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　　唐亮：感谢美丽的主持人介绍，谢谢高倩，刚才讲了快乐分享是非常重要的，很高兴一个是商业地产在座的人都会快速增值，都会加薪，让大家更快乐的走下去，第二都是未来的同事。

　　首先有请苏州圆融发展集团副总裁沙勇先生；北京华贸商业管理公司徐静涛先生；香港司培思商业经营管理集团许大金先生；时尚生活策划顾问上海有限公司黄瀚泓先生；均豪物业管理股份有限公司于庆新先生。

　　大家下午好，我说了未来大家都是同事，因为我们的主题是创新突破，如何构建商业地产最佳商业模式，这个大家之前都有一定的思考和准备，投资商、运营商还有商业地产的专业机构都有，所以我想在探讨互动之前，能不能介绍一下自己的身份，第二如果我们几个一块做一个公司，你们认为什么叫最佳的商业模式？怎么思考？

　　沙勇：其实圆融应该是开发运营商，可能和在座的企业有一些不一样的地方，从国资的角度做商业地产，我们理解它的模式包括创新方面有它自己特定的思考，当然作为企业来说，效率是它的使命，但是从我们企业来说，一个是经济效益和社会效益，第二就是短期效益和长远效益，第三是局部利益和整体利益的关系。而且圆融是从苏州工业园区做起来的，我们苏州工业园区大家知道是中国和新加坡政府做的非常成功的一个项目，是一个国家级的项目，典型的就是一个新的社区，在中心管委会下具有国资背景的公司，在一个新的城区里面做商业地产，其实这些不得不需要我们企业来考虑，这个企业的一些商业模式或者说如何去创新，因为我们将近差不多有两百万平米体量的商业地产，从苏州工业园区建起，所以我想从这个方面谈谈我们自己的体会。

　　新区和老的城区相比，就是它的规划好、环境好，但是最大的问题就是缺乏人气，当我们面对着城市形态基本起来了，但是没有什么人的区域做商业地产的时候，心里面是沉甸甸的，我们公司两个项目，这两个项目都是从没有人气的地方做商业地产，而且你是国资企业，是一个先驱者的角度，苏州工业园区有一个非常好的资源就是湖，这个水域面积据现在的统计是中国最大的内湖，7.6平方公里，已经超过了杭州的西湖在金鸡湖的南边，当时在04、05年的时候，苏州工业园区到现在是16年的时候，差不多在十年左右的时间，刚刚从工业园开始建起，生活配套设施很少，但是这块地方当时新加坡和中国决定在这面做一些商业，那么做一些什么？我们想如果在这个地方做商业，怎么把这个点放大，从商圈的角度来做，当然在做之前很多公司很看好这个地方，而且从人气的角度来说，比较没有人气。我们当时做的项目是很有目的性的，就是餐饮和一些娱乐休闲设施为主，同样是做这个能不能做出差异化和特色，我们当时就找到了一些概念和故事，把埋没在民间的故事挖掘出来，以非常好的湖景资源和我们赋予它的资源、它的特色的商业，做成了第一个项目，我们当时做这个项目的时候，06年12月份开业，11月底的时候还在做装修，在做这个项目的时候，在新区做项目一定要有自己的特色，能够和其他的商业项目区别开从自己的角度理解，就是商与文的结合，赋予这些项目以特色，就是商业与文化结合。

　　概括起来，我们为什么要把商业和文化结合起来做？就是迫不得已，在新区做一个一般性的商业项目很难成功，你要赋予它更多的内涵和文化，特别是文化更重要，我就谈这些。

　　唐亮：现在的人气怎么样？

　　沙勇：应该说是成功了，时代广场09年开业，现在还在培育期，我们预计要3—5年的时间，但是从现在开业这两年来说，它的坪效增加是很快的。

　　唐亮：谢谢，我想问一下黄瀚泓先生，黄总一个是见多识广，操作过很多的项目，想问问您参与国的一些让您比较激动的商业或者比较有意思的项目，另外您也了解沙总的项目，可以顺便点评一下。

　　黄瀚泓：我简单介绍一下我们的公司，实际上我们定义我们自己也不是一个投资者，也不是开发商，也不是运营商，好像什么都不是，又好像什么都是，我们也是投资者、也是开发商、也是运营商。我们是商业地产的开发平台和运营平台，我们做的是平台，平台的辐射力影响力会更大，而且我们自己定位要做中国最有影响力的平台，并不一定大就有影响力，我们觉得商业地产对一个城市的发展影响会更大，它给这个城市很多的生活方式和文化消费的影响，所以这个意义很大。所以我相信今天大家在这里讨论做住宅地产开发商这些转向做商业地产，这个影响力肯定比住宅大，假如你想扩大影响力，可以尝试做商业地产，但是很痛苦，当然也有开心的事情。

　　在这个领域里我觉得商业模式最重要，在某一个城市里面专门做当地的市场也是一种模式，关键是你这个企业最主要的根本竞争力在哪里，就像拍电影一样，拍恐怖片的也有，拍喜剧片的也有，但是逐渐大家都知道了未来的市场是百花齐放、百家争鸣，但是一百个商场里面可能只有一两个很成功，又叫好又叫座的，还有一些赚一点钱也可以维持，所以这个大家也要理解，所以每一个商户都有成功的机会，在商业地产和住宅地产有很大的区别，一般的住宅地产就是地段地段地段，但是商业地产还要加上人才，人是最重要的，有三种人很重要，第一种人是消费者，很多人做商业地产只是研究设计得好不好，引什么商家进来，但是最后消费者进来吗？但是这个是最根本的，这个商业地产是做给谁用的？这个肯定受你所在的城市的消费能力影响，2010年以后整个商业消费会有很大的转变，因为80后的人很多已经不去购物中心买东西  ，都在网络上买东西，未来的购物中心还是现在的购物中心吗？还是也要转型？所以我们希望看到未来的趋势，我们要看到不足的地方。第二个很重要的人就是商家，商家在中国大陆非常缺少，商家不足也是商业地产开发的一个问题，所以消费者不断的转变、商家的不足，还有商业开发团队的这些人才，现在做过五年的人都是很可怕的了，这三种人是影响整个商业地产的发展，五年、十年可能会看到一大堆的商业项目出来，但是商业地产投资很大，如果做死了很难改变，你难道要炸掉再来吗？真的有很多这样的项目，所以大家做商业地产的时候，真正要好好的思考，你要做的商铺是不是真正有价值，不要随便做一个垃圾出来，这真的是很可惜。谢谢。

　　唐亮：徐总，华贸现在应该说是北京非常成功的商业，在早些年提出来要挑战国贸的时候，大家都觉得是一个笑话，不可能实现的，但是现在确实做得非常好、非常出色，您跟大家分享一下华贸模式真正的精髓是什么？华贸为什么能那么成功？模式的背后是什么？

　　徐静涛：这样华贸商业管理公司应该是一个对持有物业进行管理的公司，大家可能都知道华贸中心了，简单介绍一下，整个建筑面积是100万平米，应该是一个城市商业综合体，分为几大板块：第一个就是三栋写字楼，第二就是主力店新光天地18万平米，4万平米的华贸购物中心，两个酒店万豪和丽兹。

　　我个人的体会总结，华贸能做成目前比较成功的标杆项目我总结有几点：第一华贸规划的时候我认为它的理念是比较先进的，我总结了一下大概是四句话，第一就是它的规划建设是因地而起，非常尊重地块的自然规律，它有凸起、有下沉、有聚集；第二亲山近水，大家可以把我们华贸中心和其他的项目比较一下，你不管是专业人士还是一般的消费者，你可以安静下来，静静的享受华贸中心的宁静感受，我们的水景有35处，各种绿植、植被比较多，特别是在北方水比较少的城市里面，我们花了大量的面积营造购物环境，第三就是在整个设计过程当中，包括动线设计都充分考虑到后续运营过程当中的人怎么和建筑互动起来，我们在设计过程中都充分的尊重了这些因素，从前期规划的角度来说，我们做了一些我们应该做的事情，按照我们对市场的理解，我们对城市综合体的理解做了一些具体的工作。

　　第二块就是在业态整合方面，就是产品组合和开发问题，这块我们不管是零售业态，像新光天地是跟台湾的新光合作，是很成熟的主力百货店，为华贸中心的快速成长起到了很大的促进作用，包括我们两个酒店：万豪和丽兹酒店，除了一些国外的人士，很多就是山西的煤老板过来居住，整个对华贸中心的消费提升起到很好的促进作用。再就是产品开发、业态组合方面，我们选择的战略合作伙伴是比较有实力的，有很好的专业团队。

　　还有一块就是华贸的企业文化，在北京北五环有华贸城，我们定义是生活城，但是我们在设计和开发方面，我们的品质、档次一点也不放松，主要是满足社区的消费，定位没有华贸中心这么高，但是我们对品质一点儿也不放松。第二我们定位是青春时尚，跟华贸中心也有不同，不管是在北五环的项目还是华贸中心，我们公司的企业文化就是做有责任感的开发商和商业地产运营商，我们开发出来的作品一定要经得起时间的考验，这也许就是我们华贸中心能够成功的经验，跟大家分享一下，谢谢！

　　唐亮：许总，许大金先生，我想请问许总在商业顾问过程中，您觉得大悦城这种模式比较擅长和比较独特的地方是什么？怎么跟不同性质的地块和开发商做交流？听听您的感受。

　　许大金：谢谢唐总，很高兴参加这次活动跟大家一起交流，您给我的题目也挺大的，我觉得创新也好，模式也好，在中国的商业地产我个人认为现在还没有一个叫做成功的模式，只有成功的产品，但是没有成功的模式，可以说单个产品拿出来都是非常成功的，比如说万达的产品，它的城市综合体目前来说放在全国各地都可以，但是这种产品我们也看到在郊区或者城市非核心区域能够做到开一个火一个，但是真正在市中心的项目也遇到了很多的难题，有的项目不得不炸掉，有的项目即使开业以后，经营也不是很好，这就说明了我们可以在市场里找到很好的产品，但是这些产品是不是我们国内商业地产发展成为一种模式，可能现在说还为时尚早，因为从客观来讲，中国的商业地产也是近十年左右才开始有的，自从商业体制改革以后，国家把商业作为开放性行业，国家不再投资，完全由市场来投资，就是开发商投资以后，才出现了商业地产的概念，对于商业地产从开始到现在这十年的过程中，我们也经历了很多的波折，从产权式的商铺到有代表性的项目崩盘，到现在的城市综合体能够把所有开发中的资金问题、运营问题做一个完善解决，我们认为现在找到一种模式，实际我个人认为，我从事商业地产也十几年了，我个人感觉还没有很成功的观点，这是我个人的观点。即使是现在的中粮大悦城也是单个的产品有亮点，但是这种模式到底应该怎么去发展？万象城也是如此，刚才有嘉宾已经对这种模式做过点评，我就不在多说，所以我个人觉得现在谈模式尚早。

　　那么，这块就有一个问题，什么叫模式？我认为它是有特定的资本产出规律，在商业经济的条件下，我们不可能排除资本的产出规律，有特定的经营模派，它的经营是一种有规律性的、可以探索、可以复制的东西，再有一个它能够为行业带来新的发展基点，这样的东西才能成其为模式，这样模式有几个特点，第一资本运作应该是良性的，任何一个产品拿出来以后要想长远复制下去，它的资本形态应该是健康的，我们现在看万达的模式也好、华润的模式也好，其他的像世茂模式也好，他们的资本形态都遇到了自己的问题，像万达不做下去是不可能的，规模要不断的复制，保证现金流不断的滚动，这样的模式在现在大发展的阶段是可以的，但是往后再看呢？这可能是一个问题。

　　第二你的业态、业种和比例各方面有一套合理搭配的比例，我们可以看到很多的产品做得非常精致，在一个地区很适合放到另外一个地区就不行了，这里面可能就欠缺一个很好的磨合。

　　作为我们中国这么大的土地，各个地域之间差别非常大，现在看即使是在深圳做得好的项目，放在杭州、沈阳能否继续好，都是难题，所以对于模式的看法，我就不多说了，应该讲我认为现在只有成功的产品，还没有成功的模式，这是我的第一个观点。

　　第二作为司培思公司来讲，我们公司的创始人司徒文聪先生，他到正大广场以后，我们这个团队是一个商业管理顾问公司，在上海目前我们的业务基本上都跟黑石进行合作，成立了银石商业管理有限公司，负责商业地产投资和运营管理，在北京的公司主要做商业地产的顾问工作，目前的合作伙伴包括了中粮、万科、龙湖等等一系列的项目。我们公司成立之初就是在商业地产领域，而且偏重于购物中心的业态，我们认为我们的人力很有限，我们只专注商业地产、购物中心做事情，没有涉及到更多的开发，在这里面我们从业十几年也有很多的经验和体会，下面再跟大家分享。

　　第一，关于一个项目的经营规划。我们认为作为任何一个开发商，你在做项目的时候，首先要明白你做这个项目的目的是什么？我们经常接到项目的时候，开发商跟我们讲，政府这块有一块地，我拿到了里面的商业项目，我们为了拿地把规划已经做完了，指标各方面都做得很好，你们来帮我们招商吧。实际上遇到这种项目，一般情况下我们是不接的，为什么？当你做项目的时候，只是说为了招商才来找我们做项目，我觉得切入点是不对的，首先一个项目的立地条件、周边的消费环境以及建设规划方案之间匹配度都没有解决好，你告诉我过来招商就可以了，我的位置特别好，已经建完了，你就过来招商，这样的项目我们很难做的，我们希望您拿到土地的时候，大家就要做起来，或者在拿地之前我们去做一个沟通，其实目前做商业地产跟政府的溢价能够是非常强的，因为政府现在也理解，如果把一个土地单纯做为住宅卖掉，税收方面是一次性的，做商业地产不但可以带来税收长远的利益，而且还可以解决就业等一系列的产业问题，现在在整个土地供应链里面，商业的比重越来越大，所以现在出现了商业地产井喷的态势，但是我们更多的开发商拿到地的时候，可以编很多的故事，但是这个故事只是为了拿到地而没有考虑后续的经营，这样的情况下对一个项目的危害是非常大的。我们觉得做任何一个项目之前，尤其是做商业项目要有一个基点，要有一个未来消费者到你项目的理由，如果不考虑这一点，规划再好，画的饼再大都没有用。

　　第二，在整个操作的过程中，一定要听专业团队的意见，往往我们接触了很多的业主，他是以老板的心态做项目，比如这个老板的爱好就是奢侈品，我们遇到很多的项目，不管地段在哪里都想做高端的、做奢侈品，实在不行了，还想做奥特莱斯，这样的心态来做的话，实际上我就觉得你这个项目就很难在市场上成功，因为你只是老板个人的好恶，个人的观点来看待市场是不对的，在这样的情况下，我们要跟老板做很多的说服教育工作，如果说服不了，我们宁可不作。

　　第三，在我们接项目的时候有几个原则：

　　1、一定要双方有默契的沟通和配合。实际上我们接很多项目的时候，我们一了解这个项目提出我们专业观点的时候，有的老板的脸马上就吊起来了，他觉得自己的孩子是无可挑剔的，不能改不能动，我想在座的各位企业家里面，你们的老板有没有这样的毛病，可能跟专业团队沟通的时候都会出现问题。

　　2、我们做项目的时候一定要找这个项目的独特特性，任何项目都要有自己的卖点，没有卖点的项目很难做成，为什么这些奢侈品品牌偏爱城市的地标？非要选择国贸、非要选择上海的淮海路，因为这些地方都是一个城市的地标，一个城市商业的代言词，任何一个奢侈品牌都会偏爱这些地方，我们做项目的时候都要有核心的代表性，无论从建筑体本身，还是景观的特点，还是业态组合，你一定要找出一个点来，让消费者感觉我必须要来。

　　只有作到以上三点，这个项目才有成功的可能，时间关系我就说这么多。

　　唐亮：于总，我想问一下酒店、商业、住宅您管哪个？您看现在物业管理在商业里面的作用？包括您也经常逛商场，有些商场里面在物业管理方面容易犯的措施有哪些？给我们讲一讲。

　　于庆新：我之前看了这个主题，我理解应该是不同的企业有差异化的定位，做创新的发展，从这个话题我想来分享你的问题。

　　刚才我听上一节大家谈从住宅开发到做开发商开发，应该说物业管理在住宅中和商业中是截然不同的，在商业中我们更多的是做资产管理，这点的差异在什么地方？做一个简单的区分就可以了，首先目标不同，做住宅管理的时候，客户满意就皆大欢喜了，但是做商业不动产的时候你更要关注物业增值不增值；二是管理对象不同，说我们就是保安宝洁保修，但是做商业地产的管理就不同，我们需要更专业的管理知识，在商业地产中大家通常会关心你的工程管理能力怎么样，所有的管理能力都是你的内部收益率是什么情况，这是物业管理和资产管理的差异。

　　第二个问题是创新，我觉得创新不是口号，应该说每个企业、每个人都在谈创新，但是更多的是在企业内部或者开发环节中有没有创新做保障，你企业有没有创新的能力、学习的能力，当你遇到一个新的问题，遇到一个不熟悉的领域，基于有限的经验还是去找一些顾问公司去学习、比较，如果没有能力你能不能建立你的研发机构，不要说开发企业这么大的投资量，像我们这样专业化的公司，我们也有自己的研发中心。我们今年作的苏州的项目，就是全球最大的物流商城，要关注怎么样设计不同的服务产品。所以创新应该说是一种态度、一种机制，而不仅仅是一个口号。

　　第三刚才说的商业模式，应该说只有成功的商业模式，我自己看在今天中国好的模式太多了，我们能不能在最短的时间内创造更大的价值。在中国竞争特别激烈的情况下，走到任何一个城市都是高手云集，你有没有足够的能力表现你足够的水平，我相信刚才在座的诸位有投资者、有开发、有运营、有营销，其实是一个完整的产业链，因为如果单纯比实力我们比不过西方的大企业，但是你能做好组合就可以，我们在今年有一个最大的项目，但是不是投标也不是中标，我们在编方案的时候，投资上海外滩的一个项目，投资是一家、开发是一家，物业管理是我们，我觉得各司其职，在未来市场中你的选择就会有更加灵活专业的应对，可能就会创造出很好的商业模式。

　　唐亮：如果我们成立一个公司的话，我们都各自代表几个方面的需求，我个人感觉许大金刚才也讲了一些工作中的苦恼或者是遇到一些甲方的问题，我觉得我们首先建立一个前提，就是要承认我们是年轻的，因为我们发展没有多少年，我们是不成熟的，一定要面对这个问题，当然我们也是非常朝气蓬勃的，有很多的机会，如果我们今天是一个公司里面的几个部门，能不能给大家提点建议或者意见？说你那边老这么要求我，你这样不对，这边发展商也可以说，大金你这样要求我们也有问题，能不能跟开内部会一样，还是于总先说吧，在资产管理的过程中，您希望许总这边或者甲方给您什么样的支持？

　　于庆新：我有点应聘的感觉，我是一家物业管理公司，我之所以说我专业，是因为我崇尚一个观点专心才能专业，我做这个行业十几年了，而且我是一家没有任何背景的独立的物业管理公司，后面没有开发商；第二我们愿意研究不动产领域的项目，怎么把它做得更好更专业，当然结果也还可以，跟任何在座的各位相比我们都算小公司，但是在北京我们连续三年第一，全国连续三年前十名，专业化的发展是我们坚定不移的方向。刚才您问到我对同事有什么要求？我觉得没有什么要求，这个就跟踢足球一样，每个人有自己的专业，每个人做好自己的事情，守门员只管守门，

　　唐亮：那协防呢？

　　于庆新：我觉得更多的做好自己的本位，如果在别的领域中说东说西，我觉得不是一个好的事情，我更愿意从专业的角度每个人做好自己的本份，我觉得未来一定是要求非常专业的分工。

　　唐亮：沙总您讲讲吧，对您这个部门也提点希望和要求。

　　沙勇：就是一个字吧，就是琢，因为我觉得做商业地产前期是需要琢磨的，后期是需要雕琢的，不管是琢磨还是雕琢，背后的东西无可否认，毕竟做一个商业地产项目做得好几十年都很好，做得不好砸了很可以，最终要以消费者的需求来琢磨、雕琢，最终才能搞成一块玉，还是挺不容易的。

　　徐静涛：其实我觉得这个也不应该算一个部门吧？我说应该是不同的产业链，我在我的工作当中接触比较多的就是物业，我个人感觉在实际工作当中，能够这样看待物业管理的商业物业和住宅物业的似乎不多，至少我在工作当中没有体会出有些物业公司在做商业物业时和住宅物业有所不同，如果比作一种精神的话，我觉得我们的商业物业应该是做得很好的，这是一种体会吧，其他的没有太多了。谢谢。

　　唐亮：黄总，您刚才讲自己什么都干，提供平台，有可能投资、有可能管理、有可能运营、有可能招商，您怎么看待这些环节里面的不协调，或者由于利益不同、视角不同，会产生沟通上的一些障碍？几方面都要均衡，您怎么看待？

　　黄瀚泓：我觉得商业地产最难的就是统筹的角色，每个部门都要做好自己的事情，需要一个统筹者，就好象一个乐团指挥一样，哪个乐器要大声一点，哪个乐器要小声一点，所以这个统筹者最关键。很多时候一个商业成功不成功，最重要是三个元素：资金、人才、商户，这些决定你做什么样的产品模式，通过很好的统筹就会做一个好的商业产品。

　　唐亮：我替我们这个行业问一个问题，其实我一直在思考，我们消费者是在不断的变化，非常快的变化，行为方式、消费方式包括生活方式都在变化，我想问问网购，我记得在两年前我们那次做商业地产，好像淘宝上的交易量是超过沃尔玛的，那么现在的网络购物，包括当当也刚刚上市，包括很多奢侈品也在网上开店，所以我就想问问大家网络购物和商业地产的关系，包括它的挑战和机遇是什么？不知道大家有没有这方面的思考和研究？我们顺序谈一下。

　　徐静涛：我是这样理解网络购物跟实体的关系，我觉得未来网购随着时间的推移、发展，包括80后、90后的发展应该是一个趋势，会挤压一些超市、百货店甚至是购物中心购物类的份额，这是一定的，但是我个人认为购物中心一定不是单纯的购物的地方，一定是一个生活方式的地方，所以我们在打造购物中心的时候，面临这种同行业竞争、内资、外资的竞争，网络和实体的竞争，我们更要去考虑未来要打造什么样的购物中心，只有这样我们才能确立自己的市场定位，我个人认为网络不能代替的就是人与人之间的沟通，这种体验式的享受和体验式的消费，这是目前网络无法实现的，我不知道未来的网络是不是也能够达到这种很强的互动，如果真的有那么一天的话，对购物中心是一个很大的冲击，这是我的粗浅的理解，谢谢！

　　沙勇：我觉得这是非常好的一个问题，首先我肯定网购一定是一个趋势，就像现在百货和购物中心，为什么百货也向购物中心的方向发展，就是把你的项目做大，做一个平台，大家做一个分享，而网购是静态的、私密的、单一的。

　　许大金：以前谈论过这个问题，我说一下我个人的观点，我认为网络会对购物中心有一个冲击，这是肯定的，最近我们一个国际性的节目，一天在网上的消费量非常大，说明在网上消费的趋势确实是非常大，所以我也很赞同唐总这次成功的跳槽，进入到网络领域，但是作为购物中心这个领域，我觉得在这方面我们也要面对，该舍弃的就要舍弃，该争取的就要争取。首先我觉得购物中心给人的体会是一个购物场所，这个场所中不仅仅有商品，不仅仅可以满足你的功能性需要，而且满足你精神性的愉悦，比如说电影院这种业态，大家在家里都可以买盗版的碟，但是为什么那么多人还去看电影？而且电影的发展现在还是很快的，在这样的情况下，实际上独乐乐不如众乐乐，这种感觉是人和其他的动物不一样的地方，老虎喜欢独居，但是人是群居的动物，一定喜欢到公共场合跟别人交流，比如说我们现在很多的服装，我们旁边有很多年轻的小孩子，他们买衣服现在确实在网上淘的比重在增加，比如班尼路什么的，他经常去，甚至先上街，回来到网上按货号去订货，这种比例确实有，我们不否认。而且我们在最近的商业谈话过程中，有一些大品牌的就提出来，在网上发生的销售额如果从店里配送出去的，不算销售额，不计入扣点，我们坚决反对，很多大的品牌在网上开店，用物流支持它的配送，这对我们商家也会带来很大经营上的损失，所以我们觉得这块是值得大家研究的，有些东西我们还是争取的，应该看到网购对我们的实体运营会有一定的影响，对于我们租户也会有一定的损失，但是如何发挥我们的特性，我觉得可能有两点需要大家注意，第一你做的购物中心不是单体的零售店，很多的业主在选择业态组合的时候，会片面的强调高租金，什么样的回报最高？零售业态回报最高，是不是把零售的业态加大？当你加大的时候反而对你这个商业吸引客流的影响就会减小，你零售销售的成果就不会好，实际对你的租金损失也很大，所以做购物中心一定要把自己的业态比例做好，只有这样的情况下，你能保持旺盛的客流，你零售的部分会做得更好。第二你的建筑特点，不要片面的把所有的面积都用做你的商铺，一定要给人留下一个交流的空间，就是公共空间、景观打造一定要有特点，这样才能把顾客从家里、网上吸引到你的实体店里来，这是大家应对网络的考虑。

　　同时有一些娱乐的业态，餐饮的业态，可能在网上点菜，不可能在网上吃饭，我们怎么样把适合在网上消费的部分采取另外的渠道进行经营，同时在实际操作的过程中要跟商户切实协调好，毕竟实体店是展览展示的功能，也是租店铺的目的之一，在我这个平台上所产生的经营效益应该有一个分享的机制，这个我觉得可能在我们未来应对网络经济的时候，在商务操作的时候应该注意的一点。

　　黄瀚泓：现在有一个名词叫宅男宅女，我觉得未来网购对百货是最大的冲击，百货业都讲究打折，但是网购对实体的店的冲击真的很厉害。其次还是购物中心，有很多的消费者愿意到这个地方去逛，但是未来这部分的比例不一定做得这么大，相对来说餐饮娱乐的比例就大了，这样对购物中心最大的影响就是空间的布局，因为餐饮、娱乐的空间布局跟零售是不一样的，零售就是很标准的店铺，餐饮和娱乐都有空间的特殊要求在里面。但是未来的购物中心一定是作为一个主题，吸引人来这个地方，也是消费者需要的，所以大家可能要问，创新不是我们想做，是被迫的，因为消费者的消费行为转变是很可怕的，他不再去商场了，但是我们现在做的是商业地产，消费者只要一改变，你这个商业就落后了，就被淘汰了。

　　于庆新：我感觉我是一个很乐观的旁观者，我觉得网购就是  交易场所变化的延伸，只是购物场所发生变化，最终的结果应该是共赢、共存的局面，这是很好的一个事。

　　第二购物中心跟网购最大的不同就是体验式的购物，一个是买便宜、买快捷，很多人买东西不是为了快捷，可能为了看美女，还有看时尚的，希望花钱买到好东西的，我觉得未来的购物中心可能会更好，让我们感觉逛街是一种享受，就是这样，很乐观。

　　唐亮：谢谢，今天感谢几位嘉宾，我们的内部会开得很好，谢谢！

　　杨泽轩：感谢幽默的唐亮先生和他未来的可能的几位同事，在商业地产企业创新方面的分享，尤其是大家比较感兴趣的网购话题，应该说对于商业地产而言，不同的资源能力、团队情况都影响企业进入商业地产领域后的创新模式，毕竟条条大路通罗马，当然每个企业可以由不同的模式选择，但是有了企业模式是不够的，选择什么样的产品模式或者产品组合是企业更加要面对的，城市综合体、购物中心、酒店、写字楼、公寓甚至专业市场，选择其中的一种还是多种，产品如何配比？租售比例如何确定？期望在市场中形成什么样的市场地位？关于这些问题，  今天的最后一场对话，请出CCREC副秘书长、亚太商业不动产学院副院长儒雅的侯勇先生！有请！