图为 中国房地产业协会商业地产专业委员会主任委员、北京国华置业有限公司董事长房超先生

　　房超：商业地产的特征及运营

　　房超：大家下午好！很高兴有机会和大家沟通一下关于商业地产有关的情况。中国房协商业地产专业委员会做的一件很有意义的事情就是马上要发布中国商业地产的一个研究报告，这个研究报告就是系统地总结了商业地产的一些特征、规律和趋势，还有一些典型的案例，还有对未来的一些分析和研究，我相信能够给有志于从事商业地产和研究商业地产、关注商业地产的各界能够提供一些参考，这个很快就要发布了，这是一个很系统的报告。

　　那么商业地产现在越来越受到整个社会的关注。尤其最近，政府已经非常地关注商业地产，对于拉动内需，对度过当前的经济危机，对城市化发展进程到了一个崭新的阶段以后如何提升商业地产的价值，政府非常关注，政策上也会有所调整。我相信商业地产应该恢复它本来应该有的这种价值和地位的时候，因为过去房地产整个行业是大一统的，政府在调整一些房地产的政策上，宏观调控，还有对待行业性的一般性的研究上都是混在一起的。但是，商业地产和住宅地产还有完全不同的一些规律和特质，这些规律和特质如果用大一统的或者说一般意义的做政策调整会出现一些偏差。本来是对住宅市场的一些调控政策，用在商业地产上，商业地产被调控以后，影响了这个市场的发展，影响了消费，对经济是不利的。控制房价和商业地产的发展是两个概念，但是由于我们过去对商业地产的价值和地位研究得不够，所以带来了很多的问题。

　　房地产行业政府非常关注，我们从最近一年多的交流当中，我们会发现越来越多的地产商正在从事商业地产，以住宅开发为主的开发商，其商业地产的比重在增加，这样势必造成对商业地产的规律和特征的研究就变得非常重要。就是行业本身，商业地产本身也应该加强对商业地产规律和特征的研究，因为这毕竟是一个新鲜的行业。

　　刚才讲到城市化进程到拉动内需、发展经济，到行业本身，商业地产都有着非常重要的地位和作用。所以，在这个时候，商业地产专业委员会发布一个商业地产研究报告，关于商业地产研究报告致力于从很多方面，各界人士密切配合，共同推进商业地产健康的发展，是一件很有意义的事情。

　　现在行业在发展商业地产过程中，下一步重点可能要解决的问题，我个人认为就是进一步地把握商业地产的特征和规律，按照商业地产本身的这种规律去研究、开发、运营。因为商业地产它是房地产这个产品里面最复杂的产品，我们通常在习惯上做的地产项目都是工期比较短，急功近利地做。这些做法和商业地产的这种自身的规律是不吻合的。另外，商业地产本身它是做平台的，而不是最终消费。住宅做完了以后，住宅是最终消费，但是商业地产不是，商业地产做完了以后，是给零售业、服务业做平台的。所以，在国外发展到比较成熟的阶段，商业地产基本上是定性了，基本上是定制化。它在建设之前，已经实际上有了比较确定的经营方，这个确定的经营方不一定都是签约的，但是它是确定的。比方它给是某个业态的零售业准备的，它即使没有签约，将来接盘的时候也不会有太大的问题，因为它有经验，这个模式已经固化。现在国内普遍的房地产开发商对商业地产这块还是比较迷茫，感觉到很困惑。在开发过程当中，受到各方面，特别是社科运营、招商这些问题的困扰，导致了一方面市场上对优质的商业地产是有需求的，(今天我们的会议也来了很多服务业的经营者代表，每一个经营者都在寻找适合自己的地盘)。但是另一方面，很多商铺空置或者没有发挥其应有的作用。这就是我们在市场定位的时候，对商业零售业，包括对自身的规划定位研究得不够，有点盲目，所以导致了两个市场不能对接。作为零售业的市场也在寻找合适的地方，发展商也在寻找合适的商铺赶快入住，这样一来，对商业地产的发展是非常不利的。所以，下一步我们可能在这方面还要做一些推进和研究，希望给大家提供一些提示性的建议，应该注意什么？商业地产自身的规律是什么？它应该怎么去做？不能简单的说我是做商业地产，我要做高档的。市场定位怎么定？需要根据不同的地段、阶段、根据开发商实际的驾驭能力，根据各方面的一些客观因素，来进行市场定位。那么市场定位以后，还需要定向，即到底要实现一个什么样的商业规划？做什么样的业态？是购物中心，还是百货，还是其他的社区商业？这个你得很好地去定位、定向。

　　比方说，我们知道一些高端品牌，它们自身对商铺都是有要求的。他们在中国的代表，是根据总部的统一的规划要求来寻找合适的商铺。这个规划要求足有厚厚一本，是很具体的。如果做商业地产开发的人，不去研究他们的需求，不了解他们的厚本，而去盲目地做一些商场，怎么可能把他们吸引进来？这是吸引不进来的。所以，现在出现大量的重复建设，导致大量的商业设施不能很好地发挥它的功效。

　　商业地产是非常大的课题，在国外它是一个非常系统的工程，它不是三言两语能够说清楚的。但是这个问题现在摆在我们面前，怎么去解决？需要很多人，也需要很长时间，需要我们不断地总结和交流经验，不断地去提升，然后逐步达到一个非常好的成熟的阶段。现在，我希望无论是零售业还是商业地产的开发者，还是媒体，都要积极地去做一个桥梁和沟通的纽带。对这种机制、体制多一些了解，然后早一些沟通，多一些沟通，要通过沟通创造更多的合作机会，使这个行业能够逐步地成熟。

　　借这个机会也感谢大家今天来参会。谢谢各位！

　　主持人：感谢房总，对商业地产的高度认识是房总亲身经历实践的结晶。谢谢！新浪乐居是我国房地产行业最具影响力的专业网站，长期以来，新浪乐居对中国房地产业协会及中国房地产业协会商业专业委员会进行了全面支持。下面有请本次年会的主办方领导——新浪乐居总经理罗军先生致辞，罗总讲话的主题是：把握新兴媒体发展机遇，实现商业地产行业资源整合。欢迎罗总！