购买能力 泡沫多少 均属悬疑

　　《今日财富•地产SHOW》记者：东木

　　购买力迷局：

　　有多少人买得起房子

　　疑点：目前我国的房价收入比正常吗？

　　缘起：房价收入比问题一直是业界关注的问题，已经存在多年。在地产新政出台后，房价收入比问题也备受关注。

　　悬疑色彩：★★

　　观点一:

　　我国房价收入比不算高

　　有人认为，对于我国居民的收入，有两个事实需要考虑：一是纳入中国家庭收入统计的数字，只是全部家庭收入中的一部分，还有很大一块隐性收入没有统计进去；二是我国正处于经济高速发展时期，居民收入增长很快，根据国家统计局的数据，北京人均收入增长连续8年超过10%，而房价年涨幅则低于10%。这个数据是变化性很强，统计数据未必准确。

　　也有人认为，我国城市居民真实的收入状况并不透明，以至银行在贷款时都无法按其公开的收入评估贷款的风险，只好看这个购房者从事什么职业，估计除公开收入外大致有多少实际收入。多年来，房价收入比并没有多大改变，但房价连年上升，购买支撑力很强，说明光看理论数据未必能很准确地预测市场。

　　还有一些人认为，虽然按相关统计口径房价收入比有些高，达到10倍以上，但这样的统计方法不合理，合理的房价收入比指标应该是指中等房价与中等家庭年收入之比。现阶段无法做到让所有人都买到自己的房子，因此，商品房只能先考虑中高收入的群体。像北京、上海、杭州这样的中心城市除本地需求外，还有大量高收入的外地置业者，对于这部分中高收入者而言，房价收入比不高。至于低收入者，国家应该更多地去关注，而不仅仅把他们推向市场，因为市场不可能容纳得下所有的低收入者的。

　　观点二:

　　我国房价收入比过高

　　资料表明，2004年年全国35个大中城市大部分套房销售价格(按每套房屋100平方米计算)，与户均年可支配收入(按户均3.4人计算)，比率都超过6，其中北京、沈阳、贵阳、南京、杭州、温州、大连和西安等城市的比率都超过了10。

　　有专家认为，其实目前政府更应该考虑的问题是老百姓能不能买得起房，房价与收入是否成合理的比例。按国际公认合理的房价收入比，应该是4至6倍，但我国房价收入比之高，让很多居民都感到难以承受。近一两年时间里，浙江省平均的城镇居民房价收入比已经高达9.6倍，杭州市的房价收入比更是达到11.3倍，既严重偏离了市场规律，又大大超过居民的承受能力。而在上海，有些黄金地段的住宅，普通民众不吃不喝100年也买不起。

　　经济学者尹中立认为，“在房地产供需两旺的背后，隐含着相当大的危机”，上海房价远超普通市民的收入承受能力，房价收入比达到12至14倍以上，已经到了国际公认的警戒线。一般来说，平均房价与平均家庭收入的比率在5左右比较合理，即使是1997年房地产泡沫破裂前的香港，房价收入比也只有11倍。

　　《地产SHOW》总结：房价收入比的争论由来已久，今后也将继续争论下去。只要存在利益分歧，那一定会有利益争端。这场争论的是非其实当事人心中都很清楚。撇开争论本身不提，我们殷切希望能有更多的人可以买到属于自己的房子。

　　泡沫迷局：房地产泡沫有多大

　　疑点：房地产业有没有泡沫不再是疑点，大家关注的是泡沫到底有多大。

　　缘起：2004年10月，谢国忠发表分析报告《有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂》，这让国内房地产泡沫论争更加如火如荼。

　　悬疑色彩：★★★

　　房地产泡沫问题这几年都是讨论热点。早在2001年左右，清华大学教授魏杰就说2002年楼市会出现严重的泡沫，但令人惊异的是，2002年其实正是上海房价开始“腾飞”的一年。某些房地产大腕也得意地说：有人年年都说有泡沫，可是房地产市场年年都健康地发展。这现象让很多人迷惑，不过随着房价飞涨，持“有泡沫论”的声音也越来越高涨。2004年，在关于房地产泡沫的论争达到沸点状态。

　　到了现在，已经不再是楼市有无泡沫的问题了，而是这个泡沫有多大？是不是正常的范围内？

　　对于泡沫，社会上一直有截然不同的两种观点在交锋：一种观点认为我国房地产市场固然存在泡沫，但很轻微，房价还应该进一步上涨；另一种观点则认为楼市泡沫已相当严重，已经到了必须高度重视的时候。

　　观点一：

　　不存在整个行业的泡沫

　　北京大学厉以宁教授表示，北京、上海的房价“高得让人承受不了”，但他同时认为，从全国总体来看，中国不存在房地产泡沫，“泡沫”只是迷雾，根源在于结构，城市房地产过热只是局部的，并不存在整个房地产行业泡沫的问题。厉教授曾在2004年称，在未来相当长一段时间内，房价的上涨是一个不可避免的趋势，但这并不意味着房地产行业就存在着泡沫隐患。恰好相反的是，人们的居住水平会随着行业的良性发展稳步提高。

　　有的人认为，房价的上涨，主要是因为需求过大、地价上涨、建筑成本提高等原因，综合这些因素，房价的上涨是正常的，当然也会有人为炒作的因素。

　　观点二：

　　我国房地产泡沫已经很严重

　　对于从总体来说全国不存在房地产泡沫这个问题，专家易宪容则认为，就房地产泡沫的定义而言，它本来就只能集中在少数城市之内，本来就没有全国都出现房地产泡沫的可能。“在中国大城市出现房地产泡沫，还要用拿小城镇的房地产价格来比较吗？”

　　一些坚定的“泡沫论”坚持者表示，从过高的房价收入比、住房空置率不高、房租背离房价等等方面考虑，楼市存在泡沫是毫无疑问的，尤其上海这个焦点城市显得更为严重。有细心者甚至分析认为，上海的房价已经快赶上日本东京的房价，但人均收入只有东京人均收入的1/10，这是典型的泡沫症状。

　　《地产SHOW》总结：有人说，无泡沫论者主要是开发商、炒房者及其代言人，还有一些地方政府和商业银行的领导，他们只考虑自己所得利益，至于楼市是不是在积累泡沫，有没有可能最终破裂，他们并不关心，甚至为了利益而否认泡沫的存在。这样的看法是否属于偏见？我们无意进行判定，还是让大家去裁决吧。对于这个争论多年的悬疑话题，相信每个人心中都有一杆秤。

　　楼市迷局：

　　怎一个“疑”字了得？

　　2005年对于楼市来说，是个多事之年。政府的调控措施一招紧接一招，短短两三个月就打出一套有史以来最猛烈的组合拳，威力之大，有些让人喘不过气来。开发商和炒房者，也许会有窒息的感觉，尤其是实力不足者和被深度套牢者。

　　然而，在《七部委意见》颁布一段时间之后，本以为应该晴空万里，能看得真真切切的楼市，却仍然笼罩着一重接一重的迷雾，没有多少人能看清方向。在这样的一个迷局中，每个群体都在努力争取自己的利益或阐述自己对楼市的观点：有的喊供需关系不平等迟早会引起房价上涨，有的喊北京房价下降30%上海房价应该下降50%，也有的喊房价下跌对老百姓没有好处。从各地楼市中传来的消息也是同样让人摸不着头脑，甚至对同一个城市的同一类事件，居然会有截然相反的报道。

　　真是混乱的局势，让人疑窦丛生。

　　这段时间网上流传一个未经证实的小道消息，称上海某高校一位房地产专家，居然也参与炒房，还同时炒了10多套房子。对于这件事情，有人义愤填膺、破口大骂，也有人痛斥为谣言，一时间争论得不亦乐乎。这样充满悬疑的事情不知道还会有多少，我们看看热闹就好。

　　小道消息传得如此绘声绘色，大道消息也不遑多让。

　　按常理，在如此严厉的地产新政颁布之后，吃了“药”的楼市怎么也该打几个喷嚏表示一下吧？于是，5月中下旬乃至6月初的时间里，关于房价下跌、中介倒闭、炒家愁得“一夜白头”等情况的消息成为大多数相关媒体的主流报道，上海因为独特的地位也成为举国关注的焦点城市，但没过两天，上海就有房地产局的官员出来辟谣，说上海房价没有下跌，反而稳中有涨。双方观点对碰，留给我们的疑惑是真相究竟如何？房价到底是涨还是跌？

　　在这样很不明朗清晰的楼市中，还有很多迷局的真相不为我们所知晓，比如“地荒”迷局、热钱迷局、言论迷局、购买力迷局、泡沫迷局……真可谓乱花渐欲迷人眼啊。

　　其实，在这些迷局的背后，牵涉的是利益博弈的关系，为了尽可能获得最大的利益，每个相关集团都竭尽所能，让局势向有利于自己的方面发展。购房人希望能买到合理价格的房子，开发商和炒房人希望能通过房价上涨获得更大的利润，国家则希望能让过热的房地产实现软着陆，希望实现一个和谐的社会。要实现多方力量共赢的局面非常不容易，但我们觉得，最重要的就是实现国家最大利益，以及在全体人员中所占比例最高的普通人群的最大利益。

　　政策措施迷局：年内会有新举措

　　疑点：政府在年内会不会还有新的措施出台？

　　缘起：去年宏观调控后，房价不降反升。

　　悬疑色彩：★★

　　悬疑一：

　　政府年内还有

　　新的措施出台吗？

　　前一两年在央行“121”号文和国务院“18”号令出台之后，不少人认为房价将会稳定下来。但宏观调控结果，却让绝大部分人都跌了眼镜，各地房价竟然不跌反涨，特别是上海的房价更陷入了疯狂飚升的时期，价格上涨之快，购房人排队之踊跃，楼市一片牛气冲天。

　　因此，今年国家在短短两个月的时间里，针对把房价炒高的行为，颁布了一系列更为严厉的调控政策。地产新政的威力如此巨大，让楼市一时间感到不知所措，举目望去，只看见一片混乱状况。很多消息认为，上海等城市的房价已经开始下跌，也有消息认为房价平稳，甚至还有官员出来“辟谣”说上海房价不跌反涨。

　　显然，这一系列政府调控的杀伤力也许尚未能清楚地获得答案，但政府调控给相关群体的心理压力是有目共睹的。在这样局面尚不明朗的情况下，政府会不会趁热打铁，再出重招，彻底掀开蒙在楼市脸上的面具，还楼市一份真实面目？这是很多圈内外人士关心的话题。

　　有人认为，就目前我国的经济形势，非常迫切需要扩大内需，高昂的房价是一个障碍，这样就需要把房价降低，因此假如房价在三四个月后没有下降迹象的，应该会有后续政策的出台。也有人认为，政府的目的只是想保持房价的稳定，倘若房价变化幅度太大，对社会和谐会产生影响，因此如果房价能在目前价格的基础上保持相对的稳定的话，短期内不会再出台单纯针对房地产业的政策。

　　悬疑二：

　　各地措施会有

　　什么样的力度和变化？

　　配合中央出台的政策，各地也会根据当地的情况，对政策的细则做相应的解释。例如，建设部要求各地公布普通住房标准之后，北京把套内建筑面积140平方米以上的住宅被视为“非普通住宅”，需交纳3%的交易契税；上海定为140平方米；广东定为120平方米；深圳把普通住宅标准分界线定为144平方米。

　　因此，各地制定的政策细则，会是什么样的情况？有人认为，各地方政府对房价变动的看法会有差异，因此在细则上调控的尺度可能会不一样，这个尺度差异也就成为人们关心的话题，它对各地房价的影响也是存在的。

　　《地产SHOW》总结：不会有一成不变的政策，政策总是根据相应的情况来调整。就目前形势而言，三四个月内恐怕不会有大的调整，但年底前，预计政府会有针对这几个月房地产发展局面进行调控的措施，估计很可能是金融方面的调整。

　　房价涨跌 地荒论断 全是谜团

　　房价涨跌迷局：房价消息令人费解

　　疑点：真实的房价到底是涨了还是跌了？

　　缘起：《七部委意见》颁布之后，楼市传来一片看跌的声音。而上海房价下降、中介全线败退的消息也成为各相关媒体、网站争相报道的内容。

　　但就在各种扑朔迷离的消息层出不穷时候，上海市房屋土地资源管理局副局长庞元在6月3日却表示：地产新政之后，上海房价并没有大跌，而是稳中调整，总体微涨，上海楼市依然健康发展。

　　悬疑色彩：★★★★☆

　　消息一：上海房价下跌

　　2005年，政府出台一系列地产新政，矛头直指这几年急剧上扬的房价，尤其以《七部委意见》最为严厉。一时间，楼市“风声鹤唳”，但“空方”看跌的声音更为响亮一点，尤其是关于“焦点城市”上海房地产业的报道，更是让人感觉“楼市寒流”已经来临。

　　各大小媒体纷纷传来《新政令上海楼市交易几近停顿，火爆场面一夜蒸发》、《居民买房意愿降至历史最低，上海居民反应最强烈》、《上海炒房人“一夜白头”，中介难撑炒家被套》等消息，中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容甚至撰文大胆提出：房价哪里曾大涨哪里必大跌，上海房价应该下跌50%，否则，国内房地产价格要得到稳定、房地产投资过热要得到抑制是不可能的。

　　消息二：上海房价稳中有涨

　　然而，上海市房屋土地资源管理局副局长庞元在6月3日却直接否定了媒体说法--有报道称上海6月1日比前一天房价下降1426元/平方米。他认为，评价房地产市场不能以偏概全，不能以个别楼盘的涨跌论述整个市场的涨跌，“这里有一个权重关系，还要分析在上海所有的2228个楼盘中，位于内环、内外环之间以及外环的楼盘比例，综合各种数据才能得出结论。”庞元还称：“上海的房地产市场不会大起大落这是肯定的，政府会很好地把握调控力度。”

　　同时，也有一些媒体报道“上海楼市降价不降温，中低价房在追捧下走热”、“中介巨头从容应对楼市低潮，争上海楼市的未来”等等。

　　《地产SHOW》总结：在短时期内，报道上海房价涨跌的消息可谓漫天飞，而内容相左的消息也比比皆是，让人无所适从，仿佛正处在房地产的乱世之中。“看空”和“看多”的声音都很强大，究竟哪一方会取得最后的胜利呢，让我们过四五个月后再看答案吧，估计基本可以水落石出了。