本报评论　故事背后的谜局

　　被传言“声东击西”的顺驰并没有将清河地块纳入囊中，仅仅一锤子的差价，也并不是顺驰拿地的风格；而据说在“参赛者夜宴”上表现积极的谢强，尽管从我们这里要到了陈鹰的手机号码，仍然没能阻止“天价”出炉，反而被华润“吓到”。

　　其实，早在土地大限之前，任志强就曾经表示要做类似的努力：联合一些有实力的开发商，结成联盟，对土地价格给出合理的评估，在土地拍卖中统一行动，使得地价维持在一个开发商可以接受的水平。

　　当时媒体很是为他的宏伟构想所震撼，甚至将之看做“地产垄断时代”的先声，业界则是一片异议的声音。从那之后，再也没有听到此联盟的任何确切消息，任志强显然“壮志未酬”。

　　如果“夜宴”的传说属实，此番谢强等6位开发商，就是对任志强的设想做了一次现实的尝试，他们没有“垄断”的野心，只是想维护自己的利益，将地价控制在一个普遍可以接受的范围内。

　　但结果仍然让谢强们摇头不已。

　　同时被“吓到”的可能还有于凌罡们，不知他们对清河拍地作何感想，如果芍药居地块也冒出华润这样一个买家——即使没有华润那么生猛，个人集资建房的先驱们可能就真要扮演“先烈”的角色了。

　　土地市场上，并不是所有的人都在同一条“起跑线”上，至少现在还不是，地价的“透明”也还没有带来地价的真正回归。

　　于凌罡们失望了、任志强们失望了、谢强们失望了，从目前的土地市场状况来看，恐怕一段时间内他们还要继续失望下去。

　　距离土地大限近一年，适逢北京市国土局挂牌出让以来最大地块“天价”出手，回头再看仍然扑朔迷离的土地市场，我们还是那句话，土地市场的规范之路，还有长长的一段要好走。

　　热点观察

　　从“圈地为王”到“拍地称霸”的怪圈

　　“圈地”曾是京城楼市的一个热点词语，还记得当年本报发起的“观念地产展”上，曾将之用一种行为艺术来表现：一群人戴着写有“圈地运动”的红袖章，用木桩和绳子在广场上划分势力范围，依稀可以让人想象当年京城楼市“圈地”的盛况，“圈地为王”的说法毫不夸张。

　　随着一系列土地政策的出台，尤其是最近两年政府的大力整顿，当年的热点词语成为如今的敏感词汇，被刻意地冷落，或者说小心地掩盖起来，“土地招拍挂”成了新的热点。

　　如果说当年的“圈地运动”，造就了京城楼市一批默默无闻的“英雄”，直到今天，我们还不能确切地得知究竟有多少地捏在北京的开发商手里。那么现在的“土地招拍挂”，则成就了众多实力派开发商的名声，富力、顺驰、华润，都是其中的佼佼者。

　　“圈地”不再“为王”，“拍地”才能“称霸”。

　　可是，一个真正成熟稳健的土地市场，是既不需要王者，也不需要霸主的。需要的是所有的人都在同一条起跑线上，需要的是这条起跑线、这条跑道，是笔直的公正的；还需要所有的参赛者，都真正报着参赛的心态而来。

　　当然，我们并不是抨击富力和顺驰在拍地中获得的名声，也不是说华润拍下地王的动机不纯。富力城的成功、顺驰领海的销售业绩，以及华润迅速交出的用心良苦的“答卷”，本身就是一种积极心态的表现。事实上，“拍地称霸”这一现象的形成，决非几个公司、几次拍地的结果，而是整个市场的心态、状态和姿态的共同结果。

　　我们只是希望，走出了“圈地为王”时代的京城楼市土地市场，能够尽快走出“拍地称霸”的怪圈，让土地市场真正澄清起来、公平起来、“实在”起来，最终受益的是整个市场，以及市场上的每一个人。

　　曾经在土地拍卖市场上使得众买家“闻风变色”的顺驰。掌门人汪浩和北京公司董事长荆宏，此次表现镇静，仅以一锤子的差价输给华润，实在不像顺驰拿地的风格。

　　精打细算的谢强，每次报价前都要用计算器“盘算”一番。

　　陈鹰含蓄而舒畅的笑容，以及这个拍手的动作，迅速成为各大媒体的头条。

　　直 击 华润的三个关键词

　　华润拍地新闻发布会“另类”解读

　　拍地之后的第二天，华润就召开了新闻发布会，拿地的想法、初步的指标、大概的规划一个都不少，甚是胸有成竹。

　　陈鹰说：“我们已经花了一年的时间研究北京的市场和客户，另外我们花了一百余天的时间认真研究清河这个项目，所以说我们是经过合理测算的。我一直强调这个项目是一个综合开发项目，不是住宅项目，综合开发要求对于商业、体育等方面要有非常好的开发的设想和将来后续的能力，我们认为依托华润集团，以华润置地操作项目的经验，可以非常好地操作这个综合项目。华润置地是上市公司，土地储备超过300万平方米，并不是说没有土地储备，为拿地而拿地。”

　　关键词之一：土地储备

　　既然陈鹰提到了土地储备，媒体自然抓住这一点大做文章，有记者问：“土地储备三百多万平方米，这是全国范围内，除了现在在建4个项目，华润置地在北京的土地储备情况是什么样子？”

　　陈鹰的回答是：“实际土地储备还是有一些，4个在建项目都是后期，每个项目都比较大，比如凤凰城一共70万平方米，第三期还有6个楼座，除此以外还有20万平方米的写字楼。单看一个凤凰城项目，我们的土地储备相当大，还有翡翠城后期的土地，光这几块地加起来的面积很可观了，做两年没有问题的。此外我们在西城区、昌平区还有土地储备，但是是早期开发阶段。还没有纳入最后销售阶段。”

　　本报点评：可以大胆设想一下，如果华润像此刻富力一样“五盘同开”，陈鹰在竞价的时候还会不会如此志在必得？

　　再往前追溯一下，3年前华润放弃了富力城的那块地，那是因为当时华润在北京有4个项目正如火如荼。同样可以设想一下，如果当时富力手中也有这样4个项目，会不会爆出当时的天价？

　　关键词之二：上市公司

　　这是被发布会上的媒体忽视了的一个关键词。

　　陈鹰提到华润置地是上市公司，作为上市公司，如果久久没有大动作，会在股民之中产生怎样的影响，不言而喻。

　　而这样一个拍下“新地王”的豪举，又会在股民之中产生怎样的影响，同样不言而喻。

　　本报点评：富力和顺驰天价拍地的时候，无论他们怎样强调对地块的信心、调研工作详尽周密、出于周全考虑、已经成竹在胸，业界还是一致认为其中有炒作和宣传的成分，而且事实证明，那的确是很好的炒作和自我宣传，真正“一拍天下知”。

　　因此华润这次拍地的豪举，同样难以洗清类似的“嫌疑”，其实也不必洗清，业界不妨静观股市变化，看看华润会不会“一拍股票兴”。

　　与此同时，富力刚刚实现香港上市、顺驰正在谋求香港上市，谁又能知道，华润今天的豪举，会不会就是它们未来的动作。

　　关键词之三：综合开发

　　另一个引起业界争议的问题是价格。早有人热心地为华润算过一笔账：拿地成本这么高，再加上其他的费用，成本就到了6500元到7000元，得卖出怎样的高价？

　　对此，陈鹰明确表示，定位6000元／平方米到9000元／平方米。他特别强调：“这个地是综合用地，一共是七十多万平方米，包括十几万平方米的商业，还有体育、还有附属的设施，实际它是综合的开发项目，不是简单的住宅。商业的价值不是简单拿住宅算出来的，很多朋友拿总价除以面积除出来，对这个项目不太适用。一个好的商业有它的价值，我们可以持有，也可以出售，它的价格不是正常住宅比例算出来的，所以我们很多价值挖掘在商业和金融上。这一点如果只做住宅的项目公司相对是挖掘不出这些价值来的。当然我们本身现在还没有定价，也没法跟大家说最后的定价。我只能说这个地方是一个综合开发项目，我们是综合开发体，其中有一部分是住宅，一定会是海淀区中关村一个非常高性价比的产品。”

　　本报点评：虽然华润在西单开发了一些综合项目，但实事求是地说，并不能和华润开发的住宅项目相提并论。这次“综合开发”结果如何，我们还要拭目以待。

　　商报记者 杨静 仰静 李海鹏