(区域购房细分时代)市场力量推动楼市板块遍京城(图)_新浪房产

(区域购房细分时代)市场力量推动楼市板块遍京城(图)

http://house.sina.com.cn 2005年07月22日01:56 新京报

　　2000年以后，个人爆发出前所未有的购买力，市政交通的改善推动区域购房细分时代的来临

　　2000年那次秋季房展会的火爆宣告了一个购房新时代的到来。在2002年以后，房地产项目在京城各个区域遍地开盘。同时随着市政交通的改善，区域楼市爆发出前所未有的力量。

　　这期间形成的比较知名的热点区域是通州、亦庄、大兴、CBD东南、两广路板块、昆玉河沿线、海淀山后等区域。这些区域形成的特点与2000年前的方庄、亚运村比较起来，受城市中心多元化、产业经济导向的影响更加明显，市场自然发展的能力占据了主导，政策干预的力量受到制约，市场因竞争更加激烈而细分，大盘带动和品牌开发商、高品质楼盘对区域的影响力在逐渐加大，同时市场的话语权也在加强。

　　2004年一场房展会上，购房者在仔细挑选不同区域的项目。资料图片

　　「引子」

　　那届房展会发出了一个信号

　　“那天原定是10点钟开盘，但等到8点钟我赶到时，维持秩序的警察说不干了，人太多，维持不过来，最后不得不提前于8点半开盘”，北京嘉华四季国际会展有限公司董事副总经理祖建军对2000年秋季房展会的情景记忆犹新，他认为，当年那一届展会发出的一个信号是，北京楼市销售新的时代开启了，从过去主要面对机关的办事员销售过渡到了给散户销售，看房群体的变化是房展会出现的市场基础。“集体购买逐渐开始向个人购买过渡。”祖建军表示，展会一放开，各个楼盘展示处就排上了长队，队伍中的看房者多数是携家庭成员来看，大家一起做决策，这是人流拥挤的主要原因；平时楼盘分散在各个区域，一家人一起出去不方便，展会的相对集中及分区设立模式，成交效率自然更高，楼盘大量释放以及分区开发思路的出现是展会出现的另一个重要原因。很多开发商正是看中了这一点，纷纷要求上展会，但限于国贸展厅的面积，很多开发商都难以如愿。

　　楼盘放量、区域市场细分促使买卖双方都对房展产生了需求，他透露实际上在1999年时开发商就意识到了市场细分的趋势，开始推出相关的营销策略。实践证明取得了很好的市场效果，一天的成交额是8.5亿，创下历史的最好记录，而此后的房展一般一次的总额也不过10亿左右。

　　2000年的秋季房展成为北京楼市区域化承前启后的标志：从那时起至今市场产品的推出越来越多，区域市场越来越细分。到2002年，区域市场已遍布京城。

　　「原因」

　　交通的改善和城区的改造推动区域细分

　　如果说当年的秋季房展会的火爆是京城房地产市场区域细化后，带动产品大量放量的直接表现的话，那么从2000年开始京城城市交通道路的改善则起到推进的作用。“交通和市政设施的改进起到了积极的作用。”首都经济贸易大学原房地产经济系主任张跃庆教授这样认为。同时他还指出政府当年提出的发展边缘组团以及几条城市主干道的拓宽为区域细化奠定了基础。

　　2002年两广路西线拓宽工程基本结束，随后2002年11月19日，“广渠门外东五厂富力城”项目奠基仪式在北京重型汽车制造厂举行。这项北京市有史以来招标额度最大，被称为北京国有土地招标出让的“标志性项目”正式进入实际建设阶段。当时任富力（北京）地产开发有限公司总经理的谢强表示他对这个项目具有极大的信心。而事实上则是他看到了京城楼市区域细化正在逐渐形成的趋势，尤其是京城房地产开发必然由原来围绕几个重点核心区域开始向多中心区域转变，而这些中心一般都是以此前的核心区域为中心逐渐向四周扩展的区域，板块的概念顺势而生。而紧邻CBD区域的双井区域必将在下一轮的区域细化中脱颖而出。

　　但当时的广渠路沿线只有一个项目———九龙花园。一些机械厂还没有搬迁完毕，北京吉普车厂还在，没有大型超市和餐饮店，甚至有人怀疑在这个地方建房子能不能卖得出去。据悉当时接近谢强的人透露，虽然谢强相信3年后在这块土地上将建起90多栋总面积达130多万平方米的高档住宅小区，但他还是将开盘的价格定低了。

　　「个案」

　　CBD南只是区域细化的一个缩影

　　2005年7月，北京富力城已经进入三期开发，它所临近的以拥堵闻名的广渠路正在准备拓宽，另一边又出现了一个新的项目———天之骄子，沿着广渠路往前，比富力城晚一年进入市场的石韵浩庭已经入住，在它前面是每天人流如潮的家乐福超市和百安居。再往前到西大望路又有两个项目正在热卖，一个叫乐城国际，一个叫低调。

　　站在西大望路路口往北看，你肯定会为珠江帝景宏伟的罗马建设所惊叹，珠江帝景的开发商是同样来自广州的合生创展。如果能够站在珠江帝景的楼顶，应该能够看到它的南边一个低密度的项目山水文园正在进入深度开发阶段，在它的东南方向，世纪东方城已经亭亭玉立，世纪东方城的对面，来自深圳的华侨城正在成为现在市场的热点。在珠江帝景北边，又一个上百万平方米的沿海·赛洛城正在热卖。这整个一片，三年之前都还是工厂遗址，而今天已经成为北京楼市最热的板块之一———CBD东南。三年后这个区域的房地产区域细化带来楼市产品的放量进一步证实了当年谢强的判断。

　　事实上CBD南区域脱颖而出只是京城房地产楼市区域细化的一个缩影。“我们可以发现从2002年开始，围绕几个传统核心商务区域衍生出多个新兴的中心区域，这些区域产品类型相近，而且和核心区域的产品几乎一脉传承。区域细化必然产生板块效应。”中原地产市场总监徐成峰说。比如以燕莎商务区为核心逐渐出现了细化的上东区域和朝阳公园区域，而再往南朝阳北路作为新兴的大型居住区域开始兴起。

　　「趋势」

　　2004年板块概念大行其道

　　促使区域细化除了交通和规划的因素外，另一个不可或缺的原因就是购买人群心理的变化，尤其是个人住房消费逐渐向普及型行为过渡起到极大的推动作用。富力城营销策划经理王志刚解释说，在2000年北京正式迎来个人购房时代以后，北京惊人的商品房消费力立即吸引全国开发商的目光，两年以后，从2002年开始，外地有实力的开发商纷纷进入北京市场，再加上本地开发商发力，京城房地产项目呈现出遍地开花的局面。而一个个板块和区域也如雨后春笋般冒了出来。在东部是通州、亦庄、朝阳北路、朝阳公园、三元桥，在南部是新方庄、木樨园、花乡、大兴、马家堡，在西边是万柳、金融街、西直门，在北边是上地、亚奥。

　　以区域细化顺势而生的板块概念在2004年开始大行其道，尤其是同一板块的开发商在产品品质层面上基本能够保持一致，这样由区域细化带动产品细化的格局在2004年开始出现。表现比较明显的则是通州区域，通州区域的房地产市场细化是从轻轨开通以后，以交通为纽带逐渐形成了新华大街板块、轻轨板块和运河沿岸板块，尤其是各板块的产品品质和产品优势不同而导致的产品类型也有所不同。比如轻轨沿线的房地产产品最大的特点就是交通的便捷，因此该区域的房地产产品成了通州升级产品的聚集区域，销售价格基本都保持在3800-4000元/平方米左右。“区域细化后形成板块，板块的概念促使该区域的房地产产品能够保持在一个相对接近的层面上，同时这些产品的出现反过来促使区域细化的概念更为突出，两者应该是相辅相成的”徐成峰说。

　　购房故事

　　按北京交通条件区域最重要

　　李先生：（北京十五中教师）

　　2000年前准备换新房，但一直由于房源比较少，没有找到合适的项目，家人住在南城，周围都是数十年的邻居，不愿意搬到过远的区域去，本人在15中教书，养成了骑自行车上班的习惯，不适应太远的居住区，这样对自己的生活习惯和环境改变太大，因此一直没有卖。

　　在2000年以后，南城二环附近的区域发展起来了，楼盘越来越多，选择的余地也大了，在展会上看到一个合适的项目，参展期间还有优惠，就定下来，当时觉得很幸运，现在也很满意，每天还能骑车上班，周围还有一些老邻居和朋友也距离不远，有空可以互相看看，搬新家时街坊还帮忙呢。我觉得按照北京目前的交通环境，区域是最重要的，现在的选择余地越来越大，对缓解出行压力，节省生活成本是好事。

　　大事记

　　2000年之后的热点区域

　　通州：2000年之后出现的武夷花园、天赐良园两个项目使得该方向受到了关注，其后出现的轻轨对这个区域的发展起到了比较明显的作用，强化了与CBD的联系，是一个典型依靠市政和新兴产业带动的区域。

　　亦庄：在2000年之后发生了相当大的变化，出现了一批明星楼盘，如一栋洋房、东晶国际、星岛嘉园等，后来接着出现的上海沙龙、亲爱的VILLA等良好的居住环境和一批明星楼盘带动了区域的发展，是典型的由楼盘带动的区域。

　　大兴：在2000年后的发展得益于翡翠城的进入，品牌开发商与大社区提升了区域的认可度，再加上五环的开通和五环收费减免，加速了区域的发展，顺驰的拍卖购地提高了区域的知名度，拉高价位，大兴的兴起是大盘、品牌开发商和市政利好的共同结果。

　　两广路：在2000年之后出现了一些比较成功的项目，如朗琴园、新世界系列项目，幸福NOLITA等，当地的商业开发属于政府主导行为，并不成功，但区域环境的改善和客观的需求带动了楼市的发展。

　　昆玉河沿线：2000年后取得了比较大的发展，世纪城的超级大盘和郦城改变了当地的面貌，万柳在2000年后出现大量知名楼盘，如碧水云天、观澜国际、诚品建筑，良好的自然环境优势和高档社区密集开发，昆玉河沿线成为2000年后新兴的富人区。

　　CBD东南：在2002年实现了突破性发展，因富力城、珠江帝景的进入而受到关注，项目走高端路线，从远远高于当时周围项目6000多元入市，迅速攀高到7000元以上，目前已经达到均价万元左右，属于典型的由高品质大盘带动的区域。

　　采写/本报记者张学冬张家齐