2008年01月01日 楼市

　　从楼市市场研究部2007年1~12月京城公寓、别墅成交金额排行榜中，记者发现在过去的一年里，北京房地产市场中的高档住宅市场一片火热。排行前20位的公寓项目成交均价大部分在1.5万元以上，其中将近半数的项目均价超过了2万元/平方米，仅这20个公寓项目总成交套数就达到了10834套；而在排行前20位的别墅项目中，各别墅集中供应区域平分秋色，成交均价走势虽不及公寓强劲，但绝大部分也都攀升至了万元之上，总成交套数逼近4300套，充分显示出了2007年房地产市场对高档住宅项目的强大需求。但是，2008年市场前景不容乐观，据第一太平戴维斯统计，2008年北京高档住宅存量将高达22533套，市场销售压力巨大。

　　2007年--京城高档住宅价量齐升年

　　公寓：怎一个涨字了得

　　第一太平戴维斯研究与顾问咨询部的分析数据显示，2007年京城公寓项目的整体供应量较大，而消化量也相对较强，同比于2006年上涨了10%。

　　2007年包括服务式公寓在内的众多公寓项目，租金增长强劲而快速，主要是受到了奥运会的影响比较大，尤其从2007年末到2008年很多项目都会有不同程度的提价。

　　“公寓租金的增长，很大部分原因在于外国人的大量涌入拉动了整体的上涨，尤其是近段时期来在奥运会的作用下，众多与奥运产业相关的人士频繁入京，从而也带动了租金价格的上扬。”第一太平戴维斯研究与顾问咨询部分析师李良告诉记者。

　　而从售价来看，进入到2007年三、四季度以来，整体公寓项目的报价幅度上涨较大，这主要是针对散售的项目而言，按成交价的幅度来看，同比增长达到了40%。对此现象，李良解释道，人们对公寓本身的需求相当大，促使了即便是在市场上公寓项目供应量庞大的情况下依旧价格飞涨，这其中虽然投资的行为占有很高的比例，但并非主流因素，总体而言还是实际居住的需求占了主导地位。

　　无论供应量、成交量以及租金、销售价格走势，2007年的公寓市场中，“涨”成了一片。而从市场具体表现上来看，服务式公寓无疑是公寓项目中的重头。据世邦魏理仕统计，2007年前3个季度，市场新增5个服务式公寓项目，一共提供了1214套房间，相比2006年三季度的5750套房间又增长了21%，总供应量达到6964套。外资企业的高级管理层和资深员工构成了北京市服务式公寓需求的主体。2007年以来，服务式公寓市场需求平稳上升，但是由于新增供应同比增长迅速，空置率水平由2006年第三季度的16.2%上升到19.9%。奥运会则更为北京服务式公寓租赁市场带来了机会，尤其是位于北京商务中心区及燕莎区域的优质住宅物业，市场需求旺盛，空置率保持较低水平。发展商对于一年租期的租约，普遍将租金上调10%以上。对于在奥运会一个月的租金，发展商普遍预期至少调整到现在的三至五倍。一些项目抓紧时间在奥运会前进入市场。

　　别墅：愈少愈矜贵

　　2007年的北京别墅市场受政策影响非常明显，尤其在供应方面，很多区域内的别墅后续产品供应放缓，导致整个别墅供应量大幅减少。在供给减少的情况下，购房者愈加认识到别墅的稀缺性，从而加强了别墅的购买与投资价值。供需关系不平衡造成了别墅价格的快速上涨，很多项目都显示了良好的销售进度，比如赢海庄园、万城华府、卓锦万代等项目。