主持人 郭杰：几位嘉宾从不同角度总结了商业地产现状，那么下一轮，就请几位针对现在的市场升级与创新谈一下。要想升级的话，就得创新，在这个层面上，如何进步，赵总，您对开发商的招商工作，以及政策方面有哪些看法？您认为政策方面还可以有哪些更宽松的条件，有没有更好的鼓励措施？

　　赵晓敬：针对商业地产，我们顺义区政府对前来我们这里投资的企业进行一些税收的鼓励政策，还有一些高管的VIP服务，包括子女就学，还有外地人员子女进京就学的一些解决服务。有在座这么多优秀的商业地产人才，我想商业地产会越来越好，我们开发区也应该会有一个更辉煌的明天。

　　主持人 郭杰：张总，请您说一下，商业地产前期策划的话，如果想提高品质、升级或者创新，您认为应该从哪几个方面做到？

　　张维：现在商业地产大家已经开始往创新的思路上在做。很多的商业结合体已经把更多的业态引进到它整体的项目中。新的购物中心以及购物广场会把影院、KTV、电玩中心、餐饮等等都结合进来的。但是站在开发商的角度去想，我还是希望能够引起更多的政府的一些支持。现在有15%的商业配套的要求，就咱们商业结构来讲，这块是很难满足的，招商角度来讲，就更难满足了。我现在虽然做商家了，但是这点感觉到困难很大，尤其是位置，希望能够引起政府的一些支持。咱们利用这些商业面积，可以去搞一些公益的活动，组织一些大型公益的平台，我们免费提供一下场地做主题的活动，比如在我的商业项目之内义演、义卖。那么我这部分并不能靠租赁去盈利，但是我承担了更多的社会责任，每周都会有一些相应的活动，不同的主题、角度吸引各个业态人到我的商业面积里来。这种情况下，政府能不能给我支持？这个我是希望从政府角度能够给一些支持，同时在商业地产位置来讲，也是一个问题的解决。

　　主持人 郭杰：张总的意思是有责任感才有可能创新。程总呢？

　　程光燕：现在影院发展这么快，在这个阶段怎么升级、发展，我们看的是什么呢？因为电影它是一个文化消费，我觉得开发商应该更深刻的理解对于影院这个业态，它不单是带来人流。现在票房很高，票房分成又使你得到一个回报，最重要的是它是一个文化的东西。像五星级酒店里一定会有一个西餐厅，这不仅是出于盈利的考虑，更是一种与之相符的文化。那么在购物中心里你做一个什么样的影院？社区型商业，又应该实行哪种相应的影院？如果是去做奢侈品牌的，是不是有合适的电影院的业态呢？

　　最近北京有两个购物中心里面开了影院，装修也非常豪华，但是我们做影院的人进去以后感觉，如果把墙上那些LED的海报换成另外一种图案的话，那个地方就是一个桑拿洗浴中心，是商务会所，根本看不到电影的痕迹。这就是一些影院的投资商它其实没有深刻的理解，电影能给这个购物中心带来怎么样的文化的氛围，提高它的档次。另外还有一个影院开在非常高档的奢侈品牌的购物中心。先不说这个奢侈品牌招商还远远没有成功，这个影院的业态做成什么样，未来发展是什么样的？也很值得关注。

　　所以，我觉得开发商对于电影院能够带来什么，怎么样适应整个购物中心的升级和发展，不单是硬件的问题。我们可能看到美国，随便到一个影院里面都是在20个厅以上的，大量的影片供应。我们现在有一个局限，虽然北京马上会出现一个全国最大的10多个厅的影院。同样的，什么样的商业定位怎么样跟影院的业态有更好的互动呢？其实也是需要大家努力的。

　　主持人 郭杰：王总呢？市场能够创新吗？

　　王维：我现在仅供于个人观点，我们能够感觉中国在做商业方面过于单纯，品牌过于集中。前一阵地我跟北京几个比较大的这样的经销商谈过，我的感觉，如果能让这些比较知名的，在国外比较有影响力的品牌进到中国来，整个的市场可能会更活跃，单一性不会这么强，会使整个市场丰富得多。我感觉引进新的品牌，扩大整个市场还是占主导作用的。

　　主持人 郭杰：要创新，就得引进新的品牌，来冲击现有的市场，来满足更多的需求。许总呢，资本这方面怎么做？

　　许大金：从商业地产来讲，刚才提到资源和资本，创新是始终存在的。比如像刚才提到的万达的模式，它也是被逼出来的，在中国特定的环境下，对资本来源和资本回报模式的一种创新。

　　再一个，从资源来讲，这种创新的压力不是来自于我们开发商是怎么想的，而更多的是来自于市场，来自于消费者，来自于产业之间的竞争。从消费者来讲，我们消费者每年都在进步，提供的产品不去创新，不去迎合他们消费的话，是很难生存的。同时行业内的竞争也促使我们必须要创新，跟对手有差别，要领先半步。

　　我们最近研究台湾的餐饮业的发展，他们能够把一个牛肉面或者一个牛肉丸都做到很高很极致，他们可以做一种牛肉面的比赛，让消费者去投票。所以我觉得行业的这种竞争会使我们整个的产业不断的创新，去升级、去保持自己的生存。

　　主持人 郭杰：许总提到创新的动力，来自于竞争，没有竞争，创新就会滞后。良性竞争相互促进的作用的确也是大家有目共睹的。郑总这边呢，落实到具体项目的创新是怎么样的？

　　郑中：我前面说的是规划最好把它提前思考得全面，根据整体规划来进行招商。在既有的条件下，我们要想把它做好，首先是要详细了解建筑的现状。比如在特定的体育场馆来讲，我们要想把它运营好，这个在全世界应该说也是一个难题或者是一个挑战。因为真正我们周边国家，包括一些发达的欧美国家，大部分国家体育场都不太理想，可以参考借鉴的案例不多。

　　具体到鸟巢这个项目来讲，我有几个想法。我觉得鸟巢它作为一个体育的场馆，它应该把体育跟文化结合起来，也就是文化是体现一个高度的。比如我们现在也在做一些类似“星光大道”的这种东西，请体育明星来按一些手模。另外一方面，我觉得体育要跟休闲结合好。比如说鸟巢里面的，我们怎么服务好这边的游客？放大一点说，整个奥运中心，因为它包含三个场馆，鸟巢、水立方以及国家体育场。大家在座的可能都去过奥运中区，它的广场面积相当于十个天安门广场的面积，这么大的面积，怎么把休闲、娱乐搞好。、

　　另外，我们怎么发挥一个地方的优势。比如咱们看到奥运中区，有一个直通到北部森林公园的一个水系。大家都知道什刹海搞得不错，我现在也在考虑，是不是可以在中区周围搞一些酒吧这种文化。大家都知道，在国外来讲，实际上酒吧这种业态是伴随在体育场馆周边的，因为大家去了体育场馆以后都非常的激情。无论说这个比赛赢了，要庆祝，输了也要发泄一下。

　　再有，就是体育跟旅游如何进行结合。在后奥运时代已经把奥运中心区定位为奥运园区了，那么对于鸟巢来讲，现在很大一部分收入也是来自于旅游的收入。所以服务好游客也是我们一个重要的任务。

　　再说鸟巢南部，要想做出特色来，是我们负责艰巨的任务。在赛前的规划是搞类似于家乐福这样的超市。可是如果在鸟巢的位置，从它的交通状况、停车场的车位来讲，把整个南部的近两万平米的商业定位为超市，我觉得不是很合适的。所以我们一直对这个方案进行了非常强烈的抵制。之后，当然我们也根据这个方案策划了几方面，现在我们从业态来讲应该是三大块，一块就是搞体育，比如里面搞各种运动形式，在运动形式里面，它要突出的特色，我们这儿要运动，我们要体现一个专业性，我们这个运动里面一定是结合到专业的体育运动器材、运动服饰等等这些。这是其中的一种业态。

　　第二种业态，就是我们怎么服务好游客和北京市民的这种兼顾性。考虑到影院的业态，咱们嘉宾也有影院的。我们了解到韩国的首尔，他们在做影院一年的收入也非常可观。按照北京咱们现在的居民消费力来讲，应该说咱们未来能达到韩国首尔的收入。

　　第三种业态就是旅游的会展这种模式。

　　就这三个业态进行了综合的比较，我们考虑不再做以前的这种商超的模式，我们想一定要结合项目的特点，以及项目的位置，项目的定位，项目所拥有的这种资源的情况来综合进行定位。

　　主持人 郭杰：从郑总的这段话当中，我们知道实操创新是最难的。最后一个环节请各位大胆预测一下，未来十年商业地产市场哪个点会变？变向何方？

　　张维：我个人比较看好西部市场，石景山这个地段。石景山区它们已经为打造CRD做准备了，公园配套的服务，交通的改善，这方面已经做准备了。整体来讲，这个区域可改造性很大，京西地段大型体量的商业综合体并不多，既然它努力打造中心娱乐的区域，对商业地产来讲又是一块有待开展的很好的发展前景。所以我认为石景山区的区域以后会变得比较好。

　　程光燕：从理念的角度来讲，现在所有的影院投资公司都把眼睛盯在了京沪广深这些城市，实际像一些二三线这些城市，也是有很大的潜力的。

　　王维：现在国家感觉到北京南城方面也是发展的趋势。因为在大兴或者再以南的区域，会有新的北京机场，所以那边肯定也是一个发展趋势。

　　许大金：其实东部应该说大家所在的区域应该是北京最具潜力的一个地区，它本身也是一个最具有国际化、最具有朝气的区域。很多年轻人毕了业以后，买房、置业或者是工作都往东边选，尤其是东四环到通州这一代，我认为目前是整个商业地产的一个空白点。在这个区域应该是非常有潜力的，目前我们和中粮正在合作的朝北大悦城，体量24万平米，包含了电影院、超市、百货、餐饮、娱乐，而且我们的正在奔儿童主体区的娱乐形式，充分考虑了家庭消费。还有我们会引进很多的餐饮品牌，像张总这样的品牌我们也是非常欢迎的，还有很多零售的二线的或者国际时尚的这些品牌。所以东部未来的商业前景也是非常无限的。

　　郑中：我觉得北边确实不错。大家知道奥运会的选址本来是想选在其他地方的，但是为什么选在当年亚运会旧址的附近呢？因为这个地区有非常成熟的消费能力，特别是在现在的奥运中区以及这几大场馆建成以后，这块我相信有更大的潜力。大家知道，咱们马上鸟巢这边在今年的5月1日成龙的演唱会，然后我们规划6月30日宋祖英、周杰伦、朗朗等等还有音乐会。从鸟巢来讲，它会成为京城的一块热门地。如果中心区能够把旅游，尤其是有了大型的嘉年华活动，能够参照迪斯尼那种游园形式搞起来的话，不但给在座的，以及北京市民提供非常丰富的文化娱乐享受的空间，同时也能给我们商业地产有关的商家，提供无限的发展机会。

　　赵晓敬：我的观点是郑总和许总的叠加，我认为将来发展的趋势和重点应该在东北部。为什么呢？因为我来自顺义，顺义现在应该来讲是一个崛起的新城，它现在涵盖了五大产业群落，08年我们顺义的GDP位于咱们北京是19个郊区县中第五位，仅次于朝阳、海淀、东城、西城。但是目前来讲，顺义是最有发展后劲的一个城市。为什么这么说？因为我们顺义有一个首都机场，它现在形成了以临空产业为核心的功能区地带。有了第二产业的工业的这么一个支撑，我们现在目前正在加大第三产业现代服务业的扶持力度。我想，只有依托于第二产业、第三产业才能做得更好。所以，就我们开发区，也是我们区政府，依据我们顺义的发展的趋势成立了以商业地产和文化创意为主的这么一个园区，也是对多年形成的工业、农业和食品高端地产业的功能的补充。所以我们有了政府的大力支持，也有我们顺义区形成多年产业支撑的这么一个格局，我认为东北部还是一个发展的重点，也像刚才郑总讲的，有奥林匹克。我也再想讲一句，因为我们开发区跟奥林匹克水上公园离得很近，我们水上公园五一也即将开放，也形成旅游休闲的这么一个中心。

　　另外，我们已经有了民生银行总部还有金碟软件总部，它已经把总部和生活区迁到我们顺义这儿了。为什么？就是说它采取了国外的一些，比如像微软还有一些大的公司的后台运作的模式，强占先机，先得到的肯定是成本最低廉的。我相信，众多的投资者应该有很好的眼光会把握住机遇。

　　主持人 郭杰：几位嘉宾的发言是涵盖了北京的全部区域，看来我们商业地产的发展还是非常广阔的。那么随着本次商业地产探讨话题的告一段落，2009中国商业地产专业年会暨《中国商业地产研究报告》发布会也全部结束了，再次感谢各位的光临。