重要的是它有一些需求调查分析。但是我刚刚所论述的过程，我们已经在很早的阶段已经把整个商业地产的财务分析模型已经注入到整个开发的研究里面。

　　记得我们的华贸中心新光天地，包括他们的开发总经理房超先生也讲过，他认为30%是前期的规划；70%是后期的专业的运营。但是前面的规划好比一个IQ很高的小孩，他去了一个非常好的幼儿园，启发了他的专业思考，让他明白他的世界观，他对人生的定位等等。

　　我刚才讲到商业地产里面的开发，很关键的一点，前期的租金收入包括从商场每年的租金收入，包括酒店、写字楼还有出租的公寓，甚至用来做销售的高档公寓和定级住宅物业，我们都会在商业地产的财务分析里面讲到。

　　最后，财务分析有一个很关键的点，我们要抓住财务报表，要抓住一些很重要的指标。到底我们怎么样关注这几个重要的课题？接下来的时间我们会跟大家一个一个说明。如果各位观众听不明白，我们在网站上除了通过我们的视频以外，我们也会插入专题的幻灯片，会让大家更清楚。

　　今天这个案例不好讲，因为财务分析模型是一个非常有专业技术的课题。每一个项目，每一个个案其实都是不一样的，不是可以一概而论的。我们讲一个小时，你参与了这个课程以后就可以说得清清楚楚。

　　在我们说正题之前我们有一个很关键的要素，投资者，包括商户，包括股东方他们都会很关注风险要素。其实看一个好的前期开发研究，我们会很清楚地了解到每一个商业的风险到底在哪里。

　　我举一个例子。我们在2012年在北京打算开发这个项目，因为北京08年有奥运会，我们这个项目在07、08年在做前期开发的时候，我们已经注意到08年后奥运到底会发生什么状况。我们更关注如何去回避风险，打个比方，我们要盖五星级酒店，如果我们这个项目里面有五星级酒店或者超五星级酒店，我们会遇到什么风险呢？奥运会以后市场会萎缩，经济气侯会发生逆转，高端客户会下降。这些我们07年已经意识到。

　　09年我们来引证我们当年的前瞻性有多少。如果项目里面有酒店、综合体的，我们会尽量引进一些高端的国际运营管理公司，公寓管理集团也要同样地引进，来保持它最定级的高端竞争优势。当然，这个集团要有自己的开发销售渠道。

　　对于零售商业物业，比如我们这个项目在12年推出市场，在北京朝阳区燕莎及三元桥商务圈附近，当然燕莎区没有大量的商业零售面积和新增的工艺，但是也不少。所以对商务及休闲的消费未来也会有适当的调整。当然，我们在07年做这个项目的时候已经能够估计到奥运后的外商投资，我们会做新的调整。随着宏观经济的发展，我们在09、10年还是会看好北京的整体销售。

　　租金未来正确的评估对我们今天这个标题非常关键，因为我们今天主要讲财务分析。租金数据未来的正确评估，可能我们合理的准确率会达到95%以上。我们对未来的数字预测是非常关键的，因为有些很敏感的要素，比如土地成本、租金收益，包括工资成本等等一些很关键的因素。

　　在今天的模型里面，我们在几年前项目还没盖，我们已经想到未来如何去应变环境包括一些宏观经济，包括市场竞争、经济要素的转变过程，如何去回避哪些风险，已经已经想到了方方面面。基本在商业规划里面有几个计划，从大盒子主意店、零售店、品牌店。

　　其实基本上一个好的、成功的商业地产策划是非常有策动力的。因为使用手册信息量很丰富，用户可以看到房地产开发报告，他就知道怎么样去应对未来。当然写字楼今天不是我们主要探讨的对象，未来商业地产，我们考虑2012年写字楼供应会比较大，也会有一些国际外商进入北京。随着07、08年大量的供应北京写字楼，未来的压力也会很大。

　　至于对框分享，怎么应对呢？我们希望通过一些管理服务，带着一些租金的微调策略，也会吸引一些国际的租户。当然，我们要把每个项目做好策略。上个礼拜国务院发布上海将会成为未来真正的国际金融中心和航运中心，对我们北京有什么影响？我们认为有一些世界知名的城市都会受到影响。当然，我们北京有专业的人才，它本身的政治、经济中心是不可动摇的。我们商业地产里面的写字楼无疑也会受到影响。