品牌房企进入“合纵连横”时代(图)_新浪房产

品牌房企进入“合纵连横”时代(图)

http://house.sina.com.cn 2005年03月25日12:44 新京报

　　上周六，顺驰、中远联手组建“远驰”公司；冯仑透露，中房联盟成员也将进行战略合作张宝全预测，随着品牌开发商合作不断深入，10年后京城房企数量将锐减到100多家

　　去年以来，政府出台的一系列宏观调控政策改变了房地产业的旧有格局，行业门槛陡然提高，在此背景下，房地产行业的大腕们纷纷开始寻找规模化发展的道路，大型房地产公司合作的消息频频出现，如万科集团并购南都地产、顺驰和中远签订战略合作协议、富力和上海盛融合作开发以及此前的万通与泰达“联姻”。随着这些品牌公司合作的逐步深入，房地产业俨然已经进入了“资本合纵连横”时代。

　　品牌房地产企业近期的合作已经上升为整合双方优势资源及先进经营模式的战略高度。

　　「现状」

　　多家品牌公司进行资源互补合作

　　3月19日，顺驰中国控股有限公司与北京中远房地产开发有限公司在天津宣布进行合作，由顺驰出资45%，中远房地产出资55%，双方共同组建一家名为“远驰”的房地产公司开发天津河东区新开路项目。该项目为天津内环线的最后一块大规模地块，占地面积18万平方米，地上、地下总建筑面积约60万平方米，将被打造成为集商业、五星级酒店、酒店式公寓、五A甲级写字楼为一体的综合配套完善的全新的国际品质的经济生活中心。

　　从表象来看这仅仅是两个公司之间项目层面的合作，但是中远地产总经理李明一句耐人寻味的话—“我们双方还签了一份战略合作协议”，把这次合作提高到一个新的高度。正如一位分析人士所指出的：这不仅是中远房地产全新扩张战略的“试水”动作，也暗示了顺驰在自身形成一定的核心能力之后，开始着手整合市场资源的必然趋势。显然，顺驰通过此次资源整合开始步入“资本合纵连横”的时代。据悉，顺驰的下一个大的资源整合的动作将于4月同样在北京上演。

　　与顺驰和中远所进行的项目合作相比，万科动用18亿元并购南都地产、泰达持股万通更是引起了业界普遍关注。去年，泰达集团全额认购万通地产增发的3.08亿股，从而拥有万通地产增资扩股后的27.8%的股权，成为万通地产的战略投资人。泰达入资后，将使万通地产新战略的实施得到保障，促进万通地产全面向“好公司、大公司”升级，同时万通地产借助泰达的地缘优势与资金实力，大规模进入房地产市场增长迅猛的天津，为万通地产开辟了极具潜力的新兴市场，提升了跨区域开发能力。“其实这些大公司合作的序幕刚刚开始，而且将会逐渐成为一种趋势。”万通董事局主席冯仑这样告诉记者，同时他还透露，中国城市房地产开发商策略联盟内部还会有几家公司进行战略合作。

　　事实上，从2004年以来，地产大腕强强合作的趋势已初露端倪，不少房地产公司由行业之间的竞争对手，逐步演化为握手联姻的亲密伙伴。虽然这些品牌地产公司之间合作的形式具有一定的差异性，但从合作的目的来看，这些亲密合作都表现出一种强烈的资源互补的味道。

　　「分析」

　　从项目合作转向战略联盟

　　在目前大公司合作格外活跃的表象之下，可以看到政府宏观调控政策给房地产业带来的新变数。

　　我国目前正处于全球有史以来最快的城市化进程中，房地产行业也在快车道急速行驶，但是随着政府对房地产行业宏观调控政策的实施，尤其是在银根和土地资源紧缩的情况下，房地产企业对资源互补的渴求将越发明显。“出现大开发商之间的联盟，肯定是有资源互补的需要，从目前出现的几例大开发商合作的案例来看，合作开发的开发商有的是手里有钱，有的则是手里有地，这显然是一种资源之间的互补和合纵”，北京富力地产总经理吕劲这样告诉记者。事实上，此前房地产企业之间的合作更多是项目层面的合作，项目开发完毕，合作也就终结，但是目前的合作已经深入到战略合作的高度。“从之前的简单的某个资源的整合开始向资本合纵过度，这显然是一种趋势。”今典集团董事长张宝全分析说。

　　顺驰置地（北京）房地产开发有限公司董事长荆宏同样表示，目前这些大公司之间的合作是一种资源互补，但是这种资源互补已不仅仅是两个公司之间的合作，而是涉及到双方整体优势资源的战略合作。“这种资源的互补主要包括两个层面，一个是资本之间的合纵，涉及到土地资源和资金方面的互补合作；而另一个方面则是开发理念和开发模式的互补，这是从一个地产公司的开发技术和水平的角度来说的”，冯仑认为。

　　万科和南都的合作就是这种资本合纵互补的最好的例证。2005年3月3日，万科集团下属上海万科公司、万科浦东公司、深圳万科公司与南都集团下属的上海中桥基建公司在上海签署协议，万科集团以18.5785亿元受让南都集团通过中桥持有的在上海、江苏的70%权益，和在浙江的20%权益。通过此次合作，万科在上海、江苏的市场地位将得到巩固。

　　“事实上通过合作方式获取资源，尤其是盘活存量土地，成为目前我国房地产企业必然选择的出路之一。”北京伟业顾问总经理杨鸿说，美国帕尔迪房屋公司（PulteHomes）也是通过不断并购、合作，逐步成为美国最大的房地产公司的。1996年，帕尔迪与通用电气（GE）建立了战略合作关系；1998年，帕尔迪以股权收购业内的两家公司；1999年，以现金收购黑石（Blackstone）公司老年住宅业务。2001年7月，帕尔迪收购了全球最大的老年住宅开发商德尔韦伯（DelWebb），自此成为业内的老大。

　　「预测」

　　土地金融政策进一步促进资源整合

　　随着我国房地产市场的逐渐成熟，市场中的资源必然开始进行一定的优化组合，优质的资源必然向具有一定开发能力和开发实力的房地产公司转移。“目前北京注册的房地产公司就多达5000多家，而香港目前大型的房地产公司还不到10家。”张宝全认为，在资源和资本的优化的过程中，必然会出现房地产企业间的合作兼并。

　　“这种大房地产企业之间的合作是有其内在的必然的联系的。”冯仑认为，一方面是目前房地产融资由完全依靠银行融资为主逐渐向直接融资为主转变，在这样的情况下，给了许多具有资金实力的开发公司合作机会；另一方面则是城市土地改革的必然结果，在城市土地改革的现实情况下，土地资源开始向具有一定开发经验、一定规模、一定实力的大房地产公司靠拢，因此也就促使了大开发商之间的合作。

　　荆宏则表示，在新的土地政策下，尤其是土地获取的难度和土地出让金交付力度的加强，使房地产行业资金密集型的特点开始体现出来，这样的政策背景和客观需求情况，必然会催生具有大量资源的大公司之间的合作，“这也是房地产市场发展的一种必然选择”，荆宏这样说。

　　业界观察

　　企业文化共融是合作基础

　　“大房地产公司之间的合作，最大的风险往往是在文化融合方面，因为每个品牌房地产公司都有自己的企业文化和经营理念，双方如何制订和执行一个彼此都能够认同的经营制度是大公司合作必须考虑的问题，”杨鸿认为企业文化的共融是合作双方必须共同研究的问题，如果处理不好往往会出现后遗症，这已经被世界各国大量的收购案例所证实。

　　吕劲说，国际上大的资源整合，百分之七、八十是不成功的，主要就是两个企业的融合出了问题。比如说万科和南都的合作，由执行自己的企业文化和开发理念，变成跟别人合作，这对万科企业文化的包容性、管理的弹性都是重大的考验。

　　吕劲进一步分析，房地产是一个非常复杂的行业，每个公司根据情况的不同，对待同一件事会有不同的决定。比如对于产品市场风险的判定、项目定价是高还是低，装修标准应如何确定等等围绕房地产产品的一系列配置问题都可能会出现矛盾。

　　据悉，万科与南都约定，如果今后新项目使用南都的品牌，必须得到南都方面的书面批准。记者在采访中还了解到，战略合作、战略结盟将成为万科未来十年发展的重要手段，与南都的合作只是揭开万科整合行业优质资产的序幕。万科表示，今后还希望在北京、天津地区有更好的发展，将继续探讨并实践多种合作方式，包括对目前正在进行的中央企业房地产业务重组，也具有浓厚的兴趣。

　　房地产业今年进入整牌阶段

　　制约房地产开发的两个主要的元素是土地和资金。去年“8·31土地大限”掀开了土地市场化配置的序幕。今典集团董事长张宝全认为，通过市场的方式获得土地资源对房地产开发影响非常深远。一方面通过“招拍挂”方式获得土地资源的资金一般要比协议出让高一些，因此开发商对资金的需求量进一步扩大；另一方面，具有资金实力和开发实力的房地产公司也必然与具有良好土地资源的房地产公司进行联合，在这样的现实条件下，从今年开始房地产市场将逐步进入一个“整牌”阶段。

　　“房地产市场中的‘整牌’也就是意味着房地产企业之间的优势互补，通过对各自优势资源的充分利用和整合，来降低成本。”张宝全认为，随着房地产行业的市场化的逐渐成熟，尤其是优质资源之间的合作互补的加强，应该看作是一种行业的“整牌”现象，并非是企业的“洗牌”。他认为，在10年以后，北京的房地产企业的数量必将锐减到100多家左右，而剩下的这些企业必然是土地资源和开发资金链条非常优化的企业。

　　本版采写/本报记者张学冬

　　本版摄影/本报记者康亚风