图为 第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司董事徐伟成先生

　　徐伟成：中国重点城市商业地产市场研究

　　徐伟成：各位领导，各位在场的嘉宾，各位朋友，下午好！第一太平戴维斯非常容幸有机会为中国房协商业地产专业委员会，结合咱们的专家、顾问，做一个中国商业地产研究报告。

　　我们商业地产的报告内容其实并不代表着其他写字楼地产、酒店，我们是以零售地产为主。包括传统的百货公司，新兴的购物中心等等不同的物业，确实为我们中国的老百姓、包括在座的各位朋友带来了非常高的购物的便利。我们研究商业地产，一个是研究消费力的研究，一个是打造它的吸引力。前提还是要把商业地产的行业本质，成功商业地产项目开发本质吃透。

　　今天在场有很多不同的开发商，包括我们的同行，所以今天很高兴有机会在这里跟大家交流一下我们对城市商业地产发展研究的一些解析。我先要声明一点，如果大家希望这份商业地产报告能够马上决策，我们在天津、成都、上海到底投不投资商业地产，我们不能马上告诉你们答案。这个报告里面更多是对城市商业地产，包括人均可支配收入等方方面面，为大家建立更多多维度视角的投资、招商引资等方面的参加。2008年我们发现有不同的购物中心加入我们市场，我们会把一些认为比较有趣的重点的成果跟大家讲。

　　08年北京16个新入市中高端商业项目，共带来99万平方米商业面积，大量供应导致中高端购物中心平均入住率降低；多层级的商业经营系统，新兴区域的项目可能以较低的租金吸引更多的商家，而传统商业区的成熟项目的租金仍将保持在较高的水平，从而形成租金的两极分化。

　　天津商业地产市场研究总结：08年底，天津优质商业物业新增供应量为12.8万平方米，总存量达到158万平方米，以百货商场为主，优质商铺的租金较为平稳。城市持续升级，和记黄埔、仁恒、恒隆等指明开发商的进入，将推动天津商业、消费环境将进一步升级。

　　沈阳商业地产市场研究总结：02—08年一直保持在稳定增长的上升中；09—2010年由于金融危机造成不良影响，国内外指明投资商均取地待建；未来供应项目受政府规划因素影响，大部分集中分布在成熟商圈，以综合体中的中高端购物中心为主。

　　杭州商业地产市场研究总结：杭州国民经济高位稳定运行，市场结构处于转型升级阶段；市区商业面积基本按照年均25%的速度增长，各类大型商业总建筑面积约为185万平方米；奢侈品消费表现突出，受到国际品牌的冲击，购物中心类新兴商业产品逐渐发展。

　　广州商业地产市场研究总结：广州经济连续十年保持两位数增速，经济总量居全国第三；商业零售市场被持续看好，本土及外资零售品牌仍将在广州继续扩张；至2008年底，现有主要商场累计供应面积达149.1万平方米，未来4年大型零售商业新供应累计约200万平方米，是目前存量的1.3倍。

　　成都商业地产市场研究总结：目前成都市零售商业网点主要密布在二环路以内，预计到2010年新增商业供应量将超过120万平方米；随着地铁建设进程的推进，商圈格局由单一集中逐渐向分散型发展，成都商业发展进入多元化阶段。

　　下面用一个图跟大家总结我的讲话。这个图包括新加坡、香港、纽约、伦敦，带出一个重要的课题，从05年开始，我们每个商业地产的发展商，从不同角度的攻城略地，占领全国的面积。到09年，我们对整体的区域城市消费总金额、消费人脉的研究，结合自身开发商的资金策略、投资开发策略，再最后结合动与静、攻与守的综合策略，我把这几个图给大家做一个参考和交流。我们中国商业地产的发展一定要找出我们中国很专业、很高端、很成熟的路线。

　　最后，我祝2009年中国商业地产专业年会获得圆满成功。谢谢各位！

　　主持人 蔡云：下面由汉博研究院王永先生发布中国购物中心研究报告。