黄树辉

　　楼市新政剑指住宅市场投资性需求，部分市场资金开始被迫把目光投向商业地产，深圳写字楼市场成交活跃，上门量相对于楼市调控之前整体增加约一倍。业内人士认为，在宏观经济走势良好和住宅市场低迷背景下，写字楼租金也将会稳步上扬。

　　住宅市场成交低迷，部分中介也将业务转向商业地产代理。

　　写字楼价格创新高

　　根据美联物业不久前发布的报告，4月份美联物业(深圳)写字楼蓝筹租金指数为127.71，蓝筹样本的平均租金为133.37元/平方米/月，环比涨2.69%，同比涨33.56%。一季度GDP按可比价格计算，同比增长11.9%，比上年同期加快5.7个百分点，显示出宏观经济良好态势有力刺激了写字楼市场租赁需求的释放。

　　美联物业三级市场总经理江少杰在接受《第一财经日报》采访时表示，4月份深圳写字楼价格创下2007年1月有记录以来的新高，达到平方米32211元。

　　美联物业租赁交易统计显示，在3月租赁交易面积是2月2倍的情况下，4月深圳写字楼租赁交易面积继续增加，环比增长15.27%，而未来租赁交易量及平均租金均会继续看涨。

　　根据第一太平戴维斯向本报提供的深圳写字楼市场报告，一季度深圳甲级写字楼租金环比上涨5.4%至每平方米每月135.1元。在无新增供应的情况下，本季度全市平均售价上升6.5%至29250元/平方米。其中，来自内资金融企业的需求依旧强烈，全市第一季度空置率环比下跌0.8个百分点至约为10.2%。

　　只租不售成为2009年以来深圳写字楼市场重要的发展趋势，租赁市场的回升促使开发商选择持有写字楼物业以期长期可观的回报。世联地产工商事业部总经理张栩哲向本报表示，深圳从今年开始进入一个单一产权时代，只租不售恰恰反映了市场主体对写字楼未来价值的判断。

　　张栩哲说，以往每年春节刚结束后的3月份，写字楼都不会有很大的成交量，但今年春节后的第一周却出现了十几笔400平方米以上二手楼的大面积成交状况，成交价格也相对偏高，这种状况堪称前所未有。

　　根据世联地产的统计，目前深圳写字楼上门量相对于楼市调控之前整体增加约一倍。张栩哲表示：“此前每周正常上门也就十几批客户，现在每周上门量增加至30至40批，体现了写字楼的市场关注度在大幅提高。”

　　投资性驱动明显

　　由于写字楼与实体经济密切关联，此前深圳写字楼物业受金融危机影响从2007年进入市场低谷，写字楼售价和租金下跌了二至三成。江少杰表示，深圳写字楼市场从去年第四季度开始逐渐回暖。

　　他认为，去年底至今年初出现的写字楼市场回暖主要是由于国家经济触底反弹，出口贸易等行业经营状况逐步改观，对办公物业需求增大。同时，客户逐渐认识到了写字楼的价值，在通胀预期的压力下，倾向于购买优质写字楼寻求资金保值。

　　但目前深圳写字楼市场的相对趋热，在很大程度上是因为投资驱动。

　　张栩哲表示，去年是因为有些人看到住宅市场的风险而转向投资商业地产，有预见性地进行投资转移。“但今年楼市新政以来写字楼市场的变化，则是由于住宅市场投资渠道被打压和围堵，在通胀大背景不变的情况下，工商物业确实是避险资金的重要渠道，部分市场资金在很大程度上被迫转向商业地产。”

　　据他介绍，写字楼投资门槛相对较高，在整体上一定是自用大于投资，深圳写字楼市场中投资和自用的比例整体维持在4：6的状态。但有写字楼销售人员称，由于受到通胀预期影响，目前深圳写字楼新盘的买家绝大部分是投资，或者投资与自用兼而有之。

　　地产中介转做商业地产代理

　　有业内人士认为，目前深圳写字楼抄底已经有点晚，但对于有实力的长期投资者来说，目前还有一定的投资机会，特别是好地段的优质物业，租赁需求依然旺盛。

　　经过前段时间销售，目前深圳中心区、中心西区新推写字楼项目的吸纳率都有所升高，卓越世纪中心和NEO企业大道都处于尾盘销售状态；中央西谷大厦4月28日完成入伙仪式，目前销售率超过八成；创建大厦的整体销售率超过九成。

　　不过，深圳市5月6日出台的楼市调控细则提出“对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行”，意味着深圳2007年出台的商业限外令重新恢复。对于境外投资者尤其是香港投资比例相对较高的深圳写字楼市场而言，这算是不小的政策障碍。

　　江少杰认为，此次商业地产重启“限外令”心理影响多过实际影响。首先，这从2007年“限外令”出台后成交量急挫八成后，在2009年商业地产成交仍然活跃就是明证；其次，外籍客户在交易中的比例其实并不大，更多的投资者是内地投资客，因此“限外令”重启对商业地产的影响有限。

　　张栩哲说，民生资本需要寻找出路，但目前投资者多数仍是观望。他认为，过段时间局势明朗之后，在商业地产领域会出现新的投资客。“这些投资客主要是从住宅投资转过来的，在国家大力调控住宅市场的背景下，更看好商业地产的发展前景。”

　　有意思的是，部分地产中介也开始由住宅代理转做商业地产代理。

　　5月中旬，中原地产在华强北新开了一家工商铺，中原地产高层表示近期还会增加工商铺。深圳其他多家中介也有新开工商铺的计划。港置地产称有计划会下半年开工商铺。江少杰说，他们也刚刚在罗湖嘉里中心开了一个专门做写字楼业务的铺面，6月下旬还将在罗湖再开一个工商铺面。