张艳红

　　从某种程度上看，甲级写字楼是宏观经济的“晴雨表”。从去年开始，广州写字楼市场就开始呈现升温迹象，由内资企业主导的大宗买卖频繁出现，而租金水平也碎步上扬。

　　最近一个月，广州写字楼交易量更出现有悖于住宅市场的走势，投资资金也有向写字楼转向的趋势。

　　价格与住宅倒挂缩小

　　中原地产发布的《广州市2010年3~4月新建写字楼市场报告》显示，3、4月份广州写字楼供应面积12.19万平方米，整体供应量较上两个月有较大的升幅，供应主要集中在4月份，占总量的八成。4月份在产品供应上较3月份丰富，有公寓、甲级写字楼、乙级写字楼和低端写字楼等产品。另外，3、4月份广州新建写字楼成交面积约5万平方米，产品趋于多样化，投资者选择性更广，大大刺激市场交易。

　　尤其是4月底开始，写字楼交易异常活跃。有数据显示，4月中下旬的一周，广州写字楼录得成交面积环比增加7737平方米，成交套数增长43.3%，成交面积增长74%。而5月的第一周，一手写字楼成交95套，共14589平方米，成交量环比激升204.4%，均价亦稳中带升，最高升幅高达10%。

　　据悉，由于高端写字楼频繁成交，以及价格逐步上升，使得广州写字楼和住宅售价倒挂的局面有所缓和。中原地产的研究资料显示，3、4月份高端写字楼(2万~2.5万元/平方米)和中高端写字楼(1.2万~1.5万元/平方米)的成交量最为显著，分别为1.6万平方米和1.3万平方米，各占总成交量的33%、26%。其中以天河区2万~2.5万元/平方米的大面积高端产品的成交最为活跃，两个月合计有1.8万平方米的成交量。

　　而中立地产的研究显示，写字楼市场的投资比例逐步走高，已经达到35%左右。主要反映出对住宅市场的调控出台后，有资金开始转向写字楼和商业地产。

　　中立地产的分析指出，近期写字楼销售排行榜前四位的楼盘以整层自用买家(500~1000平方米)为主。这是鉴于密集出台的调控政策对住宅市场的持续利空影响，使得自用型买家及投资资金提前结束观望，正式投向发展较为稳定的写字楼市场所致，才使得一手买卖市场出现久违的集中成交现象，此外，现阶段仍有大批资金处于观望状态尚未动作，预计近期写字楼买卖市场集中成交的现象仍将继续出现。

　　空置率下降租金上升

　　事实上，从去年年中开始，广州的写字楼市场就开始呈现出升温迹象。戴德梁行广州公司市场研究总监李孔瑞表示，金融危机对中国的影响从去年开始慢慢退去。从企业对高端写字楼的需求来看，内资企业尤其是国有企业对写字楼的需求，明显高于外资。

　　据介绍，目前广州内资企业所占高端写字楼的比例超过60%，而外资比例仅为30%。但内资在近几年的扩张，对于写字楼市场租售的回暖，都起到重要作用。但值得提及的是，虽然有一部分外资退出了市场，但一些有实力的跨国公司，近期扩张势头也较为明显。

　　另外一家研究机构的报告也指出，根据市场反应随着经济环境的转暖，新开工企业的增加，大型企业开始扩充使得整体市场需求量增加，写字楼租售市场开始受到越来越多人的关注，后市将继续活跃。

　　在空置率方面，尽管广州这两年的写字楼供应量非常大，但空置率却未出现增加，相反，还有下降的趋势。

　　据中原的统计，日前写字楼租赁面积环比出现大幅增加，其中四大城市租赁面积环比增长均超过50%。在租赁回暖的影响下，写字楼空置率进一步下降，北京、上海、广州甲级写字楼空置率下降明显，广州甚至出现了环比14.33%的下降幅度，居几大城市之首。

　　需求的增加，促使写字楼租金开始小幅度上涨。戴德梁行的数据显示，今年一季度，广州写字楼租金水平有大约1个点的涨幅，呈现稳中有升的格局。

　　李孔瑞表示，写字楼是宏观经济的“晴雨表”，从近年对写字楼市场客户的监控显示，国有企业的扩张非常明显，相信未来国有企业的发展势头会强于外资企业。另外，民营资本在写字楼市场上的投资也有增加，加上出口形势的好转，民间资金转回到实体经济的趋势有望出现。