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讲述地王拍卖背后故事:京城楼市虚火还真旺

http://house.sina.com.cn 2005年08月04日09:05 北京现代商报

  讲述京城“地王”拍卖背后的故事 探讨华润“天价”拍地隐含的信息

  从“圈地为王”到“拍地称霸”土地市场:“虚火”还是“真旺”

  商报记者 杜刚/摄

  北京“新地王”清河地块的争夺战已经落下帷幕,其激烈和戏剧化也已经通过各路媒体的追捧传诸楼市。本报前日的头版上,最后赢家华润北京掌门人陈鹰高举竞价牌的大幅照片引人注目。一时间,华润颇有“新科状元”春风得意马蹄疾的架势。

  同时,华润作为一家香港上市公司,可以想象,这几天香港的媒体应该更是大张旗鼓地宣传北京“新地王”花落华润。

  更让人为华润意气风发的是,这次“夺标”,华润是战胜了京城楼市两届拍地“状元”——富力和顺驰。

  而这两家公司,当年也都是以“天价拍地”被认为是京城楼市的“拍地狂人”。

  但是请注意,这里有一个值得深思的问题——

  无论是2002年的富力,还是2004年的顺驰,在天价拍地之前,对京城楼市来说都是“生面孔”,要在强手云集的京城楼市迅速获得关注与声誉,“天价拍地”无疑是一记妙招,两家公司迅速跻身京城楼市“主流关注群”。较之那些同样有着过人实力,却默默做项目的外来公司来说,富力和顺驰多多少少走了些捷径。

  尽管如此,天下没有免费的午餐,因为“天价拿地”,富力和顺驰也没少挨白眼。前有富力被讥讽为“傻有钱,逮着大饼就啃,不管噎着不噎着”;后有顺驰当时的掌门人孙红斌动辄被各路开发商拿来开涮。

  直到富力城“鹞子翻身”,2003年卖到了18个亿,房价从每平方米6000多元涨到了1万,京城楼市才最终“服了气”;而无论孙红斌怎么高调宣传他的“顺驰领海”卖得有多火,业界至今还有人持怀疑态度。

  与富力和顺驰相比,华润则是京城楼市元老级的“人物”,旗下项目各个响当当,几任掌门也都是业界追捧的大腕,而自从当年“分家事件”,生猛的任志强“不玩了”之后,华润在人们心目中的形象一直是稳健、沉着、实力雄厚。这样一家公司,学着那两条“过江猛龙”做“拍地狂人”干什么?

  另一个有趣的现象是,在拍地上一向敢为“天下先”的富力和顺驰,都没能延续自己当年“第一拍”的辉煌——

  2002年2月28日,在北京土地交易市场的首次招标会上,富力31.6亿元拍下了广渠门东五厂49公顷土地,成为京城楼市第一任“拍地状元”,当时华润的报价是28亿元;

  2004年1月14日,北京市政府对各类经营性用地实行招标挂牌拍卖出让以来的首宗土地拍卖中,顺驰以9.05亿元成功拿下大兴区黄村卫星城北区1号住宅项目用地,接替富力成为新一届“拍地状元”,当时富力是在6亿的时候收的手;

  2005年8月1日,北京市国土局挂牌出让以来最大地块清河镇住宅及配套使用地,被华润以25.65亿元的价格拍下,富力在22亿元时收手,而顺驰虽然追到了25.6亿元,但汪浩表示,他们的心理预期就是22亿。

  联想起当年富力以3亿差价甩下华润,人们不得不感叹其中的巧合,而京城楼市土地招拍挂的3年,就在这3个3亿,从富力到顺驰到华润的轮回中过去了。

  “巧合”? 是的,不可否认其中确实有巧合的成分,但是更不可否认的是,究竟在这3年的土地招拍挂历程中发生了什么,使得“强势者”变“弱”,“弱势者”变“强”;“高调者”放低身段,“低调者”放开声音?

  这也许是比拍地过程有多么激烈曲折、赢家有何打算、输家有何言论,更值得我们关注的话题。

  幕 后 四个故事

  又逢8月,还差一个月,“土地大限”就过去一年了,去年的8月,京城楼市很不平静,今年的8月,京城楼市同样不平静——至少有一个不平静的开始。

  8月的第一天,北京市国土局挂牌出让以来最大的一块土地,被华润以25亿拍得。

  又是一次让楼市惊呼“疯了”的天价,从一向以“稳健”著称,并在2004年被业界认为“全面绽放”的华润置地爆出,不仅没有让北京土地市场以及整个房地产市场原本就扑朔迷离的局势澄清几分,反而有点把水搅得更浑了的感觉。

  就在“新地王”荣归华润的前后,有这么四个看上去彼此没有联系,而且其中细节还有待证实的故事在业界流传,仔细玩味彼此的联系,不无启发——

  故事之一:顺驰声东击西

  在最终拍地之前,关于顺驰的一种说法在业界悄悄流行,顺驰其实无意清河地块,做出积极参与的姿态,只是声东击西,其实顺驰有意的是石景山首钢拆迁后的地块。

  就在清河地块拍卖的当天,石景山区正式推出“打造北京CRD(Capital Recreation District首都休闲娱乐中心区)”的发展战略,据称今后5年内可带动300亿元的投资项目。虽然顺驰与首钢合作的传言在业界仍然甚嚣尘上,但CRD发展战略中暂时还没有看到顺驰的身影。

  反而是顺驰在清河地块拍卖中表现“英勇”,与华润“咬杀”到最后,并以一锤子买卖的价钱“惜败”,消息灵通人士纷纷议论,顺驰又一次“声东击西”。

  故事之二:未曾被公开的电话

  就在拍地前夕,富力北方集团副董事长谢强曾致电本刊某记者,请她告之华润置地(北京)股份有限公司总经理陈鹰的手机号码。事后该记者问陈鹰是否事先用高价“吓住”了富力,使之在22.35亿元时放弃,陈鹰只笑说:“你不打自招。”

  其实“不打自招”的恐怕是陈鹰,也许他还有点遗憾当时该记者没有提供顺驰有关负责人的电话,否则也许可以再用高价“吓住”顺驰,没准还能省一两个亿。

  故事之三:“参赛者”的夜宴

  据说在拍地之前,参与拍地的8家公司曾“一起坐坐”。彼此沟通的大意是:这块地底价就到了17亿,而以富力为代表的“参赛者”对它的预估,到顶了也就是22亿。拍卖场上,一锤子下去就是500万,相当于“一家中小企业一年的利润”,所以大家在报价时“审着点”,慢慢往上升,别一下子报出天价。

  有消息灵通人士透露,这场参赛者的“夜宴”有6家参与,惟独顺驰和华润缺席。果然最后报出“天价”的就是这两家,而拍卖场上80回合的“厮杀”,也验证了“大家审着点报价”的传言。惟一值得怀疑的就是“一锤子相当于一家中小企业一年的利润”的妙语,明明是主持人的现场发挥,不知怎么被安到了参与“夜宴”的开发商头上。

  故事之四:合作盖楼遇到真正的难题

  同样在拍地前夕,中国第一个合作建房出资人选房大会日前在京举行,200多位出资人就北京市一块“招拍挂”的芍药居甲2号地的购买事宜进行讨论。讨论的结果是房价算下来每平方米需要7400元左右,已经高过了北京市平均期房的价格。

  这宗地块从7月27日起开始竞价,7月29日已有人第一次应价:9273.152万元,平均每平方米3988.45元。而这宗地块的挂牌竞价截止时间是8月10日,在此之前,于凌罡们能否拿到这块地,或者以什么价格拿到地还都是未知数。

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