工业物业市场

　　业主积极的寻找租户

　　由于北京经济持续发展、出口额的增长国内使得投资额在第四季度的增长。社会消费品零售总额在10月和11月同比增长15.9%，这也成为物流行业的一个主要驱动力，同期北京的货运总量同比增长11.1%，进口总额几乎与去年同期相当。进口量的增长在一定程度上也带给中国各个地方的制造业和出口带来一些曙光。10月份和11月份北京工业领域的投资额同比增长19.4%，达到了623.8亿元。

　　总体来说，对于工业市场物业面积的需求，特别是国有企业的需求仍然不足，因此使得业主继续降低租金来吸引客户。在第四季度物流市场上，韩国企业KW国际公司退租了一部分物流园区的办公面积，这主要是由于以韩国和日本为主要贸易国的企业持续受到这些国家消费减弱的影响。同时，中国银行在北京空港物流园租赁了11,000平方米，但是由于业主急于在年底前将空置面积出租，使得这些新租赁成交的租金非常低。因此，物流市场租金在本季度持续下滑，环比下跌3.0%，达到人民币24元每平方米每月。空置率虽然有小幅下跌，但仍然位于37.9%的高位。 厂房市场在09年四季度表现比较平稳。租金水平稳定在人民币28元每平方每月，空置率有小幅上升，达到25%。位于北京经济技术开发区，面积为10,000平方米的小型制造厂房药谷在本季度完工。总体来说，由于政府支持建设用于量身订制和自用的物流和厂房物业项目，而不是可租赁的物业项目，因此在物流市场和厂房市场上新完工的可供租赁的物业面积非常有限。然而，预计2010年将有新项目进入市场，而由于需求疲软，市场将面临一定的压力。

　　投资市场

　　投资交易活跃

　　2009年下半年北京住宅市场的强劲反弹推动北京房价的涨幅创出了新高，同时也带动了写字楼物业价格的稳定回升。多数机构投资者仍然长期看好北京物业市场的投资回报，并积极地与持有物业的业主进行整体收购洽谈。另外，一些早期进入北京市场的投资者也由于战略方向调整而计划整体转让项目，本季度，有两个优质的服务式公寓的股权进行了出售。同时，中资公司依靠雄厚的资金实力依然加强在核心地段收购优质写字楼，例如，某一知名国内金融机构对CBD核心区内的写字楼项目收购已进入收尾阶段。“一些海外的开发商也表现出对北京优质物业的信心，当前一些潜在的重要交易都在积极地洽谈。”仲量联行北京投资部主管庞树东表示。

　　2009年，北京土地市场的成交金额创出了历史新高，根据政府的公开交易信息，北京三环至六环左右的区域的平均土地楼面地价同比上涨了50%以上，开发商们一方面积极地加入公开市场竞争中，另外也十分重视土地二级交易市场的机会，例如几个位于城市核心地段的烂尾楼项目都被新的投资商收购后重新定位及包装后推入市场。

　　中国市场

　　第四季度写字楼市场趋于平稳：正如北京，全国主要一线城市写字楼市场随着需求的回暖，租金水平跌幅开始趋缓，在这些城市中，国内企业以及购买自用型投资是需求的主要来源。但同时，在绝大部分一线和二线城市中，未来大量的新增供应将使租金仍然存在下滑压力。

　　零售市场表现强劲：本季度北京零售市场租金的下滑在全国零售市场表现中是一个例外，其他绝大部分一线和二线城市的零售市场租金开始小幅上涨，来自国际品牌的大量需求使得这些市场的零售物业面积空置率处于较低水平。

　　住宅价格大幅上涨：全国大部分一线和二线城市的高端住宅市场售价涨幅明显，北京在各一线城市中涨幅最大。由于来自外籍员工的租赁需求仍然不足，各一线城市的高端住宅租金基本保持平稳，预计未来一年随着跨国企业外籍员工的租赁需求回暖，高端市场的租金将有所上升。